文|凯风
政策，正在拼命轰油门。
01
刺激，成为主基调。
日前召开的重要会议指出，有效落实存量政策，加力推出增量政策，进一步提高政策措施的针对性、有效性，努力完成全年经济社会发展目标任务。
要注意的是，下半年关于经济的重要会议，一般放在10月和12月讨论，而这一次放在9月，可谓非同寻常。
直言“正视困难”，政策发力直指要害，超出预期，意味着新一轮大刺激拉开序幕，消息一出就直接引爆股市。
这背后凸显了，拼经济到了关键时刻。
其中，“努力完成全年经济发展目标任务”的表述备受关注，而在上半年，前缀还是“坚定不移”。
今年全国GDP预期目标是5%，上半年经济增长基本持平。
但下半年以来，“经济运行出现一些新的情况和问题”，要完成这一目标，政策势必加码。
非常时期需要非常之策。
前几天央行祭出的“四箭齐发”——降准、降息、降首付、降低存量房贷利率，就是货币政策的集中发力。
接下来，财政政策势必跟上，“使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用”是关键。
而在资本市场方面，会议强调“要努力提振资本市场，大力引导中长期资金入市“，旨在通过股市带动财富效应，从而扭转预期。
在就业方面，前两天国家层面出台文件，提出将就业工作纳入政绩考核，这在过去也是不同寻常的。
而官方也再次强调，要支持经济大省挑大梁，更好发挥带动和支柱作用，
这意味着，以广东、江苏、山东、浙江为代表的经济大省，地位愈发重要。
至于市场传闻的10万亿大刺激，在新的政策强预期之下，也更加引人遐想。
总之，政策最宽松，定调最积极，刺激最猛的时候要来了。
02
拼经济，首要打破房地产下行循环。
对此，重要会议强调：
要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
这段对于房地产的定调，直接而有力，与过去有诸多不同，至少透露三大信号。
第一个信号，重要会议首提房地产市场“止跌回稳”，态度再鲜明不过。
止跌回稳的前提是“下跌”，这意味着楼市下行走势引发更多重视。
而要止跌回稳，在于打破楼市下行循环，更核心的在于扭转市场下行预期。
当前，全国各大城市房价普遍面临调整，商品房成交相比历史高位大幅下滑，而卖地收入也备受影响。
根据国家统计局发布的70个大中城市数据，对比去年同期，70城二手房价全线下行，多数城市已回到2018年前后水平，部分城市更是回到10年前。
要知道，2014年是上一轮房地产大周期的起点，2018年则是一二线城市房价“空中加油”的中继之年。
因此，稳住楼市，稳住预期，在当下比什么都重要。
03
第二个信号，严控增量、优化存量、提高质量，意味着房地产大扩张时代要结束了。
早在去年，国家层面就已做出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的重要判断。
供求关系之变，说到底是我国房地产市场早已不再是短缺模式，除了个别超大特大城市外，大多数地市都已饱和乃至过剩。
泽平宏观数据显示，2023年中国城镇住房套户比为1.07，一线、二线、三四线城市的套户比分别为1.01、1.09、1.12。
在需求方面，房地产最终取决于人口，当少子化与老龄化联袂而至，对房地产的需求显然不及过去。
所以，严控新增房地产，优化既有库存，以及提高住房建筑质量，就成了重中之重。
04
第三个信号，这一轮政策组合拳，远超过去，不只是“史上最宽松”，堪称“史上最积极”。
众所周知，过去几轮房地产大周期的救市，多数局限于传统的宽松之策：取消限购、限贷、限价、限售等政策，降准降息等等。
这一次，传统的宽松政策更加“宽松”。当前，除了北上广深等个别城市，几乎所有城市都已取消限购。
重要会议提出“调整住房限购政策”，是否意味着限购最后的堡垒——北上广深，也将迎来突破，令人期待。
业内预测，广州最有希望全面取消限购，深圳次之，京沪再次之。
值得一提的是，这一次，在传统的宽松政策之外，更是少有的祭出新的“杀器”：连续两次降低存量房贷利率。
如果按照契约精神，房贷签订之后，只能随市场利率而变，不应随意重新大幅调整。
但是，面对楼市前所未有的大变局，面对房地产对其他行业的冲击，面对促进消费、提振经济的大局，存量房贷的调整最终得以成行。
要知道，在历史上，存量房贷降息只在金融危机席卷而来的2008年出现过，此后15年一直无声无息。
但这一次，继去年9月之后，近期我国再一次降低存量房贷利率，两次合计降低100多个基点，预计每年可节省3000多亿的利息支出。
可见，拼经济到了重要关头，稳楼市也到了关键时刻，政策已经率先探底，史上最宽松最积极的政策已经到来。
但政策底、情绪底不等于市场底，市场底也不意味着新一轮上涨的开始。
市场探底是漫长的过程，打破下跌螺旋只是第一步，能实现市场“回稳”已属不易。
至于“新一轮大涨”，先不要想太多。
