内容摘要
对于公积金的使用，估计很多人都忍不住来吐槽两句。每年个人和企业交了大量的钱虽然说归个人所有，可使用起来因多种条件的限制，让很多人头痛。
但最近，一股公积金政策调整的暖风似乎给了无奈人们以希望。10月27日中央国家机关住房资金管理中心发布了《关于简化住房公积金提取业务申请材料的公告》，明确国管公积金缴存职工办理住房公积金提取业务时，不再需要提交纸质提取申请书。
除此之外，全国已经有20多个城市调整公积金政策，贷款期限延长、城市间互认互贷等。具体的公积金提取都做了哪些调整？对于房地产而言，本来金九银十的行情却在今年提前进入寒冬，公积金提取限制的放宽是否会成为房价的救星？个人投资者在使用公积金时，又该注意哪些事项？
今天司南君就和大家扒一扒关于公积金的相关事宜。
01
舶来品的公积金，实施中的四不像
我国是全球仅有的两个实行公积金制度国家之一，另一个就是新加坡。当初建立住房公积金制度，就是借鉴新加坡，希望通过这种强制性缴纳的办法，集合政府、企业和职工三方的力量，解决民众的购房问题。从新加坡的经验来看，住房公积金制度确实起到了非常重要的作用，但是我们在引进之后却长期存在着各种问题而不受大家待见。
住房公积金是我国计划经济向市场经济过度的产物。
1980年，邓小平同志关于住宅问题的谈话揭开了我国住房制度改革的序幕。虽然在过去相当长的时期内，伴随着社会主义计划经济体制，形成了由国家和单位统一建设、统一分配、统一管理的低租金、无偿分配的实物福利性的住房体制，但是在实践的过程中也存在很多弊端。如住房渠道单一，消费结构不合理，住房分配不公等问题。
十一届三中全会以后，随着土地改革、城市政治体制和经济体制改革的不断深入，住房制度改革已成了大势所趋，到了非改不可的地步，特别是社会主义市场经济体制的建立，要求必须建立与之相适应的住房新体制。于是随着房改的进行， 1991年5月，经国务院批准，上海市率先推行了公积金制度。
但在具体的落实中，却因为土地财政而变了味道。
具体来看，新加坡住房体系以政府提供的组屋为主，也就是保障性住房，超过80%的人口居住在组屋里，只有10%左右的高收入和外国人购买私人住宅。最重要的是，新加坡政府不搞土地财政，以较低的价格向组屋提供土地，这就使得组屋价格能够维持在大多数人的购买能力之内。过去几十年来，新加坡的房价一直非常稳定，房价收入比保持在较低水平，在这种大背景之下，新加坡人依靠住房公积金就能够购买住房。
而我国在后来的时间里，房地产变成了经济支柱，土地财政成为地方政府的重要收入来源。这导致我国的住房制度大大偏离了当初的设想，20多年来房价持续高速上涨，住房公积金的积累速度远远跟不上房价涨幅。因此，公积金制度实施的效果并不理想。
另一方面，公积金的提取和使用方面受到各种条件的限制，这样迫使很多人在购房时放弃公积金贷款而引发不满。
02
公积金的使用条件限制
按照我国的住房公积金管理条例，个人和企业各交一半，最终资金归个人所有和使用。但虽然属于个人的资产，却有很多限制。
一、对于买房来说，能不能申请公积金贷款必须得满足以下条件：
1、首先，大多数城市规定，必须连续交够住房公积金6个月以上才能申请。这里值得注意，一定是“连续”足额缴存，断了就要重新计算时限。
2、要申请公积金贷款，前提是你之前没有提取过公积金，用来支付房子的首付。如果已经提取过了，就不可以再申请公积金贷款了，两者只能“二选一”。
3、如果你名下还有房子正在使用公积金贷款的，也是不能再申请的。
4、你手上有购房合同或协议，并且能办理抵押、保证担保手续。也就是在提交审核的阶段，担保公司审核通过后给到你的《担保承诺书》。
5、你的征信信用要良好。
这一点看似简单，但很容易被大家忽略。比方说在广州，如果征信记录显示住房贷款逾期6期以上的，贷款结清5年后才能申请住房公积金贷款。
6、根据规定，新的商品房要获得公积金贷款资格，房地产开发商就要到公积金中心登记备案。
所以你的房子能不能走公积金贷款，还得看开发商资质和有没有备案其开发楼盘的房子。而且现在因为公积金贷款放款慢等原因，许多开发商因为资金周转问题需要快速回款，会拒绝购房者使用公积金贷款。
7、公积金在使用时有贷款额度和区域的限制。
现在很多职工为了获得更好的工作机会和高工资，不得不在离家很远的地方就业。但是所在的大城市在如今的发展扩张中，房价高的难以企及。相对于普通的工薪阶层而言，在上班的地方买房成为一种不敢奢求的梦想。因此很多人会选择在家乡等其它小一些城市买房。
可大多数地方公积金贷款只供在所缴公积金的工作城市使用，不同城市间是不能够相互使用贷款的。这就导致很多时候公积金在买房贷款时变成空谈。即使在工作地贷款买房，却又有贷款额度限制，在大城市如此高昂的房价面前，限额的贷款也是隔靴搔痒。
二、对于不购房者来说，也一直令人诟病。
我国的住房公积金提取除了买房贷款外还有建造、翻建、大修自住住房、偿还购房贷款本息、租房等等，用途范围比较窄。即使是非房贷类的使用提取也会有很多限制，如提款额度、提款次数等。
例如，北京公积金租房提取限额每月1500元，但是只能一个季度提取一次。对于用钱职工来说会有很大的限制，同时大量资金趴在公积金账户里，不仅影响生活水平，而且还导致职工资产缩水。
首先，扣除个人工资的一部分划转为公积金存款，这就意味着到手的可用于日常消费的资金少。另外大量的资金存在账户上，但利息却比较低。因为我国的住房公积金收益以一年期存款利率来计算，也就是只有1.5%，而目前我们的通胀就达到了3%。
这就意味着，如果你的住房公积金不能提取出来购买更高利率的其他理财产品，就只能一天天的缩水。相比之下，新加坡的住房公积金就人性化很多，住房公积金利率不仅高于银行存款，甚至高于5年期国债利率，公积金缴纳者不需要担心资金缩水的问题。
03
为何公积金制度能长期实施
因为存在上述各种问题，很多人就简单粗暴地建议废除公积金制度。但是公积金制度如今已经实施了几十年间，废除显然有些武断。
对于个人而言，虽然住房公积金存在多种使用局限，但在发展中却成为员工福利的一部分。一方面公司交一半，个人交一半，企业所交的一部分其实已经成为员工直接收入的组成部分了。比如北京目前住房公积金上限是每月6668元，按照最高算，员工除了基本的工资收入外，公积金部分会额外收入3334元，这是一笔相当可观的收入。虽然最高额缴存的并不多，但也是一笔不大不小的额外收入。另一方面，住房公积金的税前扣除，每月的扣税额度，也能在很大程度上帮助员工减轻个税支出。
对于国家而言，也是一种资金来源和保障。我国的住房公积金实行的是强制缴纳制度，沉淀的巨额资金每年会产生大量收益，按照《全国住房公积金2018年年度报告》，2018年，我国的住房公积金实现业务收入1814亿元，在支付了缴存职工的利息支出以及各种手续费之后，实现增值收益高达854亿元。增值收益的部分主要用于三个地方，提取住房公积金贷款风险准备金234亿元，提取管理费用117亿元用于公积金管理人员的工资开支和日常经费，提取城市公共租赁住房（廉租住房）建设补充资金503亿元。
所以目前的公积金制度并不能粗暴地废除，因此针对目前公积金在使用提取中存在的各种弊端，全国各地已经开始实施了互认互贷、放宽限制等相关政策。
04
多城开启公积金互认互贷，但救不了房价
今年7月份以来，我国20多个城市对住房公积金政策作出调整，住房公积金贷款实现城市间互认互贷、贷款手续越来越简化、贷款期限延长等。
具体来看：
其中，自9月17日起，江苏徐州率先在淮海经济区内的宿州、淮北、商丘、菏泽、枣庄、连云港、宿迁等7个已签约的核心城市开办住房公积金贷款互认互贷。
公积金用途越来越宽。近日，武汉、邢台、宜昌等地出台规定，住宅区内加装电梯，可以提取缴存人住房公积金账户内的存储余额。因为目前很多地方在实行旧城改造，老旧小区安装电梯的问题，如此一来就可以解决改造时所需资金的问题。
提取手续简化。深圳、南宁、湖州等地已经出台了新规，简化公积金提取手续。比如，南宁职工办理住房公积金提取业务，不再需要填报住房公积金提取申请表。
公积金提取使用条件一放宽，很多人便认为房价要涨了，但事实并非如此。公积金政策的松动基本上还是三四线城市，对于高房价的一二线城市并没有松动。楼市的调控和公积金政策的调整还是因地制宜。
例如北海，自2018年底以来，由于执行的住房公积金贷款政策相对宽松，职工贷款买房的需求旺盛，造成住房公积金资金形势较为紧张。2019年1月至今，住房公积金个贷运用率已连续几个月高位运行达87%以上，尤其是北海市本级个贷率平均高达98.43%。
北海规定，10月起，申请住房公积金贷款的职工必须连续正常缴存住房公积金12个月以上，个人住房公积金贷款最高额度调整为：适当调低单身职工贷款最高额度至40万元、已婚职工50万元。缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例为60%。
无锡也明确，将公积金贷款最高贷款额度从此前的50万元降至30万元。无锡官方解读称，新政将重点支持职工购买首套普通住房和第二套改善型住房，规范住房公积金提取行为，抑制投资投机性购房，防范住房公积金资金风险，保证住房公积金制度长期健康运行。
另外扬州要求将住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元，其中，单职工缴存住房公积金的，最高限额从21万元恢复至30万元；将住房公积金贷款还贷能力系数由目前的0.3上调为0.5。
这从侧面说明，各地的公积金的变化目的，还是为了保障购房者的刚需，而并非房价的救命稻草，房住不炒的基调一直维持不变。
虽然多城已经实现互认互贷的问题，对于个人而言，在使用公积金还是要注意以下几个问题：
1、满足文章前面所说的公积金提取条件是关键；
2、在使用公积金时一定要提前咨询楼盘开发商是否允许或者具备公积金贷款条件；
3、如果公积金额度不够的可以考虑公积金贷款+商贷的组合模式来减轻还款压力；
4、相对于目前高居不下的新房房价而言，二手房市场可以说是到了冰点。如果是刚需型的购房者，不想承担太大的购房压力，随着不同地方公积金贷款政策对二手房的放宽，不妨可以考虑一下二手房。
