最近几天投资市场很热闹，股市不用说了，牛市后期行情如期进行当中，虽说结构分化加大，但只要你不那么剑走偏锋的话，公认的大白马表现都很不错，赚钱效应还是有的。除此之外，港股也在南下资金的推动下继续走牛，甚至连沉寂已久的房地产市场都出现回暖，很多会员在社群里讨论，觉得不理解，其实这太正常不过了。我们反复的跟大家讲一个道理，宏观里面你最需要关注的核心变量就一个，流动性。钱松的时候，投资一定有机会，只不过各类资产会跟随周期的波动出现轮动，反过来，钱紧的时候，投资才会有真正的系统性风险。
理解了这一点，你就不会对近期的市场感到惊讶。我们前期就一直提示大家，流动性的核心变量只是从宽松变成了按兵不动，目前还没有出现实质性的收紧，估计下半年才会有收紧的风险，所以说现在虽然风险越来越大，但不管是从去年下半年还是现在来看，顺周期资产的牛市还没有结束，跨周期的资产也依然会有不错的表现，这里面包括了股票里的消费、部分医药、周期金融板块以及相对低估的港股，也包括了房地产和大宗商品等实体资产。前期我们已经分析了很多关于A股市场的判断，今天我们就来重点讲一下顺周期资产里的另一个大家比较关心的重点：房地产。
先说方向，2021年房地产市场会继续回暖。听过我们房地产课程的同学应该记得，分析房地产走势核心就一句话，每一次政策宽松必然会有房地产市场的回暖，每一次政策紧缩也必然会有房地产市场的萎缩。比如2008-2009年宽松，2009-2010年房价上涨；2011-2012年宽松，2012-2013年房价上涨，2014-2015年宽松，2015-2017年房价上涨。最近这一轮宽松从2018年开始，2019年加速进入高潮，一直到2020年的三季度，房贷利率都还在下行，所以其实不用什么复杂的理论，拍脑袋都能想到房地产2020年会回暖，只不过因为疫情，去年上半年又被闷了一棍，但这并不妨碍疫情之后重新进入回暖的趋势中，而且显然这种趋势不会一年就结束了，目前仍在继续，方向是比较确定的。
我们需要判断的只是房地产回暖的幅度和结构。每一次政策刺激的力度不同，长期基本面也不同，所以回暖的幅度会有区别，结构也会有区别。
以前房价低，房地产需求大，供给不足，所以一刺激就大涨，而且是几乎所有城市一起涨，典型的就是2014-2015年，那个时候京沪深房价才不到4万，而且一刺激就是十几次的降准降息，以房贷利率为例，那一轮从顶点的6.96%到低点的4.52%，一下子降了244个BP。
而这一轮从顶点的5.75%到去年三季度的5.36%，才降了40个BP左右，也就是宽松的力度远不如上一轮，而且从长期基本面来看，那时候是房地产的供给相对没那么饱和，但现在基本上已经够用，全国户均住房1.5套。
更重要的是房价的基准水平不一样了，国内核心城市的房价以前是明显低于全球主要城市，而目前京沪深的真实房价在全球基本仅次于香港，比纽约、东京、伦敦、新加坡这几个地方都要高，现在再去刺激房价相当于玩火。
所以国家2017年之后提出房住不炒，严厉打击炒房，这一下子也压制了房地产市场的回暖，典型的就是以前深圳房价涨一倍，政策都不会太严厉，而2020年深圳房价刚涨了15%，监管层就马上出台了深八条，史无前例的严格调控。
所以从幅度来看，这一轮房地产的回暖不会像2015-2017年那一轮那么强，幅度很有限，到2022年房地产可能再度下行，这就是目前整个房地产的基本背景，但具体到要不要买房、哪些人适合买、哪些城市值得买的投资建议上，就要区分来看，我给大家总结了四点............
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