来源｜读商时代（中访网旗下品牌）
当广州黄埔科学城的晨光掠过大壮名城的玻璃幕墙，小区业主李女士习惯性打开房产APP，屏幕上104平方米房源2.96万元/平方米的成交价，让她再次陷入焦虑。这个曾凭借“三地铁+名校”光环，单价一度突破7.6万元的“网红盘”，如今价格近乎腰斩，一场由业主自发发起的“护盘行动”，正在这个深秋悄然上演。
时间倒回2019年，大壮名城一期首开时的盛况仍被老业主们津津乐道。彼时，小户型单价约4.5万元/平方米，大户型冲到5.2万至5.7万元/平方米，凭借步行可达万达广场的商业配套，以及自带的华师附黄埔实验学校学位，项目迅速成为科学城板块的“香饽饽”，购房者连夜排队抢房的场景屡见不鲜。2023年楼市旺季，其二手房成交价更是突破6万元/平方米，256平方米大平层新房单价飙升至7.6万元，总价逼近2000万元，成为区域房价的“风向标”。
转折始于2024年。这一年，楼市降温的信号逐渐清晰，但大壮名城二期仍延续“高定价策略”，88平方米户型单价4.6万至5.1万元，143平方米户型更是达到6万至6.5万元。市场用脚投票，到去年11月，项目不得不紧急调价，大户型降价幅度尤为明显。即便如此，去化情况依旧惨淡。广州阳光家缘数据显示，截至10月14日，大壮名城二期（备案名：名成名门花园）已售住宅仅61套，未售套数达467套，去化率约11.6%，大量房源积压让开发商压力陡增。
为了“跑量”，开发商开始放出低价房源。今年8月，项目最低单价一度降至约3.07万元/平方米，105平方米户型总价400万元左右，88平方米户型330万元左右，且预计2026年中交房。“现在二期新房性价比比二手房高，不少购房者更愿意等新房，毕竟价格差不多，还能选个好楼层。”房产中介小廖坦言。不过，当有记者以购房者身份致电售楼处时，置业顾问却表示，3万元出头的房源已售罄，当前单价基本在3.7万至3.8万元，仅剩部分特价房，如105平方米户型总价约380万元，这种“低价房源秒光”的说法，更像是开发商吸引客流的营销手段。
新房降价的冲击，直接传导至二手房市场。链家数据显示，去年12月，一套104平方米的二手房成交价为470万元，单价4.5万元；而到今年10月，同户型挂牌价已降至375万元，单价约3.61万元，半年时间单价下跌近9000元。更有业主从去年8月开始挂牌，初始报价540万元，经过5次降价后降至380万元，却依然无人问津。“以前觉得买这里稳赚不赔，现在不仅没升值，还亏了不少，要是急用钱卖房，等于割肉。”业主王先生无奈地说。
价格持续下跌，让一期业主们再也坐不住了。一封长达3页的“护盘倡议书”开始在业主群流传，字里行间满是焦虑与期盼。这封被网友称为“护盘檄文”的倡议，将价格下跌归咎于三大原因：开发商清尾货制造低价、中介恶意压价制造焦虑、个别业主恐慌抛售引发连锁反应。在此基础上，倡议提出七条应对措施，核心是“抱团取暖”——定价参考近半年正常成交价，而非极端低价；不急于卖房的业主撤盘或挂高价，避免“房源过剩”假象；急于成交的优先在业主群“内部消化”，既省中介费又能隐藏低价；同时强调一期现楼“即买即入学”的优势，以此对抗二期的收楼风险。
然而，这份倡议的实际效果却十分有限。在链家平台上，大壮名城仍有62套二手房源在售，同是104平方米户型，挂牌价从3.6万元/平方米到5.8万元/平方米不等，价格跨度极大，“抱团定价”并未形成统一标准。更关键的是，“内部消化”难以实现，多数业主本身就是刚需或改善型购房者，缺乏“接盘”能力，而真正的刚需买家更看重实际价格，而非业主的“价格共识”。
事实上，大壮名城业主的“护盘”行为并非个例。近年来，随着二手房价格回调，多地都出现过类似情况。杭州融创河滨之城业主曾呼吁“不要再贱卖自己的房子”，建议上调单价1万元以上；西安绿城全运村5期业主更是制定“三年分步涨价行动计划”，宣称到2026年7月小区均价要达到4万元/平方米。但现实往往事与愿违，截至10月14日，西安绿城全运村5期有业主挂牌123平方米房源，总价268万元，单价仅2.18万元，与“涨价计划”相去甚远。
“业主抱团护盘的象征意义大于实际意义，情绪上可行，但无法对抗市场规律。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜直言。在他看来，二手房要实现真正“托盘”，需满足三个核心条件：控制供给，减少整体挂牌量；垄断需求，业主间相互接盘；业主要能承受房屋空置的成本。但在当前市场环境下，这三个条件几乎难以满足——着急用钱的业主会选择降价抛售，刚需买家不会为“价格共识”买单，业主也很难长期承担空置成本，“抱团”最终只会沦为一场自欺欺人的“心理安慰”。
对于购房者而言，当前楼市的高波动区间，更需要理性判断。柏文喜建议，真正的刚需买家应将重点放在“现金流能否覆盖月供、租金能否对冲空置”上，而非盲目追求“抄底”。毕竟，楼市分化已成定局，曾经的“网红盘”也可能因市场变化褪去光环，与其纠结短期价格涨跌，不如关注房屋的居住属性和自身的经济承受能力，用“时间换空间”或许比“赌反弹”更安全。
大壮名城的价格波动，像是一面镜子，映照出当前楼市的真实图景：当市场从“普涨”转向“分化”，曾经支撑房价的“光环”不再万能，业主的“抱团护盘”也难改市场趋势。未来，随着楼市进一步调整，如何平衡供需关系、稳定市场预期，仍是亟待解决的问题。而对于购房者和业主来说，唯有认清市场规律，理性决策，才能在这场楼市调整中找到适合自己的位置。
