中国央行将于本月正式启动对房地产企业要求的三项债务上限，分析人士认为，这将限制中国房地产业借款人利用贷款偿还未偿债务的能力，因此，中国企业的违约率可能会创下新高。
据《经济参考报》报道，包括中国恒大集团在内，有五分之一大型房地产开发商将根据中国人民银行划定的三条债务红线，被禁止向银行贷款。
这些红线是指：不包括预收款项的负债与资产比率为70%，净负债与权益比率为100%，现金短债比不小于1倍。去年8月在北京举行的一次金融研讨会上，官方对这一细节进行了概述。
标普全球评级董事Esther Liu表示：“如果一家开发商越过了这三条红线，那么它的总债务水平将不会再被允许上升。”她补充称，在所有获得该公司评级的中国开发商中，只有6.3%的开发商能遵守这一限制。“这意味着，如果开发商的现有债务没有得到偿还，或者整体杠杆水平没有提高，就无法从银行或其他金融机构借入更多资金。”
作为唯一一个在2020年实现增长的主要全球经济体，中国政府正积极地掌控着债务，以避免给银行体系带来系统性风险。监管机构还急于避免债务失控，以免引发2008年美国次贷违约之后的那种全球金融危机。目前，房地产和建筑业对中国经济产出的贡献约为29%。
在全球冠状病毒疫情肆虐、消费者需求低迷、就业前景不确定之际，掐断借款人的金融生命线，可能会导致中国15万亿美元债券市场上的许多债务发行者出现违约。根据贝壳房地产研究院的数据，中国开发商今年年底到期的债务达到了创纪录的1.2万亿元人民币，比2020年增加了36%。
中国央行和金融监管机构正根据这三条红线将开发商分为四个等级。负债最多的借款人，如中国恒大集团，被标为红色档，落入该档的企业被完全禁止发放更多贷款。
东北证券1月11日的一份报告显示，目前有7家开发商被打上了“红色”标签，占在上海、深圳和香港交易所上市的30家最大开发商的20%以上。
“目前还不完全清楚这将如何实施，因为官方还没有公布细节。”标普的Esther Liu表示。
据《经济参考报》报道，从今年1月1日起，企业如果有两项“踩线”，就标记为“橙色”，此类企业有息负债规模年增速要在5%以下；如果只踩中一条，那么就被列入“黄色”，有息负债年增速要控制在10%以内；如果全部指标符合监管要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
在上海、深圳和香港交易所上市的30家最大开发商中，有6家就标记为“橙色”，40%被归为“黄色”。只有6家成功地满足了所有三个要求并被标记为“绿色”。
银河-联昌证券房地产分析师Raymond Cheng表示：“开发商必须至少达到这三条红线下的部分标准，才能从银行和其它金融机构获得融资。”
这家证券公司表示，总部位于广州的恒大集团的负债（不含预付款）与资产比率为85.3%，净负债与权益比率为219.5%，现金与短期债务比率为0.19。中国第四大开发商融创中国和排名第六的绿地控股也被标为红色。
据一位不愿透露姓名的知情人士透露，恒大集团董事长许家印在10个月前提出了为期三年的4500亿元债务削减计划，截至今年1月，恒大已将债务削减了1600亿元。
这位知情人士表示，恒大正在考虑分拆有价值的业务，并发行更多股票以筹集资金。他补充说，迄今为止，还没有官方采取行动削减该公司的信贷额度。
该公司周一提交给证交所的文件显示，正计划在2月10日之前赎回161亿港元的可转换债券。该开发商说，公司已经安排了165亿港元的内部资金来支付该债券的本金和利息。
根据彭博社编制的公司评级声明，至少85家中国公司发行的总计652亿美元的债券面临偿还压力。中融国际信托拒绝了华夏幸福两笔合计约11亿元人民币信托贷款展期的请求，这可能使其无力支付在周三到期的债券，发生违约。华夏幸福目前有556亿元的在岸债券和45.6亿美元的离岸债券。
华夏幸福发言人拒绝置评，而该开发商将于2022年6月到期的债券价格下跌了16%，跌至面值的55.7%。该公司的股票下跌了3.7%，至11.36元的6年低点。
限制开发商债务的另一个后果可能是带来房价下跌，因为一些开发商不得不大量折扣来吸引买家，以产生现金流来偿还债务。中国的房价在过去20年里上涨了近5倍，上海、深圳和北京的房价比洛杉矶、巴黎、纽约和伦敦的房价还要高。“这项政策并不像投资者想象的那么糟糕。从长期的角度来看，这甚至可能是积极的，因为未来该行业的波动性将会降低。”Cheng说。
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