微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）
主 编：柯谈（个人微信：linco_kkkkk）
土地市场历来都是楼市的先驱指标。土拍的好与坏，直接决定着未来楼市的涨与跌。最近，2023年各城市的第一轮土拍基本结束了。各大媒体报道给人的第一感觉是：不少城市土拍热的发烫，民营房企也开始进场抢地了。恍惚中，似乎又回到了2015年、2016年那时候的热度，但事实真的如此吗？我告诉你，其实这些都是假象，全国土拍，还是很惨淡！
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热门一二线城市的好地块，遭遇疯抢，触顶摇号成为家常便饭。比如北京朱辛庄一宗地块就吸引42家房企及联合体报名，刷新了北京土地市场有史以来企业参与最多的地块纪录。最终中签率仅2.38%，由上海大华地产竞得，成交楼面价35475元/平。
近日火出圈的上海土拍，19宗地块全部成交，其中有15宗地进入一次性报价，平均溢价率7.3%。
广州首轮土拍，推出的8宗地有7宗成交，其中有4宗达到封顶价，以15%的溢价率成交。
今年楼市大热的成都，首轮土拍也很火爆，3宗宅地全部熔断成交，平均溢价率达到14.46%。
杭州2月首批土拍，13宗地有8宗触顶进入摇号阶段，平均溢价率9.3%。3月出让的10宗地块中，有5宗地块在挂牌期的报价即已封顶。其中，世纪城23号地块更是吸引了60家房企争夺，摇号企业数量直接创下杭州单一地块参拍房企数量的新高。
苏州首批11宗宅地全部出让成功，总收金约140亿，成交楼面均价20003元/㎡，平均溢价率7.46%。11宗地块中，3宗来自园区、4宗来自狮山，均是配套完善的核心板块，属于非常优质的土地资源。
合肥首批共推出6宗涉宅地，共吸引了40余家房企参与报名，参拍企业中民企参拍数量占比达55%左右，最终6宗地以5宗触顶竞品质、1宗高溢价收官，揽金67.87亿，成交楼面均价12823元/㎡，平均溢价率14.29%。
3月27日在西安，中铁建、中海、招商、保利四家房企经过36轮竞价，最后保利摇号摘得高新丝路软件城住宅用地，成交价27.67亿元，成交楼面价13972元/㎡，溢价率14.91%，成为西安今年首宗摇号诞生的地块。
核心一二线城市，土拍热度确实在上涨，但根源其实是，这些城市都拿出了最核心最优质的地块，来勾引房企参与，大量的郊区土地根本不敢供应。而且，地方政府把土地限价和楼盘开盘价的差值拉的很大，确保了房企有足够的利润，这才人为造成了土地市场的热度。
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几个核心城市土拍貌似火爆的背后，其实早已危机四伏。全国绝大多数城市，土地流拍，还是很严重。2023年一季度，土地流拍现象较去年年末继续加剧，整体流拍率达17%，较去年第四季度增加了3.7个百分点。尤其绝大多数二三四五线城市的土地市场仍在寒冬期，土地流拍现象较为严重。甚至长三角和珠三角的一些经济强市的土拍，也遭遇滑铁卢。郑州、佛山、常州、金华、芜湖、肇庆、中山、秦皇岛、潍坊、洛阳、韶关、赤峰等等均有多宗地块遭遇流拍，成为今年一季度流拍主力。至于北方和中西部二三四五线城市的土拍，更不用提了，流拍算是小儿科，能卖出去几块地就算不错了。更让人瞠目结舌的是，一些重点二线城市的核心地块竟然也流拍了。舆论一片哗然。比如郑州：今年第一批次共11宗住宅用地集中出让，最让人期待的郑东新区11号地，地块位于老郑东新区永平路北、黄河南路西，但是这块地却流拍了。曾经在开拍前就有圈内人士预测，这块地会遭到大家的疯抢。可是开拍5分钟，就让当初预测的人啪啪打脸！这块地5600元/平的楼面价，按说是很容易赚到钱的。毕竟周边的次新二手房的价格都已经在2W左右了，控制好成本，卖个一万七八应该很容易。然而，现实总是那么残酷。最后没有一家房企参与竞拍，并且这块地在去年就流拍过一次了，这在郑州的土拍历史上极为罕见。至于郑州这次其他的主城区地块，基本上也接近流拍了，其中一些被城投公司拿下，左手倒右手。再比如佛山：第一季度的三个月挂牌了6块商住用地，都是核心好地段，但是只成交了两块，另外4块流拍。其中，流拍的狮山博爱湖附近的那块地，按照以往的市场起拍价应该要去到1万以上了。但是如今的起拍价只有7350元/平，几乎打了7折起拍。就这样卑微的低价出让，可还是无房企参与竞拍。珠三角著名的制造业强市，土地市场也惨遭流拍，让人大跌眼镜。媒体都在宣传土拍热，但是背后的真相其实是，土地市场依旧很冷。今年开年的土地拍卖比历史上最差的2022年还要差，今年一季度全国土地出让金同比去年还要下降16%。
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前面提到，土拍市场严重分化，城市之间一个天上一个地下。事实上，不仅城市在分化，房企拿地偏好也在分化。宁可错过也不拿错，已经成为房企的座右铭！尽管最难时刻已经过去，但目前“活下去”及“安全”仍是绝大部分房企的主旋律。这一点，首先体现在拿地上。近两年，民营房企纷纷对拿地定下了铁的纪律。万科去年就定下了严格的投资标准，要求新投的地，平均净利率大概能达到12%以上。同时集中兵力打歼灭战，在有人口流入，万科队伍有能力打赢的区域集中投入资源。龙湖也表示，为确保周转率和利润率，保证盘面安全性，去年龙湖新增土地主要集中在一二线高能级城市，并且新获取的60%以上地块都为零溢价获取。今年，龙湖严格执行“拿地毛利率高于20%，归属股东的净利率不低于12%”的拿地纪律。甚至就连号称三四线王者的碧桂园，也下了决心：三四线城市土地基本上不碰，战略聚焦热门一二线高能级城市。从去年开始，碧桂园就积极参与这些城市的土拍。今年3月北京土拍，碧桂园也现身现场，并与其他41家房企及联合体一道参拍热门的朱辛庄地块。
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为什么这些房企只盯着热门一二线城市核心地块拿地，哪怕对非热门城市的优质地块都看不上呢？问题的根源还是在于房地产市场还没有完全恢复元气，虽然市场温度有些好转，但房企的资金链依旧非常紧张，民营房企被过去的爆雷搞怕了，拿地依然非常谨慎小心。这两年民营房企只敢拿有限的资金，去买一些核心城市核心板块的土地，赢面最大。这也是热门一二线城市土拍市场火爆的重要原因。但毕竟只有少数城市的少数板块才可能成为受益者，绝大部分城市不可能雨露均沾。需求端民营房企都不敢拿地了，对于政府的操盘来说，无奈之下，包括一些热门城市在内的绝大多数城市，这两年的土地供应只能严重缩量。虽然今年一季度情况稍微好一些，但土地的供应量依然非常谨慎。截至4月中旬，已经有超2/3的重点城市公布了2023年度土地供地计划，同时有10余个城市开启了首批集中土拍。从已经公布的首轮集中供地的城市看，大多采取了严控缩量的供地策略，规模较去年首轮少了很多。其中武汉和苏州就是两个最典型的代表城市，去年以来，土地供应同比大规模减少，今年一季度的土地供应继续偏紧。去年武汉涉宅用地供应81宗，供应建面约978万方，起拍金额约952亿元，成交71宗，同比减少37%，成交建面约862万方，同比减少约58%，成交金额约822亿元，同比减少约47%。从全国排名看，2017年-2021年武汉涉宅用地成交建筑面积、成交金额排名一直4-7位，而2022年成交金额排名跌至13，成交建筑面积排名跌至33！今年一季度的土拍，武汉姗姗来迟，在热门一二线城市中，土拍开始时间最迟，土地供应极度谨慎。5月5日，武汉才会迎来2023年的首场土拍，仅仅9宗地块参与竞拍。武汉土地供应同比大规模缩量，苏州也当仁不让。
2022年苏州土地市场供应量，较2021年有明显收缩。2022年共成交土地159宗，较2021年下降29宗，成交总面积仅700.96万㎡,同比跌幅29.83%。
2023年一季度，苏土地供应继续收缩，首批次成交面积70万㎡，和2022年第四批次、第五批次环比均明显大幅度下降。类似的城市还有重庆、呼和浩特、南宁等等，2023年普通商品住宅用地计划供应量同比降幅也都在38%以上。
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2021-2022年由于疫情和熊市影响，全国土地市场很冷，而2023年由于大量房企资金链仍未明显好转不敢拿地，各城市的土地供应量和成交量都会继续萎缩，这将导致2024-2025年，商品房将会出现严重的供应不足。一线和强二线城市，由于去化较快，明后两年房价上涨将是明牌。而广大二三四线城市，本来库存就很大，即使3-5年没有新房供应，高库存也难以消化，房价根本涨不起来。目前的土拍热，本质上其实只是个别一二线城市的核心优质地块的热销罢了，真相其实是，全国土地市场依旧很冷，而2021-2023年土地市场的地量供应，则为明后两年的供不应求埋下了祸根。今年下半年到2024年，随着政策的继续放松和土地的供不应求，楼市注定会有大行情。
