近日，中共中央、国务院发布的《关于完善促进消费体制机制 进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。REITs行业研究始终认为，在租赁逐渐成为我国住房体系重要组成部分的过程中，租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实，住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。
作者丨REITs研究中心
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大力发展住房租赁市场特别是长期租赁
9月20日，据新华社消息，中共中央、国务院发布《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》（以下简称“《意见》”）指出，住行消费方面，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。同时，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。
REITs行业研究早期观点即表示：十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，“租售并举”将是未来我国房地产发展的主基调，未来五年甚至更长时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。这个过程中，租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实，住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。
《意见》的总体目标
《意见》的总体目标为消费生产循环更加顺畅。以消费升级引领供给创新、以供给提升创造消费新增长点的循环动力持续增强，实现更高水平的供需平衡，居民消费率稳步提升。消费结构明显优化。居民消费结构持续优化升级，服务消费占比稳步提高，全国居民恩格尔系数逐步下降。消费环境更加安全放心。社会信用环境明显改善，市场监管进一步加强，消费者维权机制不断健全，重要消费产品和服务标准体系全面建立，消费产品和服务质量不断提升，消费者满意度显著提高。
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近年来国家层面关于住房租赁市场的主要政策
1、《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》
2015年1月，住建部印发的《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》指出，政府要建立好租赁信息服务平台、培育住房租赁经营机构、鼓励开发商将其持有房源向社会出租、鼓励开发商将存量房转型做租赁型的养老或旅游地产、要求推进房地产投资信托基金试点，积极鼓励和引导国内外资金进入住房租赁市场。主要目的在于鼓励、支持大力发展住房租赁市场。
积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开。
2、《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》
2016年2月，《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》指出，建立购租并举的城镇住房制度；住房保障采取实物与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主；加快发展专业化住房租赁市场。
3、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》
2016年6月，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，指导思想为以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。发展目标：到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。
提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
4、《住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部等关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》
2017年7月，住建部等九部委印发《住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部等关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》指出，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，规定住房租赁企业申请工商登记经营范围统一规范为住房租赁经营；公安部分将住房租赁企业登记租住人员信息接入暂住人口管理信息系统；建设政府租赁交易服务信息平台；加大对住房项目的信贷支持力度；鼓励住房租赁国有企业闲置和低效利用的国有厂房、商办厂房等按规定改建为租赁住房；改建后租赁住房执行民水民电；对于落实梳理新建、改建租赁住房项目立项，建立快速审批通道。
加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。
5、《十九大报告》
2017年10月，十九大报告提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
6、《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》
2018年4月，证监会、住建部印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。
优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。
鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
7、《关于完善促进消费体制机制 进一步激发居民消费潜力的若干意见》
2018年9月20日，中共中央、国务院发布的《关于完善促进消费体制机制 进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。
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REITs是租赁租房发展的最佳金融支持工具
（一）十九大关于房地产政策的基调与长效机制
1、十九大关于房地产政策的基调与定位
十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这将成为未来我国住房政策核心指导思想。在2016年底中央经济工作会议第一次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”之后，在党代表大会报告中再次郑重提出这个提法，这充分说明，“房住不炒”将成为相当长期内党和政府解决我国城镇住房问题、建立房地产市场健康稳定发展长效机制的核心指导思想。
十九大报告还提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明深化供给侧改革，将成为未来我国住房制度改革的重点突破方向。相比十八大报告中所提出的“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，本次报告中用的是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的全新提法。再看“租售并举”，这是这几年来政府在住房市场方面最为大力推进和提倡的口号，其直接目标是要改善住房市场在租售结构上的失衡，其本质思路也是从调节住房供应结构入手，通过化解供给侧结构性矛盾，实现住房市场的有序健康发展。
2、房地产长效机制的内涵与发展方向
房地产“长效机制”一词在2013年的政府工作报告中首次出现，在2015年4月30日的政治局会议中再次提及。2015年至今，我国房价又经历了一轮暴涨，2016年12月的中央政治局会议明确提出要加快研究建立房地产长效机制。同年的中央经济工作会议更首次提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财政、投资、立法等手段，加快建立房地产长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。
（二）租售同权对REITs的影响
目前而言，我国的租售同权还无法达到德国、美国等国家的水平。但在租售同权政策的不断升温背景下，住房租赁市场优势也逐渐显现，国家政策一方面对相关投资机构施行税收优惠政策，一方面也积极推进金融助力，支持符合条件的住房租赁企业进行债券发行、不动产证券化等试点工作。简单的逻辑就是租售同权带动租赁市场的发展，而租赁市场的发展离不开REITs的助力。
租售同权是构建房地产长效机制以及政府在高房价下保障民生的诉求。住建部等9部委发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知中》也明确指出，加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场，是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位的重要举措，是加快房地产市场供给侧结构性改革和建立购租并举制度的重要内容，也是解决新市民住房问题、加快推进新型城镇化的重要方式，是实现全面建成小康社会住有所居目标的重大民生工程。
在我国，目前购房的权利远远大于租房权利，租售同权意味着“租”的权利要向“住”的权利靠。房屋所有权层面，法律规定购房拥有房屋产权，权利界定非常清晰，而租赁不拥有房屋产权，主要受《合同法》约束，权利界定不够明晰。由于承租人和出租人的租赁合同法律关系不会改变，租赁权不得超过房屋的所有权。房屋附加值层面，房屋产权、户籍与公共服务的交叉捆绑使得购房享有的公共服务权利远远超过租房，租售同权意味着“租”在公共服务权利上要向“售”靠拢。
毫无疑问，租售同权对人们概念的重塑、对住房租赁市场的影响是深远的。住房租赁市场因租售同权可稳固根基，住房租赁REITs也得以觅得发展良机。
（三）REITs对培育发展我国住房租赁市场的意义
REITs对培育发展我国住房租赁市场具有以下几方面的意义:
第一，契合“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。REITs对住房租赁市场的有力推动，将会更新社会对房产的地位和传统的观念，其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响，有利于遏止非理性买房、投资房产的情况，促进房地产市场平稳健康发展。
第二，便于企业融资。REITs出现之初的目的就在于集合机构和个人投资者的资金，投资于收益型物业，并获得以租金收入为主的投资收益。REITs约束较为严格，信息披露规范，专业化运营管理，作为房地产投资较理想的渠道，对社会资本具有吸引力。为此，REITs可成为租赁住房资产投资的重要来源渠道。
第三，帮助规范发展和住房租赁市场。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营，有助于消化住房市场库存，盘活存量住房并加以有效利用，从而提高资源利用效率和租赁住房市场的活力。通过提高租赁住房运营方专业化的住房租赁运营管理水平，提升用户体验，推动租赁住房市场规范发展。
第四，推动房地产金融创新。住房租赁REITs通过专业化管理，为市场提供优质的租赁住房，改变传统的房地产融资模式，在资产端和服务端都进行优化，也有力推动房地产商的转型。
