华发股份，走出了一条内生式发展的道路

文/乐居财经 李奕和

这段时间以来，小米SU7汽车、国产动漫电影哪吒以及Deepseek大模型的火爆，再一次证明了一个商界的真理：好产品自然不愁没有市场。

在地产行业，这样的事情其实也在上演。2024年房地产市场的持续分化便是表现之一。一方面，整个市场仍在筑底回稳，行业去化倍感压力。但另一方面，高端改善、高品质的产品却屡屡以热销引领市场。

当行业进入结构分化的新常态，房企核心竞争力已从“规模扩张”转向“价值兑现”，高品质的“好房子”成为企业穿越周期的利器。这种差异，更直观地表现便是企业财报那一串串的数字。

目前，不少房企已发布了2024年年报或业绩预告。无疑，随着行业调整的持续进行，亏损对大多数房企而言，依然不可避免。而小部分房企，则凭借其在战略、产品、服务等方面的韧性，保持正向盈利，逆势而行。

来自珠海国资旗下的标杆房企华发股份（600325.SH）便属于后者。

根据最新发布的年报，2024年，华发股份实现营业收入599.92亿元，归母净利润9.51亿元。稳定且良好的业绩表现之下，华发股份拟每10股派发现金红利1.04元。

据了解，上市至今，该公司累计派发现金红利约80.94亿元（含2024年度拟分红），近5年平均现金分红比例35.83%。

凭借这些年前瞻性、精准的战略布局，在产品、营销上的持续创新，以及多元化的业务生态和稳健的财务能力，华发股份在行业深度调整期展现出强大的发展韧性。助力其稳固行业地位的同时，也持续推动企业向高质量发展迈进。

01、销售企稳千亿的“密码”

靓丽的业绩表现，首先来自强大的销售额支撑。

近几年，华发股份的行业身位逆势中不断靠前。2024年，华发股份以1054.4亿元的全口径销售金额跻身克而瑞年度销售榜TOP10，同比提升4位。要知道，2021年，华发股份还排在第37位。

至此，该公司已经连续5年稳居千亿房企阵营，跻身行业第一梯队。而根据最新的数据，2025年1-2月，华发股份更是以全口径销售额172.2亿，跻身全国房企销售榜TOP7，排名继续靠前。

乐居财经通过研究华发股份近些年的精进路线，认为其业绩在逆市中企稳的原因，主要有以下三个关键点。

·紧跟时代的过硬产品力

一直以来，华发股份以“品质中国匠心筑家”为品牌内涵，积极实施精品战略升级。早在2015年，就开创性推出优+产品体系，成为全国最早一批提出体系化产品打造理念的公司之一。

此后这些年，产品体系也经历多次迭代。

随着第四代住宅兴起，好房子提出，2024年，华发股份在业内首发“科技+好房子产品体系”，构建“四化十五优”技术标准，持续对产品体系进行增值赋能，优化产品品质，夯实产品力。

凭借强劲的产品力，过去一年华发股份在全国各地的项目，掀起了一股热潮。

其珠海大本营的标杆项目横琴荟玺，全年销售额超55亿，稳坐千万级豪宅市场头把交椅。

上海华发时代之城，自去年6月盛大首开便引发市场轰动，首批房源开盘去化率高达95%，并成功斩获2024年上海外环外销售金额、面积、套数三项桂冠。

南京金陵月华，同样在去年6月首开，开盘即去化75%，并登顶江苏省2024年新房销售金额榜首。

在深圳，前海华发冰雪世界斩获2024年度深圳人才房销售金额、套数TOP2；在广州，长隆万博悦府，位列广州2024年新房销售面积TOP1；在成都，阅天府，荣获2024年成都高改3万至4万单价销售金额、面积、套数TOP1。

这些项目的热销，共同推动华发业绩的企稳。

2024年，也被称为是“好房子”的元年，当房子真正回归居住属性，华发股份通过对新时代人居需求的细致洞察而打造的高品质人居产品，以其突破性的创新体验引领市场热潮的同时，也提升了华发股份的核心竞争力，为房地产行业高质量发展新模式、引领新质生产力发展贡献着力量。

·精准投拓，深耕高能级市场

另外一点，华发股份旗下项目的热销，离不开其土地层面的精准投拓。

这些年，华发股份紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，形成了珠海大区、华东大区、华南大区及北方区域的“3+1”全国性战略布局。

这些更具经济活力的高能级城市、区域，构筑了其销售业绩的护城河。

年报显示，2024年，华发股份华东大区全年实现销售461.73亿元，销售占比43.79%；华南大区全年实现销售320.76亿元，销售占比30.42%；珠海大区全年实现销售249.77亿元，销售占比23.69%；北方区域全年实现销售22.18亿元，销售占比2.10%。

2024年，华发股份仍在深耕多年核心城市频频落子，成功在上海、广州、成都、西安等获取6个优质项目。截至2024年末，该公司待开发土地计容建筑面积376.83万平方米，在建面积835.63万平方米。

这些更优质的土地储备，为华发股份穿越周期，打下了基础。

·品牌引领，赋能营销创新

当然，还有一点，良好的去化表现，也跟华发股份营销方式的创新密不可分。

过去一年，该公司为积极响应国家政策号召，率先推出住宅“以旧换新”，首创“直收+帮卖+补贴”模式。

其全年结合重要时间节点，不间断推出各类品牌营销活动，如“好房子”系列发布会、“超级华粉节第二季”等活动，引起全网刷屏热议。

如今，这一系列的创新营销方式，已经成为华发股份独具特色的一大标签。

02、动能内生，活出强大

产品永远是一家企业最大的底气，它让华发股份在逆市中一路前行。当然，在产品之外，华发股份的年报还透露了这家公司，在逆周期中展现强大韧性的另一些特质。

行业仍在持续调整，商业运营、物业服务、代建等轻资产模式已成为企业构筑核心竞争力重要组成部分。

这些业务在地产开发经历调整周期时，为企业提供了稳定的现金流支撑，修复资产负债表，提高盈利水平，是企业内生动能的一部分。

·“三大支撑”，助力高质量转型

当地产行业逐渐进入存量市场，这几年，华发股份在坚持深耕精品住宅主业的同时，也在不断做强做优商业运营、物业管理及上下游产业链等“三大支撑”，为公司的高质量转型发展夯实基础。

这些业务的培育、发展、壮大，如今已为华发股份提供源源不断的内生动能。

从2024年年报看，华发股份的多元业务已为业绩做出不错的贡献。

其商业运营2024年租金收入达7.85亿元，同比增长15.41%。商管业务步入十周年，经营规模稳健向好，2024年新开业2家商业中心，截至报告期末在营集中商业达11个，配套商业项目62个，商办项目32个，总商业面积达260万平方米。

物业服务方面，该公司2024年实现物业收入16.75亿元，同比增长18.85%，有效增厚公司效益。截至报告期末，华发物业已进驻40余个城市，服务项目超过400个。

上下游产业链业务方面，其营销公司在多个项目跑赢竞品，“联代”占比持续保持领先优势。

除此之外，华发股份近几年也在积极整合资源，在城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等领域均取得了亮眼成绩。今年1月，华发股份还在武汉布局了首个轻资产代建项目。

对于接下来的经营计划，华发股份表示，将抢抓国家政策机遇，持续探索求变，在房地产发展新模式下走出一条高质量发展之路。

·财务稳健，债务结构持续优化

另外重要的一点，当房地产告别土地、金融红利，开发商自身的“造血”能力，成为其行业竞争力很重要的一部分。这要求企业在现金流、资产负债结构上都要有更强抵御风险的能力。

这方面来讲，财务的稳健，正也是华发股份内生动能优势的一大重要体现。

2024年末，华发股份剔除预收账款的资产负债率为62.37%，负债指标持续优化；长期有息负债占全部有息负债的比重为84%，债务结构合理；综合融资成本同比下降26个百分点，进一步保障公司资金链的稳定和安全。

华发股份的费用管控水平也持续提升。年报显示，其2024年管理费用13.58亿元，同比下降8.59%；销售费用18.13亿元，同比下降了23.92%。

稳健的财务水平也让华发股份持续获得金融机构的认可。

3月16日，平安证券发布的研报指出，华发股份为珠海国资领先房企，股东方实力雄厚，多维支持公司发展，公司自身审慎投资区域聚焦，积极去化财务稳健，维持“推荐”评级。

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