说说周末刷爆地产圈的央行254号文吧，也就是俗称的“金融16条”。
（还不知道详情的朋友后台回复“文件”，获取全文）
这当然是一则重磅利好，但很多解读看下来，都拔高到“史诗级救市”上去了……
我不同意。
只要扒开文件的条文条款，分析下底层逻辑，就知道这里面救的，并不是很多人以为的那个“市”。
那这次救市，救的到底是谁？
文件虽然有16条，细看下来也就两个主要层次：
一个是针对项目的，也就是救那些出险项目，要保交楼；
一个是针对房企的，要救企业。
在暴雷边缘反复挣扎的房企们终于可以安心了；
已经暴雷但还有好些个值钱家当压箱底儿的房企也可以放心了，会给你机会腾挪喘息，说不定过个一年半载又是一条好汉。
但最大的力度还是在救项目，保交楼。
文件里有一句话非常重要，对于保交楼项目新增的配套融资，要是把钱借出去最后坏账了，可！以！不！问！责！
这对银行来说，简直就是免死金牌啊。
一直以来，银行最难的就是实现各种“既要又要还要”且自相矛盾的KPI。
既要把钱放给小微企业，搞普惠金融，又不能借了之后形成坏账，坏了还得问责。那你说借不借？
不借，完不成普惠的KPI，要问责；借了，最后钱收不回来还要问责。
好难……
现在好了，你把钱借给保交楼的项目，只要你尽力了，可以免责！央妈说的，不罚你。
何况出险项目本身还有剩余货值可卖啊，卖出去就能还上钱了——
银行只要给个合理的折价，比如本身评估能卖100亿的货值，我给你打个5折借你50亿，回头就算卖不到评估的那么贵，5折收回来的资产放那儿，银行怕啥。
话说，价格本身也不可能腰斩脚踝斩，要相信我们社会主义国家，房价很稳很稳（不会也不容许你大跌）。
最多有价无市嘛。（手动狗头）
当然，这一系列动作当中，确实也还是提及了购房者层面的内容，虽然我觉得就是搭配使用一下，不那么主要：
首付到底给几成，房贷利率到底是多少，你们地方自己去定；因疫情或失业等原因延迟还贷的，可以不上征信。
也就这些了。
最简单的，从个人住房贷款占全文的篇幅来看，也知道重点在哪里。
所以这一轮看下来，救的是谁的市？
显然，就这份文件来说，保交楼的项目>房企>购房者。
而市场对应的应该是终端消费者，你要救的这个市场是不是真正起得来，是看消费者会不会真的走进市场，花自己的真金白银来玩的。
所以这个文件吧，顶多也就提振下信心，继续在金融方面给出险的项目纾困，给房企喘息的机会，对地产行业的资本市场是大刺激（地产股这两天的涨幅大家也看到了），但——
并不能直接就把整个市场给救动了。
那市场要怎么才救得动呢？
不是金融机构提供主要支持，而是要政府层面出各种直接的刺激和放松政策。
降首付、降利率、降税费，取消限购、限贷、限售……等等等等。
不是一些边角料的小打小闹的支持，就得大张旗鼓的拿个大喇叭催着你入市。
反正就是，你购房者有啥顾虑，我就出啥政策全给你打消，一句话，买就完了。
那现在这些政策有了吗？
中央层面，始终咬定“房住不炒”的总基调；
央行、住建部等部委在自己的主管领域已经有了很大松动；
全国各地就不说了，各种刺激购房者的政策不能说很多，简直就是遍地开花。
结果呢？
不好意思，没啥明显效果。
消费者并不相信也不进场了。
还是那句被说烂了的话，没信心没预期了呗。
那信心和预期从哪里来？
涨价。
涨价是一个市场好起来最直接的体感指标。
眼见着开始涨了，不是房住不炒吗，会跌的；
还在涨啊，政府会出手的，我才不要站岗；
啊，越来越贵了啊，怎么还没人控价呢；
完了完了，再不买就买不到了，不行，我得赶紧出手。
对不对？
要让持币观望的购房者迫不及待的入市，只能是买涨不买跌。
这是过往几十年积累起来的朴素经验。
大家总是习惯是用过去的经验指导现在的行为，预判未来的走向。
但是——
很不幸的是，过去的经验失灵了。
你去看一下过去涨价背后的逻辑，不是一句金融属性就能简单应付过去的。
为什么有些房子就是会比别的房子有更好的投资价值？
是因为地段，地段，地段吗？
因为核心城市核心地段的资产可以闭眼买吗？
为什么可以？这些房子优秀涨幅的背后最底层的支撑因素到底是什么？
所谓的金融属性，最根本的是附加在房子上的“人无我有，人有我优”的公共资源。
这套房子有更好的教育、更集中的医疗资源，而这些资源，曾经是按就近原则分配的，并且必须是业主才能独享，租户基本是享受不到的。
为什么要买房？还不是因为不买享受不到，或者无法完全享受这些隐性的福利和资源。
而核心城市核心地段，拥有最大的资源密度和最好的资源质量。
在这个基础之上，才衍生出了这些房子比别人更大的金融价值。
但现在为什么不work了呢？
因为最高层正在把这些资源从房子上解绑。
租购同权，学位房变学区房，对口直升变电脑派位，教师轮岗，等等。
曾经独享或有优先权的优质资源变成了全民共享，房住不炒的口号跟着这些举措慢慢坐实，房子的居住属性才跟着边际回归。
原来，凯旋新世界的房子也没那么好嘛，户型住起来也不是很舒服嘛。
那未来房子的价值属性要从哪些指标中去判断呢？
提供一个我的方法论吧：
除了关注房地产行业的相关数据，房地产税的进展，还可以看看接下来的每个经济阶段，每个重要会议，高层对房地产的表态——
不是那种把每一次的官方通稿和文字发言拿出来做大家来找茬式的简单比对；
可以通过对居民、企业、政府杠杆率的观察，和房地产对消费、投资和民生的挤压来看当下高层对行业的容忍度，其实在哪里。
通过官方表态和经济指标的交叉印证，可能会更好的帮助我们找到未来的答案。
这个行业，短期还是可以乐观的。
