微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）
原创作者：柯谈（个人微信：linco_kkkkk）
重磅推荐阅读：股市和楼市，哪个先爆发？（文末有大彩蛋）
最近，楼市特别差，二手房尤其差，不止上海，全国都很差。去年经济不好，还有疫情，新房二手房销量还可以。今年疫情结束了，反而楼市更差了，为啥？因为，去年以为，疫情过去了就会好，对未来的乐观预期还在，而今年发现疫情过去了却更糟，对未来更加的悲观。
1
国家统计局公布的70城房价数据显示，3月份新房房价环比上涨的城市有64个，而4月是62个，差别不大；3月份二手房房价环比上涨的城市有57个，而4月只有36个，断崖下跌。小阳春结束后的4月份，一线和强二线城市二手房成交量大幅下滑，只有苏州表现较好，其它都不行，弱二线和三四线更不值一提，惨不忍睹。
现在，全国所有城市，都是倒挂新房热度可以，二手房热度直线下降，二手房挂牌量大增。连北上广深的二手房都卖不掉，别说其它城市了。
2
每次发文，都有无数的粉丝会留言，询问某个城市的房子能不能买。我在这里告诉大家：当下，所有城市的二手房，都要谨慎入手，除非是大降价后的急抛，性价比超高，明显低于市场价的，否则别买。北京如此，上海如此，深圳如此，所有城市都如此。
3
最近，上海的倒挂新盘云锦东方火了，只要摇到，一套最少躺赚2000万。我有两个朋友就是合资打新的，一个出资2000万，另一个出资1000万，再贷点款。他们先摇的百汇园三期，没成功，这次云锦东方入围了，就等摇号了。我本职工作是某区体制内，这几年内环的多个豪宅倒挂新盘，都有关系户来找我们领导打招呼。（只是道听途说，小道消息，没有证据，要问就是我瞎说的，不是事实）倒挂新盘，摇到一套净赚几百上千万。钱，都被有钱人和有关系的人赚走了。这个制度合理吗？我从不抱怨，我最瞧不起愤青，发牢骚没有用。看到漏洞就要钻，看到利润就要上。这才是有为青年。所有城市，倒挂新盘都值得买，这应该是你未来一年的重中之重。
4
当下，只有两种房子可以买：一、倒挂新房；二、大幅降价后的二手房。市场价的二手房，千万不要买。现在各城市挂牌量很大，是完完全全的买方市场，买家占据主导地位，一定要精挑细选，碰到资金链断裂的，或者着急套现打新的房东，大幅砍价之后再入手。
5
现在最重要的工作就是：准备好房票，准备好现金。手里的垃圾房产赶紧卖掉，不好卖就降价卖，降10%不行，就降20%。现在这个转折点，必须现金为王。你要做好随时抄底的准备，你要做好笋盘出现第一时间能下定的准备，你要做好刺激政策突然出台后，市场很快反转的准备。
6
现在上海的二手房市场有多差，我来告诉你。我在年后上海最热的2月份和3月份各卖掉一套房。其中一套是产证中午12点出来，下午3点我就收到了中行的贷款。我买房子20年了，第一次遇到产证出来3个小时就放款的。可见银行有多急。想想前年和去年，申请房贷半年，放款排队半年。真是一个面孔两幅嘴脸。我现在每次出去看房，都是至少2-3位经纪人陪同，而且门店经理一定是亲自出马陪我看房。因为现在带看太少，经纪人太闲。最近两个月，我主要看了黄浦和徐汇的二手房，有中海建国里、绿地海珀黄浦、华府天地睿园、上海滩花园、永业公寓、绿地黄浦滨江、百汇园、尚海湾豪庭、中信君廷、尚汇豪庭、徐汇公园道壹号等。看了几十套房子，到目前为止，我看过的所有房子，只有一套绿地海珀黄浦卖掉了，其它的都仍然在挂牌，并且已经多次主动下调挂牌价。二手房成交量最大的上海都如此，更别提其它城市了。二手房，现在真的太难卖了。
7
上海未来房价最高且最有增值潜力的就两个板块：黄浦和徐汇滨江。黄浦区的可怕就在于，豪宅旁边仍然在拆迁建豪宅。黄浦的未来无人能敌。徐汇滨江的优势就是徐汇区和黄浦江。产业高端、香港置地地王，纯纯的高端居住集聚区。中国的绝大多数城市，都在抛弃老城区，比如北京的东西城在衰落，望京亦庄已崛起；深圳的南山宝中房价涨幅最大，罗湖福田已经老化；广州的越秀荔湾已经没有年轻人，天河早就成为房价制高点；南京的鼓楼秦淮玄武只有景点和学区，富人都住在河西。而只有上海，市中心永远是市中心，越贵的地方涨幅越大，房价没有最高，只有更高。为什么？因为所有城市都在抛弃老城，只有上海在更新老城。
8
如何选择二手房？我来告诉你。我买二手房只有三个条件：一、房龄10年以内；二、外墙干挂石材、玻璃幕墙或者铝板；三、人车必分流。小区可以随便进出的不要买；绿化景观维护不好的不要买；地面乱停车的不要买；车位不足1：1的不要买；塔楼不要买；房龄超过20年的不要买；涂料外墙且明显看到多户做过防水修复的不要买；一层大于等于4户的不要买；有回迁房的小区不要买。
9
5月18日，财政部公布了2023年4月财政收支情况。1-4月累计，全国政府性基金预算收入14601亿元，同比下降16.9%，其中，国有土地使用权出让收入11761亿元，同比下降21.7%。去年楼市那么差，没想到今年楼市更差，全国土地出让金收入下跌21.7%，这如何提振经济，如何让经济回暖？房地产行的时候，经济一定行；房地产差的时候，经济一定差。历来如此，全世界都如此。刺激楼市的大招还在后面，不是不出，时候未到。所以，我告诉大家，当下，只买限价新房，只买便宜的二手房。买不到就持币观望，不要着急，不要高位接盘。尤其是，不要高位接盘二手房！大招，什么时候出？也许三季度，也许四季度。总之，国家不会允许，今年的楼市比去年还差。什么是大招？对一线来说，就是降首付降税费。对二线来说，已经没啥空间了，紧盯一线就好。从去年开始，我无数次说过，一线不涨，全国楼市根本起不来，这是铁律。所以，最终刺激还是要从一线开始。现在已经不是维稳的问题了，而是，只要不是大力度刺激，楼市就会断崖下跌。下半年，楼市一定会反转。准备好房票，准备好现金。
10
5月6日，巴菲特和芒格出席伯克希尔哈撒韦年度股东大会，巴菲特说到：价值投资的机会来自于其他人做了“愚蠢又错误的决定”。你所赚的钱，其实都是别人为自己的错误而买的单。如果人人都懂得抄底，你还赚个p啊。最后，送大家一句话：拒绝当韭菜，才是最大的韭菜。
