文/纵横论市
笔者始终认为，房子不能等同于普通的商品，就是用来住的，不应该通过炒作房子来牟取暴利。因为无论我们生活在哪里，都需要一套房子，买也好，租也罢。可以说，房子是一个人或者家庭最基础的生活资料。一个家庭拥有一套自住房是基础且保证的，不仅有利于家庭和睦美满，也有利于整个社会稳定繁荣。
然而，由于房子所需的资金较多，有一定门槛，房子往往成为了一些投机者的炒作载体，价格越高、越火热，他们获得的利益就越大，这也是加大贫富差距和阶层无法跨越的根源。这个时候，房子就失去了固有的居住属性，成为彻头彻尾的金融投机工具。
美国日本虽是发达国家，当时的经济在全世界都数一数二，但同样也逃不过房产被泡沫化的窘境。
值得庆幸的是，面对不断堆积的房产泡沫，美日两国并没有采取一切措施维持房价平稳，特别是日本，还采取措施主动刺破房产泡沫，房价在很短时间内回到了当时很多人想都不敢想的水平，这其中的原因到底是什么呢？
01房产泡沫产生的过程
二战后，日本在美国的扶持下，经济发展迅速，到20世纪80年代的时候，日本成为仅次于美国的第二大经济体，这给美国带来巨大压力，原本带带小弟，可却实实在在的影响到美国的利益，日本的各种科技产品、商品出口到美欧等发达国家。
为应对巨额的贸易逆差，美欧5国逼迫日本签订了广场协议，此后的日元走上了升值的道路，为了保持经济增速，日本不得不实行宽松的货币政策，其货币增速大幅超出GDP增速。但遗憾的是，这些超发的货币并没有流入到实体经济，而是快速流入到证券、房地产等资本市场，银行为了把这些充裕的资金放贷出去获益，一时间抵押贷风靡，引起资产价格不断上涨。
面对日益扩大的泡沫，在坊间的一些专家建议到：如果贸然刺破泡沫可能会影响到行业健康发展，最终会波及实体经济发展，在要房地产、证券市场，还是要保持经济发展的选择上，政府决策产生了摇摆，如此，房产泡沫从1985年加速聚积，一直到1991年达到顶峰。大城市一套房子数千万日元比比皆是，若论房产市值算的话，仅东京一座城市的土地市价就可购下美国。
而美国的房产泡沫有两次，一次是上个世纪80年代初为刺激经济发展，推行房地产税收优惠政策，房价和地价节节升高，房产泡沫快速膨胀，1989年房价和地价达到高点。另一次则是众所周知的本世纪初的低利率、松信贷导致的房产泡沫。
02房产泡沫终究灰灰烟灭
美日的房产泡沫之所以产生，都有几个相似的因素，1.都是为了刺激恢复经济发展，不想经济降速；2.大量的资金流入到房地产，无论是有钱人，还是没有多少钱的人加杠杆入市，快速推高了土地价格和房价；3.银行对房产资产充满自信，大量放贷，对象包括很多没有还款能力的人。
日本在泡沫刚开始时其实有些犹豫的，加上当时的国际环境也不好，让泡沫飞了一段时间，但到了1989年，新任日本央行行长三重野康明显意识到苗头不对，按统计数据显示，1985年到1989年期间，日本的GDP年均增幅在5%，但土地价格则以15%的速度在增长，痛定思痛后，日本开启了数次连续加息。股市首先遭殃，房地产市场在撑一段时间后，于1991年也应声下跌，相对于高峰期，平均土地价格下跌6.5成、房价跌幅达7成。
同样，美国的房产泡沫破裂则是由于过于宽松的信贷政策，但由于收入增长相对有限，越来越多的人还不上房贷，银行坏账大幅增长，房企和银行纷纷破产，两次房产泡沫分别于1986年和2006年开始破裂，房价大幅下跌，幅度在3-5成，后者还进而引发了世界性的金融和经济危机。
03日、美为何不尽力保房价
不可否认的是，日、美两国在经历过房产破灭后，都付出了极其惨痛的代价，特别是日本，引发了大量失业潮，短期经济发展受到重创。但他们深知，如果让其泡沫自由发展，肯定有破裂的那一天，犹如一个气球，不可能支撑无限吹气，那个时候即便是神仙也无法扭转乾坤。
在房产泡沫破裂后，他们逐步调整了经济结构，国家经济从过度依赖房地产到支持实体经济发展。创新企业不断涌现，据机构发布的2015年全球创新企业100强榜中，日本占了40家，美国35家，两国占比75%。大量创新力量兴起的背后，则是各路资金的支持，因为银行和机构吸取了此前的教训，不会再冒风险去投资房地产。
值得一提的是，当房价回落平稳后，与日常生活相关的服务行业也开始崛起。因为自房地产破灭以后，曾经高昂的商品不得不降价，此后也改变了他们的制造经营方式，开始走物美价廉发展模式，比如当初10万日元的西服卖1万日元。房价回归后，越来越多的平民有资金用来日常消费，这也促进了消费的快速发展。
现在回过头来看，难道他们不知道房产泡沫破裂对房地产和短期经济发展的影响吗？房产泡沫不断扩大，只是一个击鼓传花的游戏，只会富了少部分逃离的投机者，人与人的财富差距也会越来越大，对社会安定和人们的幸福指数都会形成冲击，两权相害取其轻，美日没有尽一切办法去稳住房价，事实证明结果还不错。
可见，是泡沫就得挤，任由其发展，最终一定会得不偿失，房产泡沫也不例外。短期的经济失速与长期的健康发展，选择后者才是从长远计。
