中国平安86亿元入股中国金茂（0817.HK），再次成为地产资本圈焦点。
7月26日，央企中化集团旗下地产上市公司中国金茂公告宣布，引入中国平安作为新的股东方。
中国金茂的直接控股股东中化香港出售17.87亿股股份予平安资管，配售价为4.81港元。
同时，中国金茂、中化香港也与新华保险签订新华协议。中化香港出售1555.99万股股份予新华保险，并且后者认购同等数额的有条件发行股份，价格与平安相同。
新华保险为中国金茂现有股东。在本次协议签订前，新华保险持有9.18%中国金茂股份，仅次于大股东中化香港。
本次交易完成后，中化香港持股稀释至35.1%，仍是中国金茂第一大股东；平安持股15.2%紧随其后；新华持股仍维持9.18%，不再是中国金茂主要股东。
本次交易也给中国金茂带来董事会席位的变化。平安将提名一名非执行董事候选人及一名独立非执行董事候选人。
目前中国金茂董事会共有九人，包括四名执行董事，两名非执行董事和三名独立非执行董事。董事会主席为中化集团董事长宁高宁，同时兼任执行董事，其余三名执行董事李从瑞、江南、宋镠毅也出身中化集团。非执行董事安洪军则由新华提名。
值得一提的是，平安未来仍有继续增持中国金茂的可能。公告披露，如果中化香港持股发生变化，且平安增持到一定水平，则平安提名董事的数目可能发生变化。
中国金茂称，配售事项及认购事项以及引入平安会带来合作机会，以及在扩大公司股东基础及资本规模的同时，为公司提供筹集额外资金的机会。
中国金茂今日大涨7.64%。
险资爱地产
中国平安布局中国金茂只是险资加码地产的一个缩影。
近年来，中国人寿、中国平安、新华保险等各大险企纷纷投资地产，加码持股房地产上市公司。TOP 20房企中，碧桂园、万科、保利、新城控股、华夏幸福等背后均有险资的身影。
但由于监管政策的变化，近几年险资对地产的介入程度并不相同。2015年，险资曾掀起一波对上市房企股份增持的热潮。万科、远洋地产、金融街、金地集团等均被险资举牌增持。中国平安也在当年四月，斥资62.95亿港元，入股了位列“千亿俱乐部”的碧桂园，持股9.9%，成为第二大股东。
但2016年下半年证监会转变保险业监管方向，保险业回归本源，险资对上市房企的投资逐渐进入冷静期。虽然平安、安邦、泰康等企业仍占据不少大型房企的股东三甲位置，平安还在此期间斩获旭辉9.87%股权，但险资对上市房企股权的增持已经明显减少。
2018年下半年起，保险业监管方向再次转变。银保监明确鼓励保险资金增持上市公司股票，拓宽专项产品投资范围，维护资本市场稳定。房地产行业兼具价值与成长属性的特点，比较契合保险资金的配置需求，再次成为险资的关注重点。
中国平安在这波险资入市的转变中反应迅速。去年七月，平安受让华夏幸福19.7%股权，成为第二大股东，今年一月再次加码受让5.69%股权，目前持股25.25%。
中国平安集团总经理任汇川在今年的业绩会上曾表示，地产投资是银保监会相关政策范围的正常的保险资金应用投资，纯属财务性投资。而本次受让金茂股权也是平安继增资华夏幸福后的又一大动作。
金茂变革
中国平安对金茂的投资其实是一个新的尝试。
平安过往投资的房企多为知名民企，本次选择的金茂却是一家央企地产公司。金茂去年合约销售1280亿，同比增85%，成功迈入千亿大关。未经审核销售数据显示，金茂今年上半年实现签约销售金额785亿元，已经完成1500亿年度预期销售的52.3%。
不过从规模扩张来看，金茂已经逐渐放缓速度。今年1500亿销售目标仅增长17%，相比去年85%的增速，下调力度不小。从完成度来看，虽然已经超额完成上半年销售计划，但同比增长不足10%，而上年这个数字接近200%。
金茂早期一直以高价拿地、高价卖房的方式扩张，曾在成都、合肥、郑州拿下多宗高价地。但随着楼市调控政策不断加码，在限价政策和限价房入市影响下，高价拿下的土地利润被压缩。
金茂今年改变打法，频繁出售旗下项目。公开资料显示，金茂在五月以来出售和退出八个项目，其中有五个项目位于北京和上海。
而在甩卖项目的同时，金茂仍是今年土拍市场的拿地大户。据大摩地产统计，金茂今年以来已拿地八幅，单价最高的地块位于南京，成交总价51.5亿。今年六月，金茂在汕头以26.56亿拿下的地块，溢价高达82%。
金茂今年拿地集中在粤港澳大湾区及二、三线城市，一线城市仅有广州一地。中国金茂总裁李从瑞在股东大会上曾介绍，金茂拿下的广州地块不是限价房，是完全市场化的；另外，溢价82%拿下的汕头地块，预计基本能够达到三比一的售价土地比。
甩卖和拿地的“一进一出”不难看出金茂似乎想通过土地的置换，来谋求更大的利润空间。事实上，虽然央企加持让金茂在融资方面可以有更大优势，但随着房地产“银根”缩紧，金茂的资金也已经进入承压状态。
数据显示，截至去年底，金茂短期有息负债约220亿，拥有现金及等价物213亿，受限银行结余44.6亿，现有资金不足以覆盖短期债务，存在较大短期偿债压力。同时，金茂的有息总负债879.7亿，相比上年增长23%，资产净负债率也增长两个百分点至71%。
不过背靠央企大树，金茂在拿地方面相比民企仍有明显优势。金茂自2015年起就已明确以“城市运营商”作为转型方向，曾运营过上海北外滩、长沙梅溪湖等多个城市综合体项目。
而城市运营项目正在成为金茂的土储补充主要渠道。今年一月，金茂已成功通过城市运营项目在青岛、瑞安获取53.2万平米的土储资源。五月，金茂再次拿下岳阳东风湖新区一期工程项目，总建面约240万平米。按照金茂的规划，预计到2019年年底金茂运营项目会突破20个城市，到2021年，金茂60%土地获取都要是城市运营项目。
