文：任泽平团队
随着成都、杭州、西安取消限购，全国仍在限购的城市寥寥无几。
截至目前，除海南省外，核心城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及天津还未全面放开限购。
北上广深一线城市该不该放开限购？
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除一线城市外，我国大部分地区已经全面放开限购，但提振效果不及预期，房地产行业基本面持续筑底，已经超调。
2021年下半年开始，用时近3年，房地产调控政策不断放松，但至今市场依然较冷淡，2024年金三银四成色不佳。3月1日至5月16日，38城商品房销售22.9万平，创2012年以来新低，同比-40.3%。
此前全面放开限购的太原、合肥、厦门、苏州、南京、长沙等城市，仅短期市场有一定程度提振。
例如：南京2023年9月全面放松限购，10月新房、二手房成交面积同比分别+8.0%、+28.9%，厦门2023年11月全面放松限购，12月新房成交面积环比+33.5%。
可见如今，房地产进入从“防过热”转向“防过冷”的阶段，“存量时代”去库存，不用担心取消限购引起市场迅速过热。长期房地产市场回暖还要看居民的支付能力、市场预期。
我国一线城市目前商品住宅成交量价、库存积压情况同样不容乐观。
1）销售方面，2024年一线城市“金三银四”并未带来成交明显回暖。2024年初至4月末，北上广深四城商品住宅累计成交176.7、321.8、172.0、74.0亿平，同比下降33.5%、37.9%、39.5%、28.8%，且成交规模是2021年以来的最低水平。
2）价格方面，根据我们对链家二手房成交数据长期跟踪，2024年一季度，北上广深四城房价均较2021年二季度下跌超10%，部分楼盘房价下调达30%。
3）库存方面，截至2024年5月10日，北上广深去化周期分别为28.7、8.9、22.9、25.7个月，除上海外三城去化周期处较高水平。
02
放开一线城市限购是大势所趋
海外国家核心城市房地产市场长期向本国、全球买家开放，不限购也不限售，遵循市场化原则，通过价格和税收调节，而非人为的行政手段。
人口和产业持续向大都市圈、城市群集聚是发达国家的共同经验，核心城市楼市不限购，遵循人口流动规律，有利于促进人才流动并提升城市竞争力。
在日本购房（包括东京），没有身份限制，不限购，只要年满18岁，有资金就能购买。
外国人需要准备身份证、护照、个人信息公证书、印章、宣誓供述书。如果是全款买房，提供身份相关证明材料即可；如果是贷款，要有日本的长期签证及工作纳税状态。
在美国购房，同样没有身份限制，也不限购。
联邦法律规定，年满十八岁，不需要绿卡、特殊类型的签证，任何人都可以在美国购买和拥有房产。如果是现金买主，需要准备有效护照和签证、购房资金证明（国内银行的存款证明）、美国当地银行的账户；如果是贷款买主，还要准备工作证明、工作收入公证、自付款部分的资金证明。
对比海外，我国一线城市的核心区域购房政策则限制明显较多。
如上海，沪籍无房单身人士，且本人和父母在2011年1月31日之前共有不超过2套(含2套)，可新购1套住房；非沪籍家庭，一方往前推算63个月中社保/个税正常缴纳60个月，可新购1套。外籍个人（外国人），需提供满1年的在沪劳动合同及相对应个税/社保、满1年工作类居留许可，限购一套住房。
全面放开一线城市限购的意义重大：
1）限购政策本是房地产市场过热时期出台的临时性政策，如今抑制了刚需和改善型需求。放开限购，意味着让过紧的房地产市场回归正常市场状况，接受供需调节，并非激起泡沫与过热的“刺激性措施”。中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，避免热点城市房价暴涨。
2）放开一线城市限购，带来积极的政策信号，可提振市场整体信心，改善民生，满足合理住房需求。化解房地产困境的关键在于需求端信心恢复，信心提振才能带动销售回暖。当前我国对住宅市场较冷、购买力较弱区域，包括部分一线城市的非核心区已经放松限购，但提振效果有限。一线城市核心区域的楼市，是全国房地产市场的风向标，聚集了相对旺盛的住宅购买力，放开限购，能够满足新市民的合理住房需求，有效提振需求端信心。
3）化解库存，稳房价、稳市场、稳经济。房地产市场进入存量房主导时代后面临调整分化，要消化此前的高房价、高库存、高杠杆。房地产是国民经济第一大支柱行业，事关经济恢复、金融风险，房地产稳，则经济稳。我国一线城市目前成交量价、库存积压情况同样不容乐观，但一线城市的住房潜在需求高，对于全国投资置业人群有较强吸引力，全面放开限购带来销售提振，有利于去库存、稳房价、稳市场、恢复经济。
03
不仅要全面放开一线，更要修复资产负债表
目前房地产行业面对的并非简单的限购，当前购房还有居民支付问题、预期问题，叠加人口结构问题。在房地产存量时代，库存积压，成交量价回暖需要更多时间和政策激励。
要替代旧的“房地产-土地财政-金融”循环，必须引入扩张性财政政策，通过财政扩张带动包括房地产投资在内的整体投资回暖和经济复苏。
回顾日本上世纪90年代开始，陷入的“失去的三十年”，以及美国30年代“大萧条”，辜朝明提出了“资产负债表衰退”理论来解释，凯恩斯则称之为“流动性陷阱”。如何避免重蹈覆辙？
资产负债表衰退”理论认为，最有效的办法是政府通过扩张性的财政政策来扩大总需求，弥补需求严重不足的缺口，进而推动企业居民资产负债表修复以及经济复苏。
2008年面对国际金融危机，伯南克提出找到了避免大萧条的办法，就是财政货币的再膨胀，于是有了三轮QE。中国经济也是通过四万亿财政刺激计划走出低谷。
2020年疫情冲击以来，美国经济仍具有强劲韧性，同样是因为联邦政府通过QE、消费券、企业补贴等，保住了居民和企业部门的资产负债表，也就是没让企业和居民买单，而是通过货币和财政政策进行化解，所以居民有能力消费，企业有能力投资。
对比借鉴2014-2016年房地产周期，放松限购限贷仅是政策起点，关键一步是恢复居民的消费能力和信心，这又进一步需要恢复资产负债表，进而带来房地产存量化解和增量需求，从而推动销售和新开工。
2014年4月，部分地方开始放松地产限制政策。2014年6月，呼和浩特率先发文全面放开限购，此后各地密集放开限购限贷，此外各地方政策还涉及房贷优惠、购买补贴、落户放宽等。2014年9月底，仅有北上广深和三亚五个城市未放开限购政策。随后，2014-2016年间，大规模推进的新建棚户区改造、棚改货币化安置的过程就是消化库存、优化增量的过程。
当前，关键问题是主体纾困和提振居民购买力，除一线城市限制性政策放松外，还需重点关注地产有关财政和金融工具支持政策的落地和力度，比如发行超长期国债支持新老基建项目、大规模发放消费券、减税降费、购房补贴等，同时辅以QE降低利率、投放货币。
