微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）
本文作者：柯谈（个人微信：linco_kkkkk）
我曾经不止一次的告诫大家：一致的预期，永远都是错的。高层出政策的目的就是要打破这种预期，永远猝不及防。2023年12月11-12日，中央经济工作会议对楼市的表述，是历年来最少最寡淡的，丝毫看不出托底楼市的决心，但是，仅仅两天之后，北京上海就同时出台重磅宽松政策来刺激楼市。所以，永远不要看他怎么说，只看他怎么做。
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9月12日，广州率先把二套首付降到四成。11月22日，深圳取消了750万豪宅线标准，降低二套首付至四成。昨天12月14日，北京首套首付从35%-40%统一降至30%；二套首付从60%-80%降至40%-50%；房贷利率从之前的首套加55点、二套加105点降至首套加0-10点，二套加55-60点；普通住宅标准大幅提高，明显降低个税增值税。上海紧跟北京也是大幅放宽：首套首付从35%降至30%，二套首付从50%-70%降至40%-50%；首套利率从加35点降至减10点，二套利率从加105点降至加20-30点；大幅提高普通住房标准，144平以下就是普通住房，单价即使30万也是普通住房，增值税个税可以减少几十万上百万。目前四大一线的宽松政策，主要还是集中在降低购房首付和成本上，也就是在存量上下功夫，明年一定会在增量上做文章，也就是降低社保年限、取消限购来鼓励外地投资客进军一线。还是那句话：2024年最迟到2025年，四大一线城市限购会彻底取消，有钱随便买，外地人随便买。
每次重磅政策出台，我都会在朋友圈（柯谈微信号：linco_kkkkk）点评，我说过，四大一线城市，从现在开始到明年一季度，成交量会显著上涨，房价不会再跌。明年限购还会继续放开，力度只会大不会小，也就是说，一线城市的房价已经基本触底。刚需、改善和计划要买房的朋友，砍一刀就可以入手了。
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12月13日，美联储连续第三次宣布暂停加息，加息周期结束明年开始降息也是众所周知的。美国10年期国债收益率走低，导致部分资金流出美国抄底国内股市和楼市也是显而易见的。2023年，可以说是中国房地产行业历史上最惨的一年，房企暴雷、房价大跌、信心全无。一线城市今年一年的房价跌幅已经超过2017-2019年三年的跌幅。表面上说是软着陆，其实就是硬着陆。再跌下去最先扛不住的不是老百姓，而是各大银行。救市政策虽迟必到，想要让房价上涨，我们有一万种办法，最简单的一招就是，市中心的新房限价打开，开盘价一个比一个高，立刻就能引爆楼市，买涨不买跌是人性。只是这些招数我们会小心翼翼的出，一张一张的出，我们要的是缓涨，不是急涨。比如昨天的北京和上海的政策，郊区首付低利率低，市区首付高利率高，为啥不能一步降到位，因为管理部门怕担责，怕问责，怕房价立刻大涨之后被冠名失职渎职。2024年的楼市行情一定比2023年好，2023年应该就是这轮熊市的底部了。
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大家记得这轮房价下跌是从啥时候开始吗？是2021年中。为啥会跌？不是收入减少，不是出生率降低，不是供应过剩，不是信心不足，而是政策打压！三道红线、房贷集中度管理制度、一年三次集中土拍、二手房指导价、限购限售限离限法拍，增值税2改5增加社保年限。这轮房价下跌根本不是市场因素，而是政策因素。确实，不出政策打压，房价涨太快会爆掉，但我想告诉大家的是，你所以为的导致房价下跌的因素都是错的。不是由于收入减少而房价才下跌的，而是因为房价下跌了，你的收入才减少的。大家都知道很多三四线城市国企公务员工资都在减少，那么我告诉你，我所在的上海体制内，据说明年收入也要调整。我的同事们都在调侃，以前还在嘲笑外地，现在终于要轮到自己了。堂堂大上海如果体制内收入也降了，那说明什么呢？各个行业其实都在一条产业链上，恒大碧桂园倒了，装修设计建材也得倒，失业的人多了，饭店教育奢侈品也别想好过。太多小白整天在叫嚣，收入不涨，拿什么买房？他根本不懂，只有房价涨了，他的收入才会涨。
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12月11-12日的这次中央经济工作会议提出：“着力扩大国内需求。要激发有潜能的消费，扩大有效益的投资，形成消费和投资相互促进的良性循环。推动消费从疫后恢复转向持续扩大”。当人们发觉自己的总资产在持续缩水的时候，是不可能大肆消费的，而只会继续存钱来保障未来的生活。房价起不来，消费就永远起不来。你试想一下，一个人的房子缩水了100万，他还会花50万买车吗？只有当他的房子增值200万了，他才有勇气拿出100万来买车。人的消费能力根本不是收入来确定的，而是总资产的多少来决定的。很简单的道理，当你月入3万却还在租房的时候，你不可能每月做月光族，但是当你已经有了自己的产权自住房后，你还完月供以后，你是有勇气花光月收入的，因为你知道自己不会因此而露宿街头。人，什么时候才愿意奋斗，就是认为将来一定比现在好，才会继续努力。假如预期未来自己的资产持续缩水，收入一直不涨，物价只涨不跌，那全社会都会躺平。有恒产者才有恒心，如果每个人都预期未来20年房价持续下跌，自己的资产持续缩水，那么这对国家将是灾难性的，相信明智的领导不会愿意看到如此结果。
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现在都在说房子过剩，中国人不缺房子，人均住房面积已经30多平了，房子多的卖不完，空置房够住几亿人，但是，试问所有人，你对自己的住房情况满意吗？我相信95%的人是不满意的，绝对嫌自己的房子小，嫌自己的物业差，嫌采光不好，嫌噪音太大，嫌邻居素质低，嫌半夜有狗叫。全国房子过剩其实是一个伪命题，农村的砖房多的是，你愿意去住吗？上海内环的1960年代建的30平一室户，你愿意在里面结婚生子养老吗？你在贵州县城有一套大房子，你觉得这辈子无欲无求了吗？难道你不想在上海的外滩边有一套江景豪宅吗？人的欲望是无限的。当你住进豪宅的那一刻，你就会觉得不过如此嘛，还得继续换房。整天叫嚣中国房子过剩的人，绝对是一套房都没有的人。
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国家统计局12月9日发布的数据显示，11月份，我国CPI同比下降0.5%，降幅比上月扩大0.3个百分点。官媒认为，我国没有进入通缩，以后也不会通缩。对我国来说，通胀常年维持在3%-4%才是保证经济持续健康发展的合理区间。通胀是好事，通缩才是灾难。物价涨、收入涨、房价涨，这样经济才能蓬勃发展；物价跌，收入跌，房价崩，经济就彻底完蛋。我之前发文说过多次：通胀，是解决一切债务的终极武器。通胀，是经济发展的必经之路。目前我们的所有经济困境，只有通胀可以解决。未来10年，通胀，将是我们的常态。现金为王，就是最大的谎言。
