中海大境隔壁有块保障房的规划用地，最近正在做调规后的批前公示：
可以肯定地说，这块地的房子建起来，一定是远远低于市价的，会成为整个板块“地板价”一样的存在。
那么——
保障房的价格会拖累这里的房价体系吗？
中海大境的流通价会不会因此受到冲击？
1
先看这块地的位置。
和珠江壹号背靠背，旁边是华海双语国际学校，中海大境呢，真的就在隔壁——
那为什么我敢肯定的说，这块地一定是建保障房呢？
不但是建保障房，还一定是配售型保障房。
因为官方文件已经明确说了，这块地已经被选作海珠区保障性住房的项目用地，为的是完成广州2024年筹建配售型保障房的要求。
2
好，第二个问题来了——
这个配售型的保障房，大概会卖多少钱？
先说什么是配售型保障房。
此前我国的保障房体系，主要包括公租房（公共租赁住房）和保租房（保障性租赁住房），重在一个“租”字。
现在搞的新一轮保障房，分成了“租”和“售”两趴，也就是配租型保障房和配售型保障房。
配租型的，跟之前的公租房和保租房差不多，现在所谓的保障性住房改革，重点就是要搞“售”这一趴，拓展配售型保障房的新路子。
搞清楚了这个背景，再来看这类房子大概怎么卖。
根据住建部的统一定调，配售型保障房的价格原则，是四个字：
保本，微利。
根据住建部要求，配售房的出售对象以家庭为单位，能且只能购买一套。
符合购买条件的群体原则上分类两大类：
一类是住房困难没有解决的，收入不高的，工薪阶层。
一类是城市需要重点引进的各类人才，比如科技人员、教师、医护人员等。
有条件的地方，可以在满足这两类人群的基础上，逐渐覆盖其他群体。
但具体的申购条件，还需要各地政府自己去出细则明确。
通常来说，无外乎家庭年收入多少，有没有房，有没有其他财产等等，然后每个要素再给些系数和权重排个序，优先更困难的人，以及这个城市更紧急想要引进的人。
所以，配售型保障房的销售价是由政府定的，按照“保本微利”的原则，一定是远远低于同板块商品房的价格的。
那么，会对板块内的商品房形成很大的冲击吗？
3
完全不会。
因为，配售型保障房是封闭管理的，完全不能在商品房市场上流通。
保障房的业主以后要转手，要么由政府按指定价回购，要么只能转给同样具有申购资格的，被纳入保障范围的低收入群体或引进人才。
要符合这个申购门槛的人，按人口比例来说，真不多。
所以封闭流动的接盘侠，也不会多。
反正跟商品房就不是同一套体系和逻辑。
所以，即便在同一个板块，这两类房源也很难拥有同一个梦想，最终还是保障的归保障，市场的归市场。
各自独立的房价体系，当然不会互相牵制，彼此影响。
配售型保障房大概也是我国住房市场上，第一个真正实现了房住不炒的房源类别。
只管住，别管涨。
4
好了，说回开头提的逸景南路那块地的批前公示。
跟大家分享一个有意思的点。
这块地之所以拿出来公示，是因为调规了。
不是商改住、工改住那种调整，而是把一块完整的宅地，拆成了两块。
原本是AH060912一整块的——
现在要划成两块，一块保留原来的容积率、绿地率、建筑密度等所有规划指标，仍是AH060912，一块调整为AH060926.
这调整后的AH060926，容积率为6.42，妥妥的高密刚需住宅，保障房嘛，不意外。
但有意思的是建筑面积这个指标，88800平方米，想到什么了吗？
来，我们回想一下，海珠区今年配售型保障房的任务是多少？
不少于8.88万方。
你看，重新划出来的这块AH060926，建面刚好8.88万方诶。
真的是多一滴都没有。
所以AH060926这块地，就是海珠区今年配售型保障房的地块，剩出来AH060912地块1.56万方的宅地，加上旁边AH060917地块，大可以继续卖了搞商品房。
要么，保障房的地块给市安居集团来建，同时把旁边两块宅地一起低价给了，平一平账；
要么，三块地一起出让，保障房的配建任务，交给拿地的开发商。
不过我猜，大概率是第一种。
