不良资产处置:可能是“最坏的时代”里“最好的生意”

不良资产处置:可能是“最坏的时代”里“最好的生意”
2021年04月08日 11:29 历史曲断

除了不良资产,我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业。

——万科郁亮

01

不良资产绝不是没有价值的资产。

由于不良资产的处置时间相对较长,权利关系大部分时候都是错综复杂的,涉及到法律、财务、金融、投行、评估、债务化解等等问题,难度不小,也正因为此劝退很多想赚快钱的人。

决定不良资产是“负矿”还是“富矿”,除了取决于资产目前所处阶段之外,还将取决于资产处置人是否有发现价值的眼光并给出资产处置和困境企业盘活的最佳方案。

就当下的资产管理领域里,由不良资产构成的优质资产包,尤其是房地产类的不良资产项目,不仅是各路财富管理机构争抢的“香饽饽”,也是地方AMC、大型房企的逐利场。如,2017年,万科551亿拿下广州不良资产地块。

地方AMC的纾困业务中,也涉及到许多的地产业务重整。之所以AMC与地产业务的契合度如此之高,更多是源于AMC在收购债权法人的时候,也更青睐有硬抵押的债权收购,如果涉及土地或房产抵押,也更容易估值。

为了逐利不良资产行业,大型房企也开始参投地方AMC。比如,2020年4月28日,万科出资10亿元参与投资深圳第二家地方AMC——深圳资产管理公司,占股24.1%,成为了公司第二大股东。

当然,清晰知晓不良资产价值的企业,不止万科一家,还有天津滨海正信资产管理有限公司、天津津融资产管理有限公司、长沙湘江资产管理有限公司等。越来越多有地产背景的企业,开始参与到地方AMC的投资,通过各式各样的股权结构安排,参与到地方AMC的土地、房产的资产处置中。

据统计,截至2020年10月底,地方AMC中有房地产股东背景的总计有36家,占总共57家地方AMC公司的63%;其中,绝对控股的股东一共有6家,占地方AMC的16.67%。而地方AMC向下参股地产公司的则有13家,占地方AMC比重为23%。

02

在“三道红线”+信托严格监管的双重强压之下,房企,尤其是中小房企遭遇前所未有的压力,稍有不慎,资金链断裂,触发的将是企业的生死抉择。

对于实力强劲的房企而言,别人的“最坏的时代”却是他们最赚钱的时代。通过并购问题地产企业或资产,将成为这些大型房企青睐的方式。据不完全统计,融创与世贸2019年通过并购获取的项目累计斥资已经超过200亿元。下表也列示了部分不良地产项目并购的信息。

2019年万科目标及行动沟通会上,郁亮也指出:除了不良资产,我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业。

对于投资者来说,投资不良资产的理由千千万,都不抵天然价格差、有充足的获利空间这一个。

资本都是逐利的,只要有获利空间,同时又能很好的评估风险,那么就值得投资。在这样一个万亿级的蓝海市场里,只有丰富的处置经验和优秀的处置能力,才能在经济下滑的时代依然可以有所斩获。

目前,中国的不良资产已经进入了“存量时代”。房企们也清醒的认知到,在这样的时代里,只做开发,公司的估值很难提升。开发商应向平台型发展,成为其他资源整合的平台,这样才能提升价值。万科介入资产管理行业,就是依托地产优势向其他价值链扩展的一个很好尝试。

03

无论是政策上面,还是从市场信息反馈看,整个不良资产行业处于一个井喷的状态。

面对不良资产的巨大市场供给,四大资产管理公司(AMC)与地方资产管理公司由于资金、技术等原因需求有限,导致市场形成了大量的业务需求。

业内测算,目前四大AMC资本总额约为3600亿元,按照12.5%资本充足率要求,最多可承接不良资产为3万亿元左右。

而这样的承载能力,显然是不足以消化不断扩张的不良资产,预估仍有逾万亿级的市场空间提供给各类地方性资产管理机构以及民间机构。

嗅觉灵敏的投资者已经开始纷纷布局中国不良资产投资市场。

随着高盛、橡树资本等国际资本进入中国不良资产投资市场,事实上已经表明,不良资产投资已经成为继VC/PE之后,中国最具吸引力的细分投资领域之一。

财经自媒体联盟

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部