当不少热门新盘还在为摇号内卷、积分冲高的时候，松江广富林的中企誉品银杏道却走出了完全相反的一条路。
项目9月4日首批120套房源开盘至今仅网签40套，去化刚过三成，10月11日二次开盘直接取消摇号，由客户顺选。
更加扎眼的是，项目实际开盘均价仅5.2万/㎡左右，相较地块原先5.9万/㎡的房地联动价，每平米直降7000元，项目开发商中华企业董事长孙毅主动让利换销量，市场却依旧不买账。
而这次降价并非临时心血来潮，背后还有前车之鉴，同大盘一期中企誉品银湖湾开盘至今已历时三年，时至今日仍未清盘，漫长的去化僵局，倒逼开发商在银杏道阶段主动降价求生，可大幅让利之后，依旧没能换来热销局面。
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低开7000元未获市场正反馈
值得注意的是，中企誉品银杏道这次定价不是小幅优惠，是基准定价直接大幅低于联动价。
上海新房房地联动价基本代表板块价格锚点，绝大多数开发商会贴着限价定价。回望一期银湖湾，当初开盘紧贴限价出货，小高层均价5.5万每平左右，叠墅7万每平左右。
叠加板块竞争、通勤短板，销售持续遇冷，三年库存难以去化，长时间的滞销给开发商带来沉重的资金压力。
正因银湖湾的前车之鉴，开发商对银杏道调整策略，直接把均价定在5.2万，相当于一套100㎡的房子，总价直接省下70万，定价诚意已经拉满。
在开发商的预判里，有银湖湾三年未清盘的教训在前，大幅低开叠加低容积率、小高层、实景准现房，本应该成为板块内极具竞争力的刚需改善盘，开盘去化理应亮眼，现实却狠狠打脸。
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三大因素造成项目去化困局
那么问题来了，价格已经让利这么多，有一期滞销的前车之鉴，开发商主动释放诚意，为什么购房者还是不买单？
第一个绕不开的痛点就是通勤硬伤。项目地处广富林板块，虽归属松江新城核心片区，商业配套距离松江印象城不算远，但致命短板在于地铁距离。步行至9号线松江大学城站距离较远，对于需要每天往市区通勤的刚需客群来说，时间成本大幅增加。
当下外环外购房者越来越务实，远郊置业第一标尺就是通勤效率，没有近距离地铁加持，再优美的社区环境、再低的单价都很难打动市区上班族。当刚需犹豫，改善群体又有其他考量，客群基础自然被大幅收窄。
其次是板块内卷白热化，竞品扎堆，买家选择权极大。如今松江新城新房供应充足，周边新旧项目同台竞技，价格段高度重合。
购房者不再是没得选，而是可以横向对比开发商口碑、户型、地铁远近、交付时间、折扣力度。银湖湾滞销三年已经给市场留下了“难卖、位置偏”的刻板印象，同盘二期银杏道即便降价，也很难完全打消购房者的顾虑。
第三点，板块预期褪去，买房从“赌升值”回归“看自住”。过去新城买房，不少客户会透支预算，押注规划兑现、房价上涨。但经过这几年市场教育，购房者预期已经反转，外环外置业优先评估自住舒适度、生活成本、流通性。
广富林还有不少待开发空地，短期界面很难完全成熟，远期规划兑现周期漫长，购房者不愿意为远期蓝图买单。更何况大盘一期银湖湾三年卖不完，市场已经看到了板块新房去化的难度，购房者自然会预判后期二手房的流通压力。
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上海郊区刚需购房逻辑生变
当然中企誉品银杏道本身并非全无优势，宽阔楼间距、实景园林绿化、准现房交付，都是加分项。但放在当下的市场，优点只能加分，短板却能够一票否决。
通勤、流通性两大核心短板摆在面前，景观、户型、降价只能作为锦上添花，无法解决购房者最焦虑的核心痛点。
于是就出现了非常矛盾的场面，看过的客户大多认可小区品质，但并非所有人都掏钱下单。中企誉品银杏道一批次认筹客户51组，其中至少有11组尚未买房。
从开发商的角度看，银杏道主动下调7000元开盘，本身就是一次冒险抉择。降价意味着项目利润被大幅压缩，以价换量如果依旧无法跑量，后续大盘整体的资金压力只会越来越大。
首开去化刚过三成，二推放弃摇号，本质就是蓄客量不足，认购组数达不到开盘摇号门槛，市场用脚投票给出答案。
放到更大的上海新房市场来看，楼盘分化早已不是新闻。核心地段、强地铁、确定性配套的红盘依旧摇号火热；而在外环外新城，只要存在明显短板，哪怕大幅降价，依旧难逃去化艰难的困境。
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