文丨钟钟
编辑丨杜海（正经社，ID：zhengjingshe）
国家统计局10月20日公布的数据显示，9月，一线城市二手房长期高昂的房价，环比悉数下跌。
在这背后，千呼万唤的房产税终于要来了，囤房致富的时代渐行渐远了，房虫们开始慌了。
在北京广州，二手房挂牌数量开始激增，即使降价也要抛掉烫手筹码的，渐渐多了起来。但成交量的低迷，仍然肉眼可见。
因为，房虫们已经意识到，越来越清晰的信号显示，上可帮助地方政府挣脱土地财政的束缚，下可拉近贫富差距的房地产税，已是不可逆的大势，过去那种“十调十暴涨”的好事，很难再现了。
《正经社》分析师注意到，此次房地产税的看点，主要集中在两方面：其一，中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，从征税范围和税率来说，会有比较大的免税面积，普通老百姓不用交税。
其二，过去先后在重庆、上海的试点，没有明显的整体效果，缺乏全国推广经验。这一回的试点，很可能在更多一线城市进行，而且很可能动真格。
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房地产税呼之欲出
10月16日出版的第20期《求是》杂志，发表了重要文章《扎实推动共同富裕》。文章指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。
“开征房地产税是大势所趋，必须尽快开征。”粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒对记者说，先试点再总结经验并全国推行，这是中国改革开放过程中非常重要的方法论。在全面贯彻房住不炒以及推动中国从房地产繁荣走向科技和制造强国的大背景下，有利于房地产市场平稳健康发展、有利于推动住房回归居住属性的房地产税，不能缺位。
今年以来，财政部也多次提及房地产税。5月11日，财政部发布消息称，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
中国财政学会绩效管理专委会副主任委员张依群告诉记者，近期，财政部多次提及房地产税问题，资本市场对房地产市场的调整变化也越发敏感，无论是“房住不炒”还是“共同富裕”，都显示房地产税试点的推进速度会进一步加快，作为调节普通家庭住房资产供需的重要手段，其影响的敏感性和普遍性正在逐步加深。
近日，华夏新供给经济学研究院院长贾康认为，接下来房地产税将采取双管齐下的方式，一方面要积极稳妥推进房地产税立法，另一方面是在立法完成之前，一些地方或许要率先加入试点范围。在试点区域的选择上，可考虑浙江、深圳和海南三地，先行先试。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，过去全国仅上海和重庆试点房地产税，试点较少且整体效果不明显，缺乏全国推广经验。接下来，预计部分核心城市先行试点概率较大，一方面这些城市普遍面临居民住房难题，房价相对较高，亟待推进住房保障体系建设，而房地产税有助于增加二手房和租赁房市场流动性，促进资源合理配置。另一方面，这些城市目前处于或逐步进入房地产存量市场，房地产税可以作为地方税收的重要补充。
罗志恒认为，当前在共同富裕背景下，房地产税能够削峰填谷，促进更加公平，发挥调节财富分配。当前土地出让市场快速降温，此时必须要有新的税种弥补土地出让收入不足，并且要尽快实施。加快房地产税立法和改革有利于构建地方税体系和提高直接税比重，这是中国未来财税改革的方向。
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山雨欲来量价齐跌
10月20日，国家统计局发布9月70城房价数据，70城房价下跌范围扩大。
其中，36城新房房价下跌，最大环比跌幅为1%，房价下跌城市较8月增加16个；52城二手房房价下跌，最大环比跌幅0.8%，房价下跌城市较8月增加18个。
27城新房价格上涨，环比涨幅较8月有所回落，较8月减少19个；9月仅17城二手房价格上涨，较8月减少10个。记者统计发现，受学区房价格上涨等影响，今年3月二手房价格上涨城市最多，达58个，从 4月开始，70城二手房价格上涨城市持续减少，到9月已经连减6个月。
整体来看，70城新房价格指数环比下降0.1%。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是2015年5月以来新房价格指数首次下跌，即77个月以来新房价格指数首次下跌。
国家统计局城市司首席统计师绳国庆说，9月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由8月上涨0.3%转为持平，一线城市二手住宅销售价格环比由8月上涨0.2%转为下降0.4%。
就新房而言，一线城市中上海和深圳新房价格均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点；北京环比由8月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与8月相同。
就二手房而言，一线城市二手房价格全部下跌，北京、上海和广州环比分别由8月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比8月扩大0.1个百分点。
严跃进指出，对于一线城市而言，从去年开始，二手房市场就出现了“房荒”现象，二手房明显强势。当前随着二手房参考价政策和信贷政策的管控，市场持续降温。
同比来看，9月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.3%和7.7%，涨幅比8月分别回落0.4和1.4个百分点，市场降温明显。
《正经社》分析师发现，降价声的另一面，是成交量的大幅下滑。以报价仍然高昂着鸡公头的深圳为例，这个人口超过2000万的一线城市，在刚刚过去的长假黄金周，二手房的成交量，总共才4套，进一步创下了近年来的新低。
此前的2021年8月，急降到了2043套。环比方面，已是连续第5个月下跌；同比方面，跟2020年同期的11322套相比，跌幅高达81.96%；跟历史上比较常态化的6000-7000套相比，同样跌幅巨大。历史上看，上一次的3000套以下，是10年前的2011年8月，为1462套。
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这次很不一样了
近期，上海已有多套房持有者操作“换仓”，将手中持有的房产进行优化配置。过去尽管上海实施房产税试点已经长达十年，但根据相关办法，并未对试点前的存量房持有者产生过太大影响。
“这次的逻辑很可能变了。”一名本地投资者说。
“近期有一部分手中持有多套房的业主，原本都把房子放在我们这边租，现在要提前解约，宁愿赔付违约金。据他们说，现在急着要把房子卖掉。”一家市场份额较大的房屋租赁机构内部人士对第一财经称。
“这部分人群现在很少了，他们手中持有10套以上的房子，现在要做的事情就是‘换仓’。”熟悉上海楼市的本地投资客黄炜告诉记者，身边确实出现这种案例，而他本人也在此轮调控政策之前卖掉了手中投资的两套次新房，结果自8月初上海实行“三价就低”新政后，二手房房价就进入了下行通道，因此黄炜认为自己操作得很及时。
据黄炜介绍，上海的多套房持有者，多为2011年限购前的生意人，本地拆迁户或者港商、台商投资者。现在，他们的策略多是重新配置手头资产。
“有些人会把资金投入不同城市的房产中，‘鸡蛋不装在一个篮子里’；有些人则是把10套房子卖掉，换成两套上海最核心的资产，所以豪宅市场依然稳定。”黄炜说，“2011年之前就持有的房产，过去是没有什么持有成本的，但未来征税的逻辑可能生变。而且，早期就购入上海房产的人，到现在资产增值已经够多了，现在是大家可以接受的一个高点价位。”
不过，中原地产分析师卢文曦认为，上海二手房市场将较为平稳，房产税预期的影响不会那么快出来。“不会出现大面积的抛售，上海这几年的房产投机客越来越少，大部分人买房是想中长期持有。”卢文曦对第一财经说。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾告诉第一财经，上海二手房挂牌量近期微降，挂牌减少、市场降温，主要原因还是“核验价格”和“三价就低”新政的出台对市场产生效果，上海二手房成交量来到近几年底部水平。
同样是一线城市，上海的挂牌量微降，北京和广州的城市挂牌量却在激增。
根据链家网数据，截至10月19日，北京二手房挂牌量为8.94万套。而之前的6月-8月，链家挂牌数据分别为7.66万套，7.81万套，8.26万套。也就是说，三个多月时间，北京的二手房挂牌量增加了一万多套。
在广州，9月1日链家网上的二手房挂牌数字是8.3万套，10月19日的数字是9.13万套，一个多月增长了8000多套。进入10月，二线城市佛山的二手房挂牌量也首次突破7万，相比两个月前增加了5000多套。【《正经社》综合整理，来源：第一财经、证券日报、21世纪经济报道、中国经营报、正经社等】
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