平安不动产的回购玄机_

中国平安集团董事长兼CEO马明哲

乐居财经王向南发自深圳

凭借 9.7亿元新增资本和4.1亿元股东借款，平安不动产成为花样年深圳玉石新村旧改项目的“二股东”。

11月7日，花样年（1777.HK）发布公告称，其全资附属公司深圳花样年地产集团有限公司（以下简称深圳花样年）与深圳市盛远企业管理有限公司（以下简称盛远）及项目公司玉石地产订立该协议，据此，盛远同意提供新增资本及股东贷款，总金额约13.81亿元。

公告显示，盛远的控股股东为深圳市盛钧投资管理有限公司，盛远及深圳市盛钧投资管理有限公司均为平安不动产有限公司实际控制的公司。

二股东的回购条款

据悉，玉石地产所开发项目为花样年的深圳玉石新村旧改项目。公开资料显示，深圳玉石新村总占地面积约21万平方米，分成505块宅基地，于1991年开始规划，自1994年烂尾至今，建有楼房181栋，其中烂尾楼多达69栋。

2015年，玉石新村被纳入深圳市土地整备利益统筹首批试点项目目录，涉及土地面积21.4万平方米，永久建筑物181栋，建筑面积约6.5万平方米。

目前，石新村土地整备项目尚在申报专项规划阶段，类型涵盖住宅、商业，写字楼，预计总建设面积52.77万平方米，预计总货值达170.32亿元。

根据本次交易公告，负责该项目开发的玉石地产成立于2013年10月，注册资本为2000万元。目前为花样年的间接非全资附属公司，由其附属公司持有70%及独立第三方玉石物业持有30%。

在引入平安的同时，玉石物业也将注入额外资本以维持其于玉石地产的权益。待玉石物业完成增资后，项目公司将由深圳花样年、盛远及玉石物业分别持有约35.7%、34.3%及30%。

平安不动产成为“二股东”，项目的第一大股东仍为花样年。

值得注意的是，在本次合作协议中，平安不动产约定了一个“回购条款”：即项目公司物业出售95%后，平安不动产有权要求花样年购买其在项目公司的股权，这相当于一份“回购协议”，但并不是一个“兜底协议”。

回购条款生效的前提，是项目公司开发的物业完成出售95%。

对此，一位投资人士分析，如果项目物业已经出售95%，说明项目已经顺利转化为土储并实现健康回款。深圳的城市更新项目能如期转化和销售的话，一般利润很可观；从另一个角度，如果项目推进不下去、转化不了土储，就谈不上物业销售95%，这种情况花样年没有“回购”股权的义务，所以平安不动产这样设计目的不是怕承担项目经营风险新项目能如期转化和销售的话，一般利润很可观；从另一个角度，如果项目推进不下去、转化不了土储，就谈不上物业销售95%，这种情况花样年没有“回购”股权的义务，所以平安不动产这样设计目的不是怕承担项目经营风险而需要“兜底”，可能是平安不动产怕控制不了项目公司，给自己预留了一个获利后兑现盈利的途径。

隐形“千亿房企”

入股花样年深圳旧改项目，只是平安布局地产路上的一小步。

多年来，平安一直在花式扩大地产版图，如共同开发、股权投资、联合拿地、融资合作等。作为国内的第二大寿险公司，平安俨然已是事实上的房地产行业隐形“大财团”。

目前，平安已经是5家TOP20房企的第二大股东。根据企业年报以及公告，截至2019年8月10号，平安总共持股7家重点房企，若是将这些房企在2019年1-7月的权益销售额按照当前的平安所持的股权比例计算，则平安应占的1-7月权益销售额为1211.27亿元。