取消限售!松绑再下一城,下一个是谁?

取消限售!松绑再下一城,下一个是谁?
2019年12月11日 10:31 国民经略

文|凯风

楼市正在起变化。

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据《每日经济新闻》和《扬子晚报》等媒体报道,有消息称,江苏苏州下辖的张家港市取消已经实施了两年多的限售政策。

记者咨询后获悉,张家港取消限售政策属实,但目前政府没有明确文件下发,具体细则还在拟定中,最终还是要等官方口径。

如果消息属实,这意味着,取消限售,终于又重出江湖。

早在2018年底,山东棚改第一大市菏泽就取消了限售政策,成为全国松绑限售第一城。

然而这一趋势并未蔓延开来,2019年年中,河南开封试图取消限售,最终因引发舆论争议而不了了之,当地随即取消了“取消限售”,政策最终沦为“一日游”。

如果这一次取消限售能坚持到底,那么标志着楼市试探性松绑,进入第二阶段。

在张家港之前,已有多地在楼市调控的边缘反复试探。

大湾区向港澳人士放开购房资格,深圳取消部分二手房“豪宅税”,广州社保个税互认,成都天府新区放宽限购范围,佛山对本科生松绑限购,珠海多区松绑限购,南京六合区、海南三亚对大专以上学历松绑限购,天津对部分非首都功能疏解项目职工放开限购……

不难发现,这一阶段的试探性松绑,多是在人才政策的包装之下,且基本都是边缘性政策,尚未真正触及作为调控核心的“四限”政策:限购、限贷、限价、限售。

取消限售,则是新的一跃,直面楼市调控,正面松绑。

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取消限售的出现,意味着什么?

要知道,张家港是苏州下辖的县级市,且蝉联百强县第三名,经济底子不错,房价接近1.5万元,与中西部的二线省会相当。

不过,2019年以来,张家港出现“有价无市”的局面。

克而瑞数据显示,2019年1~11月,张家港商品住宅成交量为161万平方米,同比下降24%,成交均价为14498元/平方米,同比上涨15%。

与此同时,当地经济出现降速现象:作为工业城市,2019年前三季度,张家港工业产值仅增长0.6%,而入库税收收入下降0.4%,进出口总额同比-5.4%,全社会用电量同比-1.1%,面临的压力不是一般之大。

这种背景下,试探性松绑的出现,就再正常不过。

值得一提的是,张家港并未出台严格的限购政策,楼市调控只有“限售2年”作为抓手,所以能松绑的也就只有限售了。

这也是许多三四线城市面临的困境:与一二线不同,许多三四线城市本就没有出台楼市调控手段,市场一直都在“松绑”状态运行,想要刺激楼市,根本就没有政策可以腾挪。

对于这些城市来说,能选择的也就只有“限跌令”,或者发放购房补贴了。

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取消限售,到底有没有用?

要知道,限售政策,作为这一轮楼市调控的标配,本身就有两面性的:既是限制,也是保护。

一方面,限售提高了楼市投机成本,2-5年的限售时间,让投机资金无法进退自如,对炒房浪潮起到显著遏制作用。所以取消限售,能鼓励更多资金重回市场。

另一方面,取消限售,无疑放出了被冰封的房源,这些房源一旦抛售,势必对市场形成明显冲击。今年以来,部分一二线城市限售陆续解冻,二手房放盘量随之增多,市场抛盘压力之大前所未有。

到底哪一方发挥的作用更大?

这要看所处的楼市阶段:

如果在楼市上行期,取消限售无疑是火上浇油。

如果在楼市下行期,取消限售则意味着抛盘压力。

如果是横盘期,则要看大环境,若有大环境宽松的配合,那么取消限售就意味着积极的市场信号。

事实上,菏泽取消限售之后,当地楼市并未出现井喷。可见,没有大环境的配合,除非是强能级的城市,否则单一的试探性松绑,效果并不显著。

当然,深圳是例外。

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吊诡的是,这期间,唯一收紧楼市调控的地区,基本上被所有人忽略。

黑龙江要求房企拍地不得使用贷款融资,这一政策不可谓不严,但因无论知名度还是楼市热度,都不及长三角和珠三角,因此这一消息被许多人有意无意忽略了。

有意思的是,位于东北边陲、从来都不受重视的黑龙江在逆市收紧调控,而试探性松绑的多半都是长三角和珠三角的经济重镇?

为什么会出现这种局面?

经济压力显然是第一位的,长三角和珠三角的沿海城市,多是工业重镇和进出口重镇,容易受到国内外经济形势的影响。

此外,这些地方的楼市调控之密集、尺度之严,在国内也是首屈一指。所以,从这些地方开始试探性松绑,解除一些相对边缘的政策,也在情理之中。

同时,由于楼市存在板块轮动现象,长三角和珠三角是2015年以来最早上行的区域,也是2018年以来最早调整的区域,而中西部的三四线城市多数步其后尘,尚未进入实质性调整阶段。

无论如何,在“稳字当头”的大背景下,楼市试探性松绑能得到一定程度的容忍,但楼市调控仍要服从“大热必有调控,遇冷则有松绑”的规律。

冷了,试探性松绑。一旦热了,自然也会有调控加码。

那么,下一个是谁?

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