万新城发里的中民投“魅影” | 穿透IPO

万新城发里的中民投“魅影” | 穿透IPO
2019年09月13日 10:06 地产K线

乐居财经 展浩博 发自香港

不出意外,第一家聚焦于新城镇咨询服务的上市企业或将在联交所诞生。

中国的城镇一体化进程催生了诸多城镇建设领域的细分行业。最近向港交所递交主板上市申请的中国万新城市发展集团(以下简称“万新城发”),就是一家业务比较独特的公司。从轻重资产角度而言,这是一家轻资产模式的公司。

这家公司的业绩波动很大,表现不是很稳定,2017年收入相比2016年增长213%,而2018年相比2017又下降了20%。

它背后的股东——万新控股集团有限公司(以下简称“万新控股”)似乎很低调、神秘。这个法人股东还投资了17家公司,其中包括与蓝城、绿城合资设立的公司以及与中民投合资设立的公司。

模式很独特

政府咨询业务一枝独秀

据其招股书披露,万新城发是一家综合新城镇咨询及发展服务提供商,主营业务是为地方政府制定及提供专业的新城镇规划及综合城镇化解决方案。通过创造显著的土地增值,从而使地方政府能够透过公开挂牌、招标或拍卖的方式从土地使用权出让中获得更高的收入。

根据佛若斯特沙利文报告,2018年中国城镇化率为59.65%,预计2023年将达到64.9%。这样来看,在城镇一体化进程加快的大背景下,万新城发的盈利能力和发展前景还是相当可观的。

不过,新城镇咨询及发展服务涵盖城市规划、土地利用动能、城市生态、人口、及广泛的政府政策熟悉等多种专业知识,是个颇为复杂的行业。据其业务模式,公司在接到政府项目后,一般会再将业务转手给分包商。

业务模式链条长对业务发展稳定性及公司经营管理能力都是考验。并且,公司大部分收入来自出让其所开发但并无所有权的土地使用权的所得款项。这给公司收益回款增添了诸多不确定性。

业绩波动大

受政策及市场环境双重影响

招股书显示,万新城发收益主要来自香山湾、承德及武汉等发展新城镇项目提供土地基建设计及发展服务及公共设施建设服务的收益。

2016-2018年,公司实现收益分别约为2.75亿元、8.60亿元、6.86亿元。2019年上半年公司收益为约1.31亿元。公司2018年营收不升反降,并且2019年上半年业绩表现也不佳,据其解释主要原因是由于提供土地基建设计及发展服务、公共设施设计及建设服务收益减少所致。如当地政府出让香山湾项目使用权,由2017年的69.74万平方米减少到2018年的32.53万平方米,并且2018年出让均价比2017年低。

除营收波动较大外,万新城发的盈利也存在很大波动。2016年公司录得亏损约0.19亿元,2017年开始扭亏。不过,万新对此解释说,公司经营历史比较短,于往季记录期内的财务业绩缺乏可比较数据。

即便如此,难言稳健的业绩表现还是会影响市场对其业务前景的信心。

万新城发的新城镇咨询业务开始于2011年,经营时间并不算短。对其业绩造成冲击的实际上就是土地使用权出让时间节点。倘若企业长期有项目实现稳定出让,业绩自然稳健无虞,但如果项目出让出现密集和冷淡期,业绩波动就会很大。同时,项目发展周期长导致受市场波动影响大也是对其业绩影响的一个重要因素。

目前,万新城发在手项目有5个,共计覆盖面积达5308万平方米。其中,香山湾项目和火山岛项目海西经济区及厦漳泉都市圈的一部分;承德项目及涿州项目位于京津冀经济带;武汉项目位于人口稠密的华中地区。

据公开资料来看,5个项目质地都颇为优质,发展前景都很不错,但值得注意的是,新城镇项目开发周期长,合理的成本管控、及时的资金回笼以及充沛的现金流都是企业在长周期的项目建设中需要做到的,否则随时会影响到项目交付和经营业绩。这也将是万新城发管理层所面对的重要问题。

实控人很神秘

曾牵手绿城、中民投共同投资

招股书显示,万新城发的控股股东为许女士、嘉裕、胜寰、永丰、立耀、塔先生、HappyVictory、陈先生及VictoryHunter,共同于公司已发行股本中拥有权益。胜寰由许氏信讬的受讬人间接全资拥有,立耀由刘氏信讬的受讬人间接全资拥有。

根据招股书中的公司重组历程,可发现万新城发的母公司即为北京的万新控股。

招股书信息显示,万新控股创立于2010年,由许女士(其父亲代为代名人)、刘先生、塔先生及陈先生于北京共同创办。目前,万新城发的董事会由7名董事组成,包括4名执行董事及3名独立非执行董事。

4名执行董事分别为董事长刘跃平、CEO塔斌聪、黄建川、陈锦元,3名独董分别为邵景春博士、曹茂喜、梁玉堂。

另据企查查信息显示,万新控股的实际控制人为许振龙,持股89%;塔斌聪持股10%,陈锦元持股1%。其中,塔斌聪还是中民投国际物流投资有限公司的董事。公司曾用名为万新投资控股有限公司,2014年更名为万新控股集团有限公司。2017年注册资本从1.6亿增加至10亿元。

值得一提的是,万新控股还是绿城(湖北)投资控股有限公司的大股东,持股51%,此外还持有中民投北方(天津)投资有限公司20%股份,为第三大股东。股权穿透后,这两家公司的背后,分别有宋卫平的蓝城建设和绿城旗下的绿城建设以及中民投集团参股或控股。

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