华润置地的信心与底气 | 年报风云⑧

文/乐居财经 李奕和

“在公司创立30周年的重要时刻，华润置地交出了一份稳中精进的优秀成绩单。”3月26日下午，华润置地的年度业绩发布会如期而至，董事长李欣在评价公司过去一年表现时这样说道。

与李欣一起出席发布会现场的，还有华润置地总裁徐荣，副主席张大为，首席财务官郭世清，首席战略官张鑫。

过去一年，房地产市场在深度调整中仍面临下行压力。华润置地面对严峻复杂的行业形势，秉持城市投资开发运营商的战略定位，坚持“3 1”一体化业务模式，全面深化改革，加力推动转型创新，积极抢抓政策机遇，有效应对风险挑战。

全年实现签约额2611亿，排名行业第三，行业排名再创历史新高。营业收入2788亿，核心净利润253亿，稳居行业前列，产品力也稳步提升。公司经常性业务业绩贡献持续提升，“第二增长曲线”作为业绩稳定器的托底作用更加凸显。

面对这张亮眼的成绩单，董事长李欣怀有着期待。

其表示，步入2025年，华润置地将坚持长期主义，保持战略定位，积极抢抓竞争格局重塑、政策调整优化、公共REITs破冰、行业新发展模式构建带来的时代机遇，以稳的根基穿越周期，以进的动能开拓新局面，奋力推动业务全面高质量发展和业绩长期可持续增长，力争为股东对客户对员工创造更大的价值。

经常性业务利润首破百亿，贡献已超四成

过去一年，华润置地实现开发物业结算营业额2371.5亿元，同比增加11.8%。其锁定已签未结算开发物业营业额2319.7亿元，有待陆续结算。其中，根据施工及交付计划，预计1934.7亿元将于今年结算。

这将为华润置地2025年的业绩实现打下了坚实的基础。

实际上，除了开发业务营收，经常性业务的持续增长更是华润置地最新交出这份成绩单的一大亮点。

年报显示，2024年华润置地开发销售型业务营业额、核心净利润占比分别为85.1%、59.3%。而经常性业务营业额416.5亿元，核心净利润103.4亿元，占比分别达14.9%、40.7%。

其经常性业务核心利润贡献首次突破百亿大关，并且以占公司不足15%的总营收比例，贡献了超四成的核心净利润。不难看出，经过多年的培育发展，华润置地“第二增长曲线”巩固发展质效显著。

经常性业务中，经营性不动产业务营业额233亿元，轻资产管理业务营业额121.3亿元，生态圈要素型业务62.2亿元。三者的核心净利润分别为85.6亿元、11.8亿元、6亿元。

挑几个重点业态具体来看，华润置地旗下多个经常性业务均处于行业的领先地位。

去年，其购物中心实现零售额1953亿元，约占全国社会消费品零售总额的0.4%，整体经营利润率61%，再创历史新高。截至2024年底，华润置地在营购物中心92座，全年新开购物中心16座，为历年最多，平均开业率超过95%。

华润万象生活实现营业收入170.4亿元，同比增长15.4%，核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%，市值及市盈率持续位居行业首位，轻资产管理行业竞争优势显着增强。

其商业航道继续保持行业综合实力第一，截至2024年底，华润万象生活管理在营购物中心122座，其中重奢购物中心14座。86个项目零售额排名当地前三，行业领先地位进一步巩固。

物业航道稳居行业第一梯队，截至2024年底，在管面积4.13亿平方米，合约面积4.50亿平方米。年内新拓展城市公共空间服务项目91个，城市空间运营服务商转型不断加速。

此外，随着近几年大资管版图的逐步构建，华润置地资产管理业务规模已达到4621亿元，成功构建华夏基金华润有巢REIT、华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金两大公募平台，不动产“投融建管退”体系愈发完善。

当房地产逐步进入存量时代，随着 “3 1”一体化业务模式的进一步发展完善，华润置地经常性业务的比重及业绩贡献将继续得以凸显。业绩会上，首席财务官郭世清就表示，华润置地经常性业务提供的核心利润一定会稳步增加，我们预计2025年占比会进一步提升到45%以上。

未来核心优势支撑：“好产品好品牌”

2024年，华润置地实现签约额2611亿元，约占全国商品房销售总额的2.7%，行业排名跃升至第三。

具体到各大区，深圳大区382.08亿元，华南大区321.6亿元，中西部大区623.02亿元，华东大区734.44亿元，北方大区483.92亿元，香港公司65.94亿元。各大区签约额占比分别为14.6%、12.3%、23.9%、28.1%、18.6%、2.5%。

年报数据显示，华润置地25个主力城市市占率稳居前五。这些深耕的核心城市，持续为集团销售做出重要贡献，让华润置地排名保持在头部。

期内，华润置地聚焦深耕，坚持战略引领投资和“量入为出”原则，合理把握投资节奏，全年获取项目29个，权益投资526亿元，投资强度保持行业前三，一二线投资占比94%，有效补充了核心城市优质土储。

其新增总计容建筑面积达393万平方米。截至2024年12月31日，总土地储备面积为5194万平方米。

敢于在土地市场积极把握优质土地的机会，源于华润置地有足够安全的财务边界。

其年末现金储备1332.1亿元，同比增长16.5%；净有息负债股东权益比率31.9%，加权平均融资成本3.11%，持续下降的同时，维持在行业低位。标普、穆迪及惠誉维持本公司BBB 、Baa1和BBB 的行业最佳信用评级。

无论是行业排名还是经营业绩，都持续领先的华润置地，对于未来的市场如何看待？华润置地又将以怎样的策略应对？对于这一切，它有自己的一番判断及应对。

总裁徐荣在业绩会上表示，随着今年两会中央再次强调推动房地产市场止跌回稳，我们觉得中央的政策是明确的，随着更多支持性政策出台，我们认为市场有望逐步企稳。我们对此有信心。

当然，我们也认识到这个行业的高库存压力依然存在，长期稳定的房地产市场，依赖于商品房供求关系的重新建构，也依赖于商品房收储、房贷利率等政策的落地节奏与力度。

徐荣指出，对华润置地来说，未来如果想要在新房市场保持领先，我们觉得无论是从精益化运营、精准投资、高品质的产品，包括说有效的价值链供应链、全方位的营销等都需要提升，形成自己的核心竞争力。

他认为，华润置地面对持续深度调整的市场，有两大独特的竞争优势。一方面，是华润置地能通过片区统筹的手段，不断强化其投资开发运营商的角色和内涵，通过投资、开发、运营一体化全链条的价值挖掘，形成自身的核心竞争力。

另一方面，华润置地也在积极构建好产品的体系，提出了“三好十二优”的好房子建设标准。“华润置地一直秉持高质量发展要求，好产品加上固有的品牌优势，我们觉得是我们在未来的新房市场能够继续保持领先、继续保持我们核心竞争优势的一个支撑。”

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