近年来，随着房地产行业发展速度减缓，商业地产的新开发面积也于近六年内呈现逐年下滑趋势。今年截止到7月份，商业地产的新开发面积为13312万平方米，仅占房地产新开发面积的11.09%。与此同时，据全国15个重点城市选取的百街样本租金指数显示，2020年上半年，租金环比下跌的商业街占80.8%。但即便如此，商业地产的空置率仍在攀升，以主要城市的甲级写字楼为例，2020年上半年北京达到16.2%，上海达到20.9%，深圳达到25.4%，均远远超过空置率的合理区域，到达空置危险区，而营销人员为促进招商租赁，则在不断增加营销推广费用，形成了恶性循环。
营销推广费是企业招商租赁成本中一项较大的费用支出，为达到预期效果，进一步提高营销费效，企业应设定具体的考核指标，来评估企业的营销投入是否得到了相应甚至更多的产出，营销人员可从下五个指标对营销效果进行衡量：
1、万元客户来电量
营销推广所触达的客户中，有多少客户通过来电咨询的方式详细了解招商租赁等的相关事宜，考察了企业营销吸引力及推广覆盖面。
2、万元客户来访量
更精准的广告投放，会为企业带来更多到达现场实地考察房屋的客户，这一类客户往往具有更高的成交率。
3、万元成交客户数
企业的营销推广工作具体将带来多少客户最终与企业达成交易，成交客户数不仅反应了营销效果的好坏，同时也向企业反映了当前的市场情况。
4、万元成交金额
影响客户接受企业营销作用，并最终实现与企业完成交易，增加企业收入的因素复杂多元，成交金额的多少直接体现了企业的招商效益，是核算营销费效比中的重要因子。
5、万元成交面积
客户通过缴纳租金等方式与企业交易的房产面积，为企业后续开发建设、营销推广等方面提供了重心参考，同时，也将帮助企业营销人员做出更精准的决策规划。
营销指标的确立除可量化营销效果外，也能够帮助营销人员从更多维度对营销工作进行分析和优化，让营销人员可以着手于对营销推广全过程的精细化管理，对营销推广费进行有效监管，具体该如何实现？
广告渠道管理
招商广告投放渠道多种，包括互联网广告、户外广告、纸媒广告、电视广告、广播广告等等，接触人群数量庞大、类型多，但精准度、效率性不高，不可避免地会出现资源浪费现象，所以营销人员需要筛选出能为企业获取更多高意向度、高精准度的广告渠道，以实现资源的合理利用。
广告投放管理
营销人员在广告投放前期需进行全面详细的规划部署，根据当前的市场情况，确定好媒介投放行程，如表现形式、投放时间、媒介组合等，同时给出完整的执行计划，监管广告投放过程，对细节进行严格把控，及时进行调整优化，并对营销效果做出有效预测，细致清晰地了解各个环节重点要点，才能实现广告投放的效益最大化。
获取商机管理
广告投放后，对于所获取的商机，企业除需进行及时、高质量的商机维护管理，也要进一步了解商机来源的详细信息，如商机获取时间、商机来源渠道等等，为后续广告投放渠道、策略等做决策支撑，帮助企业优化出最佳的营销推广策略，同时进一步提升商机成功概率。
租赁合同管理
商机交付成功后，企业需建立完善的合同管理体系，以方便企业对成交客户数、成交面积、成交金额等的统计计算，并对最终的营销效果进行总结，查看企业的营销费效，为后续的营销推广工作做铺垫。
细节把控营销推广全流程的达成，帮助营销人员对营销推广费用进行了更合理的分配使用，同步实现了企业从制定营销推广计划到广告投放执行，再到过程监管调整，最终到效果回报总结的PDCA内控循环，真正行之有效地助力了企业营销费效的提升，加强了企业的成本管控。
