原创首发 | 金角财经（ID: F-Jinjiao)
作者 | 林石
编辑 | 角爷
一家房企连续违约，是一种什么感受？
6月29日，阳光100中国宣布一笔金额为2.196亿美元的债券正式违约。此外，这笔债券还有2846.87万美元的利息也未支付。
这不是阳光100第一次违约。
早在2021年的8月和12月，阳光100就已经分别出现了本息合计5240万美元、1.8亿美元的债券违约事件。
从曾经的中国十强房企，到如今“三道红线”全踩、排名掉到两百名开外、股票跌成“仙股”，阳光100的老板易小迪恐怕顾不上这些，心里只有一个想法：这债，怎么越还越多？
相较之下，前几年还在高喊“活下去”的万科，尽管也面临利润大幅下降的困境，如今却对未来显得“乐观”起来——
前几天的股东大会上，万科老总郁亮放话：短期市场已经触底了，但恢复是一个缓慢的过程。
万科自然有说这番话的底气，但更多的中国房企终究还是要面对一个终极拷问：
即使能够“缓慢恢复”，自己能不能扛到黎明到来？
还不起的海外债
出来混，迟早是要还的。
这句话放在今天的中国房企身上再合适不过。
1993年，越秀地产发行了2只总金额为4.2亿美元的5年期美元债券。此后，陆续有房企在海外发行债券，但受政策限制，房企海外债规模一直不大。
直到2015年，发改委发布“2044号文”，宣布取消企业发行外债的额度审批，实行备案登记制管理。房企海外发债的“紧箍咒”才终于解除。
第二年多地楼市调控推波助澜，上交所、深交所先后发文，提高公司债发债门槛，并明确“债券募集资金不得用于购置土地”。
房企们闻风而动，开始在海外大肆“捞钱”。
2016年，房企海外发债规模为82.99亿美元。一年之后，这个数字就变成了387.47亿美元，翻了好几倍。
此后数年，房企海外发债规模持续呈现上升趋势。
地雷就此埋下。
彼时财大气粗的房企们大概不会想到，好日子会这么快就到头。
2018年6月，发改委表示“房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。”
2019年7月，发改委再发布第778号文，明确房地产企业发行外债“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”。
紧接着的2020年，“三条红线”出台，对房企的债务规模增速作出了明确限制。
曾经发债有多爽，如今还债就有多痛。
从过去的2020年到未来的2024年，中国房企们仅在海外债上，每年平均需要兑付的金额就高达近3000亿元。
还得起吗？
恒大还不起。2021年，在苦苦坚持了一年多之后，恒大还是出现了首次美元债违约，金额达2.5亿美金。
奥园也还不起。2022年1月，奥园宣布共4支总金额超10亿美金的美元票据违约，即将进入债务重组阶段。
富力也还不起。今年6月，富力甚至一口气发起了10个展期要约，未偿本金总规模高达49.4亿美元。
最不可思议的是，连2024年才到期的债券，富力都选择了提前展期。
实在没办法了。
违约是早晚的事，不如早晚认清事实，或许还能留下几份体面。
2021年，至少10家房企发生海外债实质违约，违约债券金额超63.4 亿美元，其中不乏佳兆业、当代置业、花样年、华夏幸福等知名房企。
刚刚过去的2022上半年，尽管有利好政策不断出台、匪夷所思的“万物可换房”，但大多数房企仍然困在还债的泥潭中。
接下来的半年，谁会是下一个？
借不到的境内债
还不起，也借不到。
曾经，“借新还旧”是房企们百試不爽的杠杆游戏，支撑着这个行业的高速发展。
现如今，这招不灵了。
2021年下半年以来，标普、惠誉、穆迪这世界三大评级机构，陆续对多家房企进行评级下调、展望负面，高达250余次。
穆迪甚至在去年10月，一个月内下调了29家房企的评级。
不少国内龙头房企也未能幸免。
对此，有房企选择“躺平”，也有房企选择了反击——撤销评级。
图源乐居财经
但无论主动或是被动，一大批房企都因此失去了在海外市场发债的机会。
数据可以说明一切：
2022年1-5月，房地产企业债券发行总额为3344.7亿元，其中海外债占比仅为4.3%，同比下降21.1个百分点；
而整一个五月，房企新增海外债的金额为：
0。
国内呢？
整体而言，房企的融资规模都在缩小，但民企要过得更惨。
贝壳研究院数据显示，2022年一季度房企境内外债券融资累计约1733亿元，同比下降43%。
其中，境内债发行占比高达80%，发行人性质为国央企的占比则高达94%。
相较之下，2022年前5个月违约房企中，倒是有89%都是民企。
图源中泰证券
不过，支持房企合理融资的声音亦有出现。
4月底，人民银行召开专题会议，要求“保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求”。
5月初，银保监会也开会表示“要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷”。
同日，深交所发文指出，“允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券”。
随后，包括碧桂园、美的置业、龙湖在内的5家房企被选为示范房企，公开发行人民币债券。
有分析师表示，“房企示范名单接下来可能会动态调整，有望增加到10余家”。
但随之而来的一个问题是：能有几家房企，能撑到成为“示范房企”的那一天？
那些还不上海外债，也借不了境内债的房企们，还能从哪里搞钱？
拼了命的房企们
卖房！卖房！卖房！
这可能是许家印和众多房企老板手里唯一的救命稻草。
同策研究院就曾表示，“从信用债的融资缺口来看，未来2年-3年内都存在融资缺口，只能靠项目销售回款来偿债”。
也正因如此，小麦换房、大蒜换房、西瓜换房、街道定kpi卖房、公务员进城卖房......各种魔幻卖房的新闻层出不穷。
我们在前文《小麦换房背后，不顾一切救市》里还提到过，不少地方也为卖房出台了不少利好政策。
房企拼了命卖房，地方也劳心劳力地出政策，有用吗？
目前来看，效果尚未显现。
2022年1—5月份，商品房销售面积为50738万平方米，同比下降23.6%；商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。
国家统计局数据截屏
无论如何，只能说是下降趋势放缓，所以万科郁亮的那句“短期市场已经触底”，说得很高明，没有任何毛病，但是并没有说这个“触底”是对谁而言，又要持续多久。
如果是对于头部房企来说，确有一定的“反弹”迹象。
自2022年年初起，头部房企销售市场占有率便保持上升态势，5月累计销售金额TOP10的房企，在百强中占比已经达到40.7%。
如果是对中小房企来说，“触底”可能为时尚早。
2020年，全国共计有408家房企破产。
2021年，这个数字是343。
紧接下来的7月，又是房企的还债高峰——要还的境内债规模达年度最高的1047亿元，美元债达65.57亿，合计人民币约1500亿元。
还会有多少房企，会倒在还债的路上？
参考资料：
1.中国外汇《起底中资房企海外债》
2.第一财经《2300亿国内债券！房企今年将迎两轮偿债高峰期》
3.国家统计局《2022年1—5月份全国房地产开发投资下降4.0%》
4.中泰证券《2022年房地产行业中期策略：至暗已过，格局重塑》
5.进深News《地产评级凉了》
