继今年1月住建部等10个部门提出改善物业管理费用机制后，南京市推出新政策，容许物管公司提高收费最多20%，预计将有更多城市同步跟随，利好物管公司收入及盈利。保利物业（6049）在管面积持续扩大，毛利率料回升，将带动盈利进一步增长，值得关注。
国策鼓励物管公司拓展更多相关业务，扩大社区增值服务的范围，支持行业发展。大部分物管公司去年都成功交出亮丽业绩，而物管行业中期展望正面，主要是基本面稳固，受到政策支持；加上城市服务收入增加及新的并购机会，大型物管股今年合约面积增长目标均逾50%，盈利表现料强劲。预计未来3年盈利年均复合增长率超过四成。
保利物业去年营业额80.37亿元（人民币，下同），按年增长34.7%；纯利6.74亿元，按年升37.3%。末期息0.43元，上年同期派0.3元。期内，物业管理服务收入49.48亿元，按年增长28.7%；非业主增值服务收入13.41亿元，按年升38.5%；社区增值服务收入17.48亿元，按年升51.5%。整体毛利率18.7%，按年下跌1.6个百分点。
外扩加快有利完成目标
截至去年底止，集团合同管理面积约5.67亿平方米，合同项目共1948个；在管面积约3.8亿平方米，在管项目共1389个。去年物业管理服务收入中来自第三方项目的比例按年提升8.3个百分点，至26.4%。管理层维持预期未来3年收入年复合增长率达到30%的目标，盈利年复合增长率20%至30%，并且加大非住宅项目的比重。由于对外扩张步伐加快，相信可以完成目标指引。
去年内地物管行业收入按年平均增长50%，毛利率按年升0.3个百分点，至28.7%，盈利升65%；而保利物业去年收入和纯利增长，以及毛利率表现，均逊于行业，因此股价相对落后跑输同业。不过，由于集团在管面积持续扩大，毛利率亦偏低，未来具提升空间。
恒生指数公司已推出恒生物业服务及管理指数，保利物业获纳入为指数成分股；加上有追踪该指数的ETF发行，将吸引更多资金流入物管股板块。保利物业股价昨天收报61.4元(港元，下同)，升6.79%。走势方面，已向上突破10天线（59.39元），14天RSI处于69水平，后市有追落后的空间，可于55元吸纳，中线上望70元，跌穿50元则止蚀。
