乐居财经 林振兴 发自北京
在蛰伏数年后，初露峥嵘的首创中心却难逃被出售的命运。
10月22日 ，首创置业（02868.HK）发布关联交易公告称，公司在北交所出售公开挂牌的信息披露期已满，以30.25亿元出售天城永元50%股权，受让方为Bantex InvestmentsLimited。天城永元持有的资产即为首创中心F03地块上的办公物业。
根据评估报告，天城永元于2018年12月31日的估值为60.05亿元，而此次转让50%股权的转让底价为30.25亿元，税后利润预期约6.6亿元。
舍弃明星自持项目
六年前，首创置业耗资约51亿元，拿下丽泽商务区的F02、F03、F05地块。其中，F02地块规划为两栋国际甲级写字楼和商业中心，F03地块规划为国际甲级写字楼和商业中心，F05地块建筑含五星级酒店（皇冠酒店）、公寓及部分写字楼业态。四栋高楼由裙楼相连，建成后，就是现在的地标级商务综合体首创中心。
金融战略重心区、地标级商务综合体、丽泽金融商务区最高建筑……这些标签令项目未来的商业前景充满想象。但是，首创置业却反其道行之，它并不打算完全持有这些资产。
去年9月5日，首创置业拟出售附属公司北京开元和安投资有限公司51%股权，转让底价为5.98亿元。据悉，开元和安持有的资产即为首创中心F03地块的商业裙楼部分。
四个月后，尘埃落定，龙湖集团接手了首创转让北京开元和安的51%股权。
而今，首创又将卖楼生意转到了F03地块的写字楼及地下车库部分。早在7月3日，首创置业便挂牌拟转让天城永元50%股权，彼时，它暂未公布转让底价。9月10日，首创二次挂牌出售这个项目。
据公开信息显示，天城永元于2013年3月获得北京丽泽金融商务区的F03地块，首创置业计划在项目上开发及建设商业及办公综合项目，由办公大楼、商业设施等组成。
拿地之初，首创置业拥有地块100%股权。紧接着2014年初，公司一全资附属公司将目标公司(Bantex Investments Limited)售予关连人士DiversifiedElite Limited，代价为1.00港元。据此，首创置业与Bantex Investments Limited各持有天城永元50%股份。
彼时，首创置业认为，出售事项有助于加速资产周转，增强资金能力，发挥集团的国际合作、融资及商业资源整合等优势。此外，通过引入合作方，可降低项目市场风险，扩大公司在北京区域的土储规模和市占率。
业内人士则认为，这是首创置业的另一种轻资产路径，“首创建房、GIC接盘，但GIC自己有一套在新加坡的退出手法，比如REITS。”
为何用GIC兜底？
历史总是惊人的相似，时隔五年，两次的接盘方都是Bantex Investments Limited，它究竟是何来头？
Bantex为GIC 的附属公司，而GIC一直被称为“亚洲最大及最神秘的投资者”，是由新加坡的财政部出资设立，主要负责管理外汇并在进行海外投资。
16年前，GIC入主首创置业，以9.8%的持股量坐上了首创置业的二股东位置。它是首创置业多年的战略合作伙伴，在其成长过程中扮演着重要角色，首创置业位于北京、天津、重庆、西安、成都等多个城市的项目中，都能看到GIC的身影。
但为何首创卖资产要公开挂牌转让，而不是直接卖给GIC，是为了避开关联交易的利益输送之嫌？
中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析道，首创是国有企业，国企涉及资产变动是必须通过股权交易所“招拍挂”程序，它是强制性的，从逻辑上也可避免国有资产流失。
审计报告显示，2018年，天城永元营业收入11.97亿元，净亏损约1.3亿元，2019年上半年，公司营业收入仅为224.64万元，约占2018年全年的0.19%，净亏损4537万元，所有者权益约为36.41亿元。
值得注意的是，于评估基准日，天城永元土地使用权及部分房屋建筑物存在抵押权，抵押权人为交通银行北京东单支行及北京农商银行东城支行，抵押为范围为17206.49平方米土地使用权及地下四层至地上五层44000平方米在建工程，抵押贷款金额为24亿元，至评估基准日尚余贷款金额为12.9亿元。
颇为意外的是，首创为何选择在此时出手该项目股权？若按照原定规划，首创中心将于今年三季度正式开始运营。这意味着，F03地块上的项目也即将正式迎来回报期。
柏文喜分析，首创此次卖楼的真实原因是通过转让，把负债较高的项目公司的资产与负债移除于母公司的报表之外，从而降低母公司的资产负债率。毕竟，国有资产监管部门对国企的资产负债率是有着严格的要求。
据乐居财经了解，2019年上半年，首创置业股份有限公司总负债约为1532.36亿元，同比增长约59.3%；资产负债率约78%，较去年末期提升1个百分点。同时，首创置业有息负债1023.72亿元，净负债率为154.3%，仍处行业较高水平。
