文丨郭小兴 编辑丨杜海
来源丨正经社（ID：zhengjingshe）
75折内部售房、裁员、卖资产……，2020年，一度领衔“华南五虎”的富力地产（02777.HK）忙得够呛。
“三道红线”重压下，所有房企都很难，属于富力地产的2020年更是难上加难。
这一切，在2021年还将继续下去。
放价保量求回款
富力地产想要光，可惜上帝不答应。2021年1月4日，富力地产公布了2020年的销售成绩——权益销售额为1387.9亿元，与此前定下的1520亿元年度销售目标，仍有8.7%的缺口。联席董事长李思廉曾在2017年许下的“要在2020年实现3000亿销售额”的目标，就更别提了。
销售不达标，在很多业内人士看来，既是情理之中，也是意料之外。情理之中的是，富力地产这两年的销售情况一直很不乐观。2018年、2019年的年度销售规模分别为1311亿元、1382亿元，同比增速从60.1%滑铁卢至5.4%。到了2020年，增速已经只剩下0.4%了。
意料之外在于，面对2020年疫情来袭时，富力地产的反应不可谓不迅速。在恒大掀起的“云卖房”浪潮中，富力地产可是在2月就迅速推出了“好房子，网购吧”营销活动，开启了线上售楼模式；随后在4月，更是联手主持人李湘过了一把直播卖房“瘾”；到了双十一期间，更是拿出500亿元货值进行促销。
如果说，这些都只是营销手段，那2020年底的那场75折员工大促，富力地产的用心良苦就可见一斑了。那是富力地产12月末发起的25周年购房优惠活动，具体优惠包括——12月23日至28日期间，员工购买当年全国在售项目，一次性付清全款可享75折优惠，且不限套数，每套房源还有一次免费更名的权益。
是否诚心普惠员工正经妹妹不敢说，但这优惠活动的字里行间，可都透露着富力地产对资金回笼的渴望。仅拿“免费更名”这一项权益，就明明白白地暗示，员工可以将房子转卖给他人。
从结果来看，放价保量这一仗，富力地产输得体无完肤。
债务危机拉响警报
比起销售额不达标，更让富力地产脑壳疼的，是已经被“三道红线”逼至生死边缘的负债压力。
数据显示，截至2020年三季末，富力地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标分别为70.05%、175%、0.48，均未进入三道红线之内。除了剔除预收款后的资产负债率在最后一个季度有可能冲刺过线之外，其余两项难度不小。
正经妹妹梳理该公司财报了解到，时间截至2020年三季度末，富力地产账面上的货币资金量为359.5亿元，而这点“米米”，连752.7亿元的短期有息负债都无法覆盖，更别说这之外的659.23亿元一年内到期的非流动负债，以及93.47亿元的短期借款了。
雪上加霜的是，已经进入“三道红线”劫杀黑名单的富力地产，基本上已经很难再有更多缝隙进行高周转操作。从融资情况来看，2020年前三季度的筹资活动产生现金流量净额已经出现负值，上一次出现这种情况，还是2012年。
在仅剩的一点融资空间内，还需要面临不断攀升的融资成本。以富力地产于2020年11月12日发布的票据为例，这笔规模在3.6亿美元的两年期优先票据，年利率已经高达12.375%。
这是2020年40家典型房企中融资成本的最高值。
自救道路坎坷不平
“自救”是2020年房地产行业的主旋律。而这一曲，眼看着2021年到来也未有一曲唱罢的意思。新的一年，新的挣扎还在继续。
对于房企而言，最值钱的还是房产项目。因此，自救自然要最先盘算它们。1月6日、1月7日，富力地产在短短两天时间内就清空了近140亿元即将到期的债务。
而这，要归功于三笔项目质押。在2020年最后两天里，富力地产将其持有的广州圣景房地产开发有限公司25%股权、广州富景吉山房地产开发有限公司50%股权、广州天力建筑工程有限公司90%股权，一同打包质押给了广州市城投投资有限公司。
根据业内人士估计，通过这三笔质押，富力地产可以从广州城投处获得50-100亿元的融资贷款。
稍早些时候，富力地产还在2020年11月将“华南第一大物流园”——广州白云国际机场的综合物流园70%权益卖给黑石集团，对应价格为44.1亿元。再加上广州城投那笔钱，似乎恰好对上了140亿元的临期债务。
除此之外，海南富力海洋欢乐世界、广州黄埔笔村旧改项目股权、珠江新城CBD地标建筑广州广发证券总部大楼等也频频传出被摆上货架的消息。
无论是舍不得卖，还是卖无可卖，富力地产都得在卖资产之外想法子，以快速缓解负债压力。这就不得不提到资本家们常用的手法——“优化”人员。
2020年11月，富力地产曾就"大规模裁员"传闻与网络舆论大动干戈，并声称已报案处理。不过，正经妹妹从该公司2020年度中报了解到，富力地产的员工人数在彼时已经从2019年底的6.23万人下降到了3.92万人，降幅为37.08%。
这近40%的人员优化，为它减少了36.21%的销售费用和44.39%的管理费用。
治标不治本的方法可以解燃眉之急，却不能一劳永逸。富力地产的账本上，还有2017年斥巨资从王健林手上接过来的大量重资产酒店等业务。目前该块业务仍处于亏损状态，大量的资金占用无疑加重了 “包袱”：2020年上半年，该业务负债约为18.6亿元，同比增长10.7%。
富力地产满头包，自救之路的艰难肉眼可见。【《正经社》出品】
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