久期财经讯，3月25日，标普将易居(中国)企业控股有限公司(E-House (China) Enterprise Holdings Ltd.，简称“易居企业控股”，02048.HK)的长期发行人信用评级以及发行评级从“BB”下调至“BB-”。
标普预计易居企业控股在最近收购房地产之后，债务杠杆率将有所上升，2019年的经营现金流复苏和非核心业务支出将放缓。
此外，这家房地产服务提供商2020年的收入增长将很大程度上受COVID-19爆发所制约，可能导致其房地产销售和代理费下降。
“稳定”展望反映了标普的预期，即该公司的杠杆率将在未来12-24个月内稳定在2.5-3.0倍的债务/EBITDA。标普预计其收入将在2021年恢复温和增长，这得益于庞大的项目渠道和强劲的市场地位。
标普下调了易居企业控股的评级，以反映杠杆率飙升，这种情况在未来一至两年内不大可能出现实质性好转。在一定程度上是由于COVID-19的爆发对易居企业控股的主要房地产代理业务和债务扩张造成打击，其速度超出了标普的预期。
标普下调评级也反映了标普预计易居企业控股2019年经营现金流继续为负。标普预期，出现亏损的主要原因是，该公司通过向网络参与者预付佣金和向开发商支付高额“特许权金”的方式，对其经纪网络服务“房友”进行投资，以确保项目安全。
标普预计，易居企业控股在股东友好措施、非核心业务和固定资产投资方面的支出将对其杠杆率产生影响。在2019年回购近1亿美元股份后，该公司最近以16亿元人民币收购了上海的各类建筑和办公场所，用于员工培训和教育。标普估计至少一半的资金将来源于债务融资。因此，标普预计其杠杆率将从2018年的0.7倍升至2019年的2.2倍-2.4倍，2020年进一步提高至2.7倍-2.8倍。
标普认为，根据标普对房地产行业的看法，2020年易居企业控股的主要代理业务可能会减少10%的交易量。其房友业务也将受到冠状病毒爆发所制约，并将增长率降至20%-25%。相比之下，标普之前的假设是易居企业控股的交易量增长为4%-5%，房友业务增长35%-40%。因此，标普预计该公司的收入在2019年仅增长4%-5%，在2020年仅增长6%-8%。
在标普看来，易居企业控股将保持其在大部分业务领域的领先地位，特别是在一级代理和房友。例如，标普估计截至2019年底，该公司一级机构的市场份额从2018年的3.5%增至4.5%-5.0%。截至2019年6月，易居一级代理服务项目渠道总面积超过2.8亿平方米。标普认为，这坚定地支持了其未来5至6年的盈利稳定。
鉴于易居企业控股正采取客户群多元化等措施，并将重点放在佣金及时支付的项目上，标普预计该公司今年的经营现金流将转正。由于开发商面临流动性收紧，2020年应收账款天数可能会再次小幅增加，但对营运现金流的影响应该属于温和。这是因为标普预计支付给开发商的特许权金不会增加，房友的业务增长将放缓。
标普认为流动性风险不会十分紧迫，因为标普估计，截至2019年底，该公司的短期债务至多约为15亿元人民币，而现金为30亿元人民币至40亿元人民币。
“稳定”展望反映了标普的预期，即公司将在未来12-24个月内保持良好的盈利能力，其收入将温和反弹。标普也预计杠杆率不会进一步恶化；其负债/EBITDA应保持在2.5倍-3.0倍之间。易居企业控股的营运资本管理也应有所改善，以致从2020年起该公司营运现金流转为正。
如果易居企业控股：（1）进行比标普预期的更为重大的债务融资投资；或（2）由于竞争加剧，其收入和盈利能力低于标普目前的估计水平，因此其负债/EBITDA在未来12-24个月内升至3.0倍以上，且没有改善迹象，标普可能会下调其评级。
如果易居企业控股的营运资本管理比标普预期的要弱，以致其营运现金流在2020年或2021年没有实质性改善，标普也可能下调易居企业控股的评级。
除非易居企业控股能够控制其债务增长并进一步偿还其在岸或离岸债务，否则在未来12个月内，该公司评级上行空间有限。同时，该公司还需要表现出稳定的业务增长，从而实现营运现金流在持续一段时间内为正。如果负债/EBITDA保持在2.0倍以下，而营运现金流/负债超过20%，则表明情况有所改善。
