吴向东与马明哲联手了

吴向东与马明哲联手了
2019年09月30日 15:29 地产K线

华夏幸福联席董事长、首席执行官暨总裁吴向东

乐居财经 李奕和 发自深圳

习惯了在地产圈做“二股东”的马明哲,已经不再满足于“股权投资”这种幕后角色,他想要走到台前,给自己换一个玩法——商业地产投资。

这样的想法由来已久。

但进展并没有达到马明哲的预期。直到去年7月,平安以138亿元的筹码一举成为华夏幸福二股东,并在随后拉来相熟的吴向东入主华夏幸福总裁,马明哲的理想重新被激活了。

近日,华夏幸福以116.25亿元的总价拿下武汉武昌区P(2019)108号、109号两幅商办地块,宗地总面积近43万平方米,总建筑面积达111万平米。

这是吴向东到华夏幸福后的“首秀”。据了解,他将在这里建起一座巨无霸商业综合体,对标的正是吴向东此前在华润置地履职时造下的万象城。

根据出让条件,该地块竞买人须承诺引入1家其关联的银保监会批准经营的全国性保险公司的分支机构入驻,该保险公司所属集团须为2018年《财富》世界500强企业排名前50强,且所属集团已取得由“一行两会”所颁发的全部金融许可证。

而能够够得上这些关联方条件的,似乎就只有平安集团了。如今华夏幸福拿下这宗紧邻武汉绿地中心的核心地块,如无意外,吴向东将代表马明哲和中国平安,以此为起点,再度开启他的商业地产之旅。

国内商业地产布局提速

在平安巨量的投资图谱里,马明哲对商业地产的投资由来已久,中国平安旗下的多个平台都有过类似的投资,但从没有一个纯做商业地产投资的平台。

今年初,马明哲曾寄希望于中国平安旗下的平安科技,组建一个纯做商业地产投资的平台,但按目前的进展来看,仍不能让他满意。

事实上,由于房地产行业的特殊性以及风险问题,保险资金一直不被允许参与和投资房地产项目。2010年4月,保监会举行的一个通气会上表示,适时出台保险资金投资不动产办法;9月,保监会正式公布《保险资金投资不动产暂行办法》,允许险资投资不动产。

中国平安等一些保险公司开始迎来投资拐点。而马明哲甚至在当时感慨,中国平安为此已经等了5年时间。

随后的2011年,平安寿险集齐了PE与不动产的双牌照;当年10月,深圳首个购物中心“中信城市广场”正式更名为“新城市广场”,这成为中国平安正式进军商业地产的一个标志。

在保监会没有对保险公司打开闸门以前,中国平安就已经通过信托参与了地产项目,提前储备了不少项目。中信城市广场便是其中之一,该项目由中国平安旗下平安信托于2007年以20亿元收购而来。

中国平安接手后,新城市广场迎来了开业以来最大规模的战略转型、品牌调整和形象升级。项目的更名和改造,可以看作是马明哲与中国平安正式开启商业地产投资的起点。

除此以外,中国平安旗下平安信托、平安大华、平安不动产、平安人寿开始纷纷渗入到房地产的投资里面。

2013年6月,中国平安从美国铁狮门手中购入成都“晶融汇”甲级写字楼;2015年8月,平安不动产以22亿元总价购入上海葛洲坝大厦,从而获得了项目包括一栋30层写字楼和一栋5层商裙楼的总建筑面积5.96万平方米商业物业。

与此同时,由于国内商业物业投资市场与海外投资市场成熟度、投资价值等存在差异,中国平安当时在海外市场的投资则表现的更为激进,当中,收购的项目不乏英国伦敦的多处地标建筑。

2013年中国平安豪掷2.6亿英镑,买下英国伦敦地标性建筑劳合社大楼;2015年1月,平安人寿以4.19亿欧元总价收购伦敦市中心地标性建筑Tower Place;同年4月,中国平安还联合中国人寿、铁狮门收购波士顿一价值5亿美元的商业不动产项目。

彼时,中国平安首席投资官陈德贤曾在接受媒体采访时透露,平安在海外的不动产投资,和其在境内投资成熟商业地产、写字楼的资产配置属性一致。即通过投资有价值的商业地产和办公楼,以获得稳定可观的租金回报。

近两年来,政策和监管层面对于流往海外的资金有所收紧,中国平安在海外的商业不动产投资亦有所放缓。但值得一提的是,随着国内北、上、广、深等一线城市商业物业投资价值的日渐凸显,国内商业不动产的投资也将迎来高峰。

今年7月,平安不动产与朗诗集团合作收购并运营上海一处写字楼单位,物业位于浦东新区张江高科技园区科苑路一带,属于区域最早开发的板块,具有较大的改造和提升潜力。

平安不动产和朗诗集团将进行存量资产的重新定位、设计、改造和运营,提升物业价值并获得增值回报。

此次华夏幸福以116亿元高价拿下武汉核心区的商业用地,业内人士认为,离不开中国平安作为“二股东”的资金加持,而吴向东加盟进行操持运作,也被视为平安在商业地产的一大动作。

多元资本猎手

今年7月26日,中国金茂公告称,引入平安作为公司主要股东。

具体而言,中国平安以配售价每股4.8106港元购买17.87亿股中国金茂配售股份,交易总价近86亿元。认购完成后,平安将持有中国金茂17.87亿股,占总股本的15.2%,新晋成为中国金茂的二股东。

至此,马明哲地产圈“二股东”的投资名录里,又新增中国金茂一家房地产企业。

事实上,一直以来,中国平安在地产圈最负盛名的还是“二股东”的名号,其以股权投资的方式入股房地产企业,并通过股票升值实现“躺赢”的金融投资者的角色更为外界所称道。

据了解,随着这一波房地产行情的快速崛起,2015年4月,中国平安人寿首先以每股2.816港元、总价约63亿港元认购了碧桂园9.90%股本,成为碧桂园第二大股东。平安在地产圈“二股东”的身份也由此开启。

同年11月,平安不动产以约2.14亿港元的总代价认购朗诗绿色地产3.27亿股新股份,平安由此持有朗诗绿色地产扩大后已发行股本的9.9%,成为其第二大股东。

而更早前的2013年,中国平安旗下平安创新还以基石投资者身份以总价58亿元,持有绿地控股12.06亿股、共9.91%股份。

截至目前,平安所持有的房地产企业股票就涉及招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉、融创、朗诗、华夏幸福等超过20家企业。

中国平安的这种股权投资逻辑也简单至极,就是凭借自身手握的巨额资金,通过大量买入房企股票,等股价实现浮盈后,再出售手中股票实现套现,这样的做法屡试不爽。

据了解,在距此的两年前,平安曾一度通过减持操作短期内仅在绿地身上就套现超过50亿元。而去年在碧桂园的减持中,平安也套走超过80亿元现金。而以目前平安持有的碧桂园8.9951%股份计算,中国平安持有的碧桂园股票价值仍然达到192.3亿港元。

这期间,中国平安对于房地产企业股票“买入”和“卖出”的行为也时有发生。而在房地产行业调控渐入“深水区”时,房地产企业也乐意引进这样的金主,比如去年华夏幸福就是一个很好的例子。

当然,马明哲和中国平安在房地产领域的投资还远不止于此。随着长租公寓、养老地产、物流地产等新业态在国内的兴起,中国平安的触角早已触达这些领域。

2015年10月,中国平安就与美国Blumberg Investment Partners合作首度进军美国物流地产市场;2017年11月,中国平安与朗诗在长租公寓展开合作,共同收购上海森兰项目并改造为中高端长租公寓进行长期运营。

而在养老地产方面,早在2015年,中国平安就已经在浙江桐乡、云南西双版纳、浙江乌镇等开发多个养老项目。

今年8月,中国平安总经理任汇川在谈到对地产的投资时表示“立足于财务投资原则,关注长期价值”、“平安不参与房地产经营管理,不做野蛮人”。但事实上,中国平安对于房地产的投资仍有较大的发展空间。

按照上述人士早前的说法,平安集团7万亿的总资产,房地产投资占比只有2%左右,对于2.79万亿的保险资金来讲,在地产方面的股权投资占比也仅2%,加债权和贷款一起占比约7%。

而国家允许保险资金投资房地产的投资比例上限是30%,因此比例还很低。

截至2019上半年,中国平安保险资金投资组合规模2.96万亿元,较年初增长5.8%。其中,投资性物业546.57亿元,占总额比例1.8%;长期股权投资1036.97亿元,占总额比例3.5%。

曾有数据指出,中国平安对于房地产的投资更偏爱于办公楼等商业物业,其资产占比达到92%。可以指出的是,随着国内存量物业的释放,以及商办、购物中心等商业物业价值的进一步凸显,马明哲商业地产投资在其资本王国里的分量也将进一步增厚。

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