近日，深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划成功设立。深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划是全国首单公共人才租赁住房类REITs，也是目前为止规模最大的类REITs产品。该产品总额度200亿元，以安居集团持有的深圳市范围内人才租赁住房作为标的物业资产，第一期规模31亿，优先级票面利率4.38%。
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国内首单公共人才租赁住房类REITs概况
深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划是全国首单公共人才租赁住房类REITs产品，该产品的推出是深交所深入贯彻党的十九大精神“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的阶段性成果，也是认真落实证监会、住建部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》的重要创新实践。
深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划由深创投不动产基金管理（深圳）有限公司作为总协调人发起设立，采用储架发行模式，总额度200亿元，以原始权益人深圳市人才安居集团有限公司（以下简称安居集团）持有的深圳市范围内人才租赁住房作为标的物业资产。首期产品发行规模31亿元，期限19年，安居集团为专项计划提供信用支持，优先级和中间级资产支持证券均获得AAA评级。
党的十九大明确指出，人才是实现民族振兴、赢得国际竞争主动的战略资源。通过金融创新引入资本力量，助力人才住房建设，解决人才后顾之忧，具有十分重要意义。
安居集团是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的国有独资公司，该专项计划底层物业均为由深圳市住房保障部门统一配租、由安居集团统一管理的人才租赁住房，其中首期入池资产全部为市场化收购房源。依托深圳市的人才住房政策，标的物业所处地理位置优越、配套设施齐全，均为新交付的优质公寓，配租对象涵盖杰出人才、新引进人才、高级人才等各层次人才。深创投人才安居专项计划不仅盘活了优质存量资产，充分利用社会资本，实现轻重资产平衡发展，也探索了滚动可持续的开发模式，将为国内公共租赁住房开展资产证券化和REITs试点起到重要示范作用。
下一步，深交所将继续深入学习贯彻党的十九大和中央经济工作会议精神，在中国证监会的统一领导下，稳步加大固定收益业务创新和产品开发，积极运用资产证券化、REITs和公司债券等工具为住房租赁、保障性住房和基础设施等重要领域提供金融支持，持续推动完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
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深交所3年规划纲要：全力开展REITs产品创新
《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018-2020年）》中明确指出，研究推进REITs产品，形成具有深市特色的REITs板块。全力开展REITs产品创新，为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持。探索发行公募REITs，引入多元化投资者。配合研究制定REITs相关配套规则，推动相关主管部门出台税收优惠等政策，营造良好市场环境。
2018年2月9日，深交所制定发布了《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018-2020年）》（以下简称规划纲要），致力于打造国际领先的创新资本形成中心，建成世界一流证券交易所，更好服务国家经济社会发展全局。
规划纲要分析了深交所发展面临的挑战与机遇，提出了深交所未来3年的指导思想、发展目标和重点任务。这是深交所首次正式对外发布战略规划纲要，旨在完善市场顶层设计，增强市场发展信心，凝聚市场各方力量，共同促进深市多层次市场健康稳定发展。
规划纲要对标十九大“分两步走”全面建成社会主义现代化强国的宏伟蓝图，以建设与现代化强国相匹配、具有国际竞争力的强大资本市场为愿景，以2020年这一全面建成小康社会关键时间为节点，明确了深交所未来3年的发展目标。
在规划纲要重点任务中，明确指出要加快形成功能完整、运行高效有序的市场体系，包含了实现股票、债券、基金和衍生品市场均衡发展：
结合深市特点与优势，加大固定收益产品发展力度。完善债券发行制度，推动债券市场标准统一，加强对发行人和投资者群体的培育，扩大深市债券市场规模，提高流动性。丰富债券市场交易品种，推动资产支持证券和债券品种创新，积极发展创新创业债券（含私募可转换债券）、熊猫债券、项目收益债券、可续期债券，加大固定收益产品对中小微企业、创业创新、“一带一路”等重点领域的支持力度。实现政策性金融债、地方债等高信用等级债券的常态化发行，推动铁道债等政府支持机构债券在深交所上市，提升深交所债券市场支持实体经济的能力。
研究推进REITs产品，形成具有深市特色的REITs板块。全力开展REITs产品创新，为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持。探索发行公募REITs，引入多元化投资者。配合研究制定REITs相关配套规则，推动相关主管部门出台税收优惠等政策，营造良好市场环境。
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基金+REITs，重构长租公寓运营资本循环
深创投跟安居集团进行的合作，是基于基金+REITs的运作模式。深创投不动产基金公司总经理罗霄鸣表示：“类似于商业地产，长租公寓在投资逻辑上也有着结构性的机会。当我们看到一个物业，改造前成本足够低的时候，可以介入。”
他以美国EQR这些长租巨头为例，这类海外市场的大型REITs基金的主要特征之一就是善于把握投资时点和打造资产组合，真正的价值在于管理人要能够适应周期，房价高的时候坚定地卖，房价低的时候坚定地买。
“最近这几年，可以看到这些REITs基金在持续的调整资产组合，陆续卖掉一些资产或者重新规划资产的位置。而2009-2011年金融危机过后，恰恰是他们大举买入资产的时候。”罗霄鸣看来，这些国外长租巨头们之所以成功，正是因为他们对于行业周期的精准把握。
而目前的国内市场，长租公寓行业由于房价水涨船高、租金回报率不足、融资渠道受限、运营能力等多方面的原因，其投资价值还显得相对薄弱，需要合理规划，做长远安排。但同时，随着住房租赁市场的政策利好，长租公寓在地产金融创新领域却有着丰富的想象空间。
“像深创投跟安居集团正在进行的合作，就是基于基金+REITs的运作模式，重新构建了公寓运营的资本循环，在物业盘活的同时去激发经营活力，相信能够成为一个长足有效的创新尝试。”
