几月买房最划算?

几月买房最划算?
2019年06月17日 12:06 柯谈地产观

完全不出意料,小阳春又彻底熄火了,和去年一样,和前年也一样。

正如我3月4日文章《烟花三月买房季》里的原话:完全不必被近期中介和开发商的炒作和谣言蛊惑,没有政策支持的“金三银四”根本成不了气候,随着刚需、置换的集中释放,楼市还会重归平静,就像过去的2017和2018。

其实,楼市的走向很容易看明白,只是你还没有入门而已。

多少年来,金三银四,在每个城市都可以掀起买房热潮,但假如你想用最便宜的价格买到最好的房子,却未必要在3、4月份!

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房价最低点在几月?

废话不多说,先上图:

以下是北上广深四大一线城市近一年来的二手住宅成交价趋势图:

北京:

上海:

广州:

深圳:

上图和我们的实际感受非常一致:北京房价最低点出现在2018年12月,上海在2019年2月,广州在2018年10月,深圳在2018年12月。

二线城市就更不用说了,2018年下半年更是经历了一场楼市大跳水,直接入冬,代表城市有厦门、杭州、南京、成都、天津、西安等。

结论就一句话,想买房的务必牢记:在房地产熊市和淡市里,一个城市的房价最低点一定是出现在春节之前的年底。

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砍价空间

2018下半年和2019上半年,一二线城市可谓冰火两重天。

2018下半年,挂牌的房子满天飞,看房客寥寥无几,所有房东都像盼亲爹一样,盼着买房客登门拜访。

而2019年小阳春,房子去化速度直线上升,只要不是房东脑袋被门挤了故意挂高价,性价比合适的房子都会迅速卖掉。

2018下半年是严重的买方市场,2019年小阳春是买卖双方和平谈判。

为了让大家真切感受到买卖行情的巨变,我在这里开创性的首次提出一个数据:挂交比,就是用挂牌量/成交量,来反应房子的成交难易程度。

上海房产之窗二手房指数报告显示:2019年3月,上海二手住宅成交套数为25930套,截至3月底,全市二手住宅挂牌量为66532套。

2019年3月,上海成交量创下了30个月来的新高,挂交比是2.6/1,也就是每挂出2.6套房子,就能成交1套。

而2018年上海成交量最低的10月,二手住宅成交套数为11980套,挂牌量是75438套,挂交比是6.3/1,也就是每挂出6.3套房子,只能成交1套。

而历史最惨的2017年10月,二手住宅成交10850套,挂牌量为149328套,挂交比是13.8/1,也就是说市场上挂牌了13.8套房,仅仅只有1套可以卖掉。

2019年3月小阳春,是2.6个房东抢1个购房者,2018年10月熊市,是6.3个房东抢1个购房者,而2017年10月大熊市里,是13.8个房东抢1个购房者。

哪个时间,更适合砍价,哪个时间,能用最便宜的价格买到最心仪的房子,不用我再多说!

3、4月份的小阳春,由于成交量大幅上涨,砍价空间逐渐归零,而年底,随着成交量的大跌,砍多少,买不买,都是购房者说了算。

在熊市里,3、4月份的小阳春和年底相比,砍价空间的差异通常在5-10%,也就是说,如果在熊市里买一套500万的房子,年底会比3、4月便宜25-50万。

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2019年走势

今年的小阳春,来的快,去的更快。这一切都要归功于高层及时、精准的打击。

2019年4月19日政治局会议,半年后重申“房住不炒”,半年后重提“结构性去杠杆”。

4月19日、5月18日,住建部对一二手房涨幅较大的10个城市进行了预警提示。

5月11日,苏州调控收紧,给年后最火爆的出头鸟苏州市场当头一棒。

5月24日,人民日报发布文章《中国不会靠炒房拉动经济》。

5月29日,经济参考报发文《彻底打破楼市路径依赖》

6月13日,第十一届陆家嘴论坛上,央行党委书记、银保监会主席郭树清表示:凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价。

完全可以看出,2019年4月19日政治局重申“房住不炒”,和2018年7月31日“坚决遏制房价上涨”,两个高层指示的意义和影响力是一样的,都是当年楼市的转折点。

至此,2019年的楼市走向已经很明确了,和2018年一样,前高后低,先热后冷。

除了部分太冷的三四线和二线远郊会精准放松去库存外,整个2019年下半年不会再有大行情,今年的高潮就是小阳春,下半年会逐渐转冷。

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最佳买房时机

楼市素有“金三银四”、“金九银十”之称,但是鲜有人认真研究过其成因。

在熊市里,金三银四从不缺席。比如2017、2018两年里,北京、上海、广州二手住宅最高月成交量都是出现在3月份。

而在大牛市的2015、2016年中,二手住宅最大月成交量都不是3、4月份,比如深圳是2015年7月、上海是2016年8月、北京是2016年9月,广州是2016年11月。

这说明了刚性需求都是在年初集中释放,而投资需求则完全受政策影响。也就是说,如果今年政策放松了,成交量会逐月增加,下半年或者年底会出现最大成交,而如果政策维持不变,那每年年初的3、4月份就是这一年的最高成交量。

通俗点讲就是,刚需客造就了金三银四,投资客成全了金九银十。楼市再差,金三银四一定有,但金九银十未必有。

再直白点说就是,房价大涨的牛市里,年底的房价和成交量最高,而熊市和淡市里,3、4月的房价和成交量最高。

目前来看,2019年是淡市,如果没有实质性的松绑支撑,下半年会逐渐转熊。

对于一二线城市来说,今年最好的买房时机是在春节前的年底,也就是2019年10月-2020年1月,房价最低,又有最大的砍价空间,市场成交量越少,越有利于挑选性价比高的房子。

不在环京、环沪、环深三大都市圈的三四线小城,买一套豪宅自住就足矣,千万别把大量闲置资金用来囤房。

目前的正确姿势是,多看多比较,非笋不入,非便宜不占。没有合适的,就耐心等到年底再入不迟。年初已经买进的刚需朋友,也请安心持有,又不是做短线的投资客,没必要为了几十万着急上火。

但是,天有不测风云,假如外部不可抗力引起了楼市政策大幅度松绑,人造牛市大幕重启,那么千万别再犹豫,错过一次牛市的代价有多大,你应该懂的!

本文原创作者:柯谈(个人VX:linco_k)

来源:柯谈地产观

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