二手房压顶!这些城市正在加速“抛售”

二手房压顶!这些城市正在加速“抛售”
2020年06月29日 11:00 国民经略

文|凯风

一半是海水,一半是火焰。

上海千人“秒杀”6000万顶豪、深圳万人摇号抢房冻资上百亿、杭州6万人抢900多套房子,成都4万多人争抢786套房源、南京江北再现“万人摇”景象……一时之间,抢房之声不绝于耳。

楼市热了?

众所周知,万人抢房背后,正是稳赚不赔的套利游戏。

正如《6万人抢900多套房?大魔幻了》一文所论,一如股市“打新”,在限价政策下,一手房价格远远低于周边二手房,一套房动辄相差上百万。摇到就是赚到,自然带动楼市“打新”高热不下。

然而,在楼市万人“打新”背后,这些城市的二手房正在加速“抛售”。

在万人摇号抢房最为火热的杭州,二手房挂牌量已经突破12万套,创出历史新高。

相比2019年初的6.5万套,一年半时间里,杭州二手房挂牌量接近翻倍。与之相对,在楼市相对正常的2019年,杭州全年成交量仅为8万套。

成都和南京,有过之而无不及。

仅在贝壳平台,成都最新的挂牌量就已高达13.6万套,而2019年初仅为6万套。一年半时间,二手房挂牌量增长1.3倍,最近几个月每月新增房源3万套,而月成交不到1万套。

南京也是如此。同样仅在贝壳平台,南京二手房挂牌量从2019年初的3.8万套,飙升到如今的9.2万套。一年半时间,二手房挂牌量飙涨1.4倍。

上海和深圳市场相对好一些。上海从5.2万套增长到5.8万套,深圳从3.7万套增长到4.27万套。这两地二手房市场迅速回暖,二手房成交出现明显放量,不断消化新增放盘。

值得一提的是,深圳二手房挂牌量看起来总量不高,但最近3个月的新增房源接近5万套,月均1.7万套,而去年同期每月新增房源仅有6000套左右。

同时,这还只是一家平台的挂牌数量,其中部分高价房源由于“你懂的”原因不定时下架。考虑到整个市场,各个城市的二手房挂牌至少还要增加20%以上。

“万人抢房”城市尚且如此,其他城市更不用说。

作为一线城市的广州,仅链家平台,二手房挂牌量就高达7.6万套,相比2019年初的3.1万套,飙增1.4倍。

二线城市走势更为夸张:

重庆:二手房挂牌量接近16万套,相比2019年初的4.8万套,飙升2.3倍。

天津:二手房挂牌量超过13万套,相比2019年初的5万套,增长2倍多。

苏州:二手房挂牌量达到8.8万套,相比2019年初的2.4万套,飙升近3倍。

沈阳:二手房挂牌量达到12.3万套,相比2019年初的2万多套,飙升5倍。

郑州:二手房挂牌量超过11万套,相比2019年初的5万多套,接近翻倍。

要知道,这一数字,已经扣除了成交房源,相当于净存量。问题在于,房子只会越卖越多,新增挂牌房源远远超过成交量,未来二手房挂牌量还会继续井喷。

就在最近几个月,一二线城市每月新增房源都在1万套以上,深圳、杭州每月接近2万套,成都、苏州更是超过了2万套。

然而,二手房成交量刚刚企稳,便已掉头直下。

今年6月前三周,重点18城市的二手房交易量连续三周环比下降,降幅分别为-5.7%、-7.9%、-21%。

二手房挂牌量创下历史新高,释放了什么信号?

其一,房价经过一轮大涨,高位变现者增多。

从2015年到2018年,绝大多数一二线城市房价都出现明显上涨,部分城市房价翻了一番。

不过,从2018年至今,部分城市房价处于横盘状态,基于“房价不涨就是跌”的认知,加之对未来不确定性陡增的预期,获利盘出现集中高位变现现象。

其二,在疫情冲击之下,部分高杠杆炒房者资金无以为继,只能通过抛售回笼现金流。

这场疫情带来的冲击,不仅力度前所未有,而且持续时间远远超出预期。虽然部分行业已经出现明显复苏,但大多数行业仍在艰难恢复当中,部分高杠杆炒房者开始面临越来越大的现金流压力。

其三,大多数城市都已触及“限售”时间线,二手房逐渐解禁,这些被解封的二手房正在进入市场。

从2017年开始,全国50多个城市先后上马“限售”。史上最大规模的“冻房”政策,成为这一轮楼市调控最深的印记。

大多数城市限售周期为2年,部分为3年,个别城市为5年。如今,三年过去,限售已经开始陆续解冻。

其四,2020年,楼市重回“政策市”轨道。政策对房价的影响,前所未有之重要。

对于楼市来说,最重要的政策有三:一是限购,二是限贷,三是降息。楼市是维稳还是重启,是托底还是刺激,只需关注几个重要信号:

1、一二线城市陆续取消限购;

2、大城市放宽首付比例及二套房贷限制;

3、5年期LPR大幅降息(25个基点或更高),加点上浮明显下调。

没有这三大信号,貌似火热的楼市打新、个别城市的蠢蠢欲动、一些政府托市的卖地高潮,都只是小打小闹。

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