主 编：柯谈
来源：柯谈地产观
人，在社会巨变面前，就是一粒尘埃。去年11月，我们还在严格抗疫，12月，就彻底放开了，今年1月，14亿人都阳过了，2月开始，瞬间回到2019年。三个月180度转弯。2019年四季度，疯狂救市，2020年6月开始，打压楼市，2021年9月底央行提出“两个维护”再度开始救市，至今17个月了，楼市终于又站起来了。渺小的你，管住嘴，迈开腿，抱怨没有用，看透社会的本质，干就完了！你可以不承认，但是我告诉你：楼市又起来了！
最近流行一句话：“下跌三年，涨回来只用两周”。虽然夸张，但却是火爆市场的真实写照。
春节后两周，一二三线城市楼市全面回暖，火爆行情此起彼伏，正式开始“狂飙”。
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这波楼市回暖，一线城市中，北京最火。从中指院的数据可以看出，春节后两周，北京新房成交量同比涨幅最大，为174.9%。麦田房产统计数据显示，2023年第7周（2.6-2.12），北京二手房成交量为3190套，环比上涨13.4%。2月1日-15日，北京二手房共计网签6779套，环比1月同期的5152套增加了约31.58%。再来看下权威机构天朗房网的实时数据：2月6日—12日，北京市场网签的新房1005套，环比上涨38%；二手房网签3698套，环比上涨20.9%。虽然，各个平台的数据略有差异，但都显示，北京市场火了。
一线城市里，上海紧随北京，楼市也风起云涌。年后，上海各板块中介都明显感到，带看量和成交量在快速回暖。2月第一周（1.30-2.5）上海二手网签成交3133套，第二周（2.6-2.12）二手网签成交4030套，环比涨幅28.6%，网签数据会有延后，接下来两周放量大涨是毫无疑问的。新房市场更是火爆。前滩创纪录的达到了100.8分，静安鸿印里333套房源，认购率接近400%，闵行区的象屿招商公园1872，397%的认筹率，接近4个人抢一套房。开年来，日光盘更是层出不穷：
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春节过后，广州楼市也强势回暖。据克而瑞广佛区域监测数据，春节后两周广州在售267个一手项目来访数据有明显提升，两周来访组数都在1.5万以上，二手方面，回暖更加明显，节后第二周二手房网签约2200套，差不多是去年同期的2倍。广州回暖，深圳也不甘人后，节后终于摆脱过去两年的疲态。深房中协二手房数据显示，2月6日到12日，全市二手房成交784套，环比增长近40%，超过去年全年录得的单周最高值。二手房成交量飙升，深圳不动产登记中心也开始恢复午间延时服务。即在午休时间，一样可以正常办理业务。记得上一次，深圳不动产登记中心推出“政务延时服务”还是在2018年。
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这一轮行情，和以往不同的是，一线启动，强二线没有延迟轮动，几乎同时启动，苏州和成都还成了领头羊。目前，苏州和成都的情况，可以用“疯狂”来形容。2月第二周（2.6-2.12）苏州二手房成交968套，在第一周（1.30-2.5）成交量已经涨了一波的情况下，环比再次上涨39.88%！
苏州一批房东重新开始有点膨胀，仅仅在诸葛找房上，24小时之内就有680套房源涨价！
成都可以说是目前所有一二三线城市中，楼市最热的城市，没有之一，且从去年延续到了今年。2023年春节假期后，成都楼市行情依然凶猛，尤其是二手房，市场表现更是突出。2023年1月，成都全市成交二手房超过1万套。2月行情更为凶猛，截止到2月15日仅仅半个月，全市已成交8713套！
照这个趋势，今年2月份成交量，就很有可能打破去年7月17296套二手房的成交纪录！成都住建局官网的住建蓉e办最新数据显示，2月15日成都当日成交二手房超900套，尤其在2月13日，成都全市当日二手房成交直接超过1000套！
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苏州、成都一马当先，同为强二线城市，南京、杭州也开始回暖了。南京主要是新房成交比较火爆，根据南京网上房地产数据统计，截至2月15日，2023年南京新房成交量已达10384套！
杭州作为强二线，也在跟上节奏。2月，杭州二手房连续两周工作日日均网签量超200套，带看量暴增21万+次，前18天的交易量已经基本追平去年2月全月（注：2022年2月为春节月）。手边买房数据显示，截至2月18日，杭州二手房成交量已经达到了3516套，近两周工作日的网签量全都在200套以上，2月17日更是突破了300套。
截止到2月19日，近15天带看量达到了21.57万次，平均每天带看量超过1.4万次。去年“5·17新政”之后，杭州二手房成交量高热时期的日均带看量也才约8000次，如今的购房者买房意愿异常高涨。此外，同样作为二线城市，东莞应该是这一波回暖中比较猛烈的，节后成交实现持续大涨。根据中原地产数据显示，刚刚过去的1月份，东莞二手房均价21995元/㎡，同比上涨了12%；其次，来访量数据也爆了。2月首周，东莞的来访量暴涨407%。与此同时，来访的转化率和成交量也实现了暴涨。
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春节后这一波回暖行情，强三线的惠州和珠海表现也很突出。据中原实时监测系统显示， 节后第二周（2.6-2.12）案场实时来访量为10029批次， 环比上升55%。
从实时认购来看，这周实时认购1187套，环比上升52%，整体热度继续升温，楼市回暖势头强劲。据世联行数据，节后第二周惠州网签飙升。惠州商品房网签1773套，环比上周上升85.27%，同比去年同期上升110.57%；
珠海行情也不错。根据珠海中原研究中心提供的数据，节后两周，珠海新建商品房网签就突破1085套！市场爆燃的速度还在持续中，节后第二周（2.5-2.12）珠海全市新房成交649套，环比上涨49%！
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这次的楼市行情，除了众所周知的一二线城市外，最让人意外的是部分三四线旅游城市成了领跑者。其中典型代表就是云南的西双版纳。准确地说，是西双版纳州的首府（州政府驻地）——景洪市。前几年的重灾区，三四线城市的文旅地产，这次真的有点不一样。原本以为等到行情轮动到三四线城市，还需要很长一段时间。万万没想到，这一轮行情，西双版纳率先卖爆了！西双版纳核心片区新房，在春节前后普遍上涨了20%以上，涨幅在1500-2000元/㎡。根据克而瑞数据，2023年1月西双版纳新房成交面积达到20.87万平方米，同比上涨了27%，环比上涨了41.5%。1月22日大年初一那一天，西双版纳很多楼盘都选择封盘涨价，这一涨就是1000元/平方米，一套100平方米的房子总价贵了10万，全城新房均价迅速达到7000元-7500元/㎡。除了西双版纳，作为旅游城市，同样表现亮眼的还有广西北海。春节期间楼市整体成交量增幅为50%-60%，各楼盘成交量火热，甚至有楼盘假期一天出货几十套。根据克而瑞数据，2023年春节期间，三四线返乡置业火热，28个三四线城市成交量同比上涨13%。
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不用怀疑，全国性的楼市大回暖已经到来。这也是我去年在文章中反复和大家强调的，目前来看，全都变成了现实。大家可以回看下：2022年11月25日文章《警告：明年，楼市将回暖》，2022年12月9日文章《楼市，又要启动了》。
在此大转折的关键时刻，我给大家十二条预判和操作建议：
一、今年下半年到2024年，将会再掀起一轮房地产牛市。二、当下这轮全国各地大范围的全面回暖，涉及到了一线、多数二线以及少数三四线城市。主要原因是疫情三年积压了太多的需求集中释放，再叠加楼市政策和防疫政策的放松而导致的。但是，这次回暖能够持续下去并且能导致房价显著上涨的只有一线和强二线城市。其它弱二线和三四线城市刚性自住需求释放完后行情就结束了，即使房价短期上涨了涨幅也是有限的，而且未来还会逐渐阴跌回去。三、这轮牛市，四大一线的领头羊将是北京，因为2020-2021年这轮小牛市中，北京是四个一线城市里涨幅最少的，北京缺一轮补涨。今年北京和上海的行情将明显强于广州和深圳。四、春节后，上海新房市场火爆。二手房带看量和成交量上涨明显，我预测上海2月份二手房成交量应该会在1.8万套左右，3月应该能突破2.5万套。我从几个御用中介处了解到，上海内环年后成交的1000-1500万的次新房多于老破小，目前是刚需和改善客开始积极入市，豪宅还没有启动，因为豪宅去年三季度大涨后四季度又经历了回调。五、今年领涨且我最看好的城市是：北京、上海、成都、苏州、南京。六、2023年上半年是最佳抄底时机，刚需和改善，只要资金基本够，就要赶紧入手了，千万别再等了。房价已经触底，绝不会再跌了。小白们，醒醒吧！七、今年，房贷利率创历史新低，经营贷消费贷又开始卷土重来，只要收入稳定，能保证未来2-3年不断供，就要加大杠杆买优质房产。今年是割银行韭菜的最佳历史时机，错过将悔恨终身。大疫三年，再一次让国人明白，除了房子啥都靠不住。八、去年下半年豪宅市场火爆，是因为有些资本需要润出去。而今年开始，才是三年疫情耽误的刚需和改善的集中爆发期。九、今年春节的返乡置业比往年都要热，主要原因有两个：一、疫情三年很多人都没有回老家，这次回去购房需求集中释放。二、过去几年连一二线房价都在降，三四线降幅则更大，对于在大城市打工的人来说，回老家买房会轻松很多。十、今年的楼市小阳春将会异常火爆，不仅属于一二线，也属于部分三四线。小阳春结束后，假如行情开始下滑，刺激政策还会继续出台。十一、计划买房和置换的，现在就要马上开始看房了；单纯想要套现和卖房的，就等下半年或者年底再卖，到时候价格一定比现在高。十二、二线城市限购限贷政策已经形同虚设，首付和利率已经低到极致，一线城市有闲置资金的，以及三四线有晋级需求的朋友，千万别错过这千载难逢的入手机遇。
