本文来自“联合国际”。
2020 年5月28日，联合评级国际有限公司(“联合国际”)作为一家国际信用评级公司，授予银城国际控股有限公司(“银城”)‘B+’的国际长期发行人评级，展望稳定。
该发行人评级反映了银城在南京已确立的市场地位和品牌知名度，以及现有健康，稳定的开发项目。但是，银城的评级受制于与竞争对手相比相对较小的经营规模和较高的土地储备集中度。
展望稳定反映了我们预期银城将继续交付其计划完成的项目，维持在南京等核心市场的竞争地位，同时谨慎地扩大经营规模并分散化其土地储备。
关键评级驱动因素
集中于少数二，三线城市并依赖于南京的土地储备：银城于2002年在南京开始从事物业开发业务，并将业务范围扩展至长三角地区的少数其他城市。银城的收入以及合约销售主要来自于南京的项目，剩余的部分则主要来自于无锡和苏州的项目。与其他较大的区域性公司相比，银城的经营规模相对较小。截至2019年年底，银城国际总权益土地储备为430万平方米。其2019年合约销售金额为198亿元人民币。
来自于核心城市以外的项目销售和交付预计将在未来12至24个月内开始。这将会降低银城的市场集中度风险。虽然我们预计银城在南京将继续保持其健康的业绩，但是市场集中度风险仍然存在，其在核心城市以外地区的业务执行能力仍有待观察。银城的经营规模和市场集中度将在未来12至24个月内限制其信用状况。
优质的可供预售的土地储备支撑了其土地收购，以推动发展：截至2019年年底，银城的权益土地储备为430万平方米，超过 70%的土地储备位于南京，无锡，马鞍山和镇江，其中南京占43%，这反映了银城在长三角地区房地产市场仍具有良好的土地储备基础，以支撑其在该市场的发展。
银城采用“区域聚焦、深耕都市圈”的发展策略。银城计划在未来两年内实现超过500亿元人民币的土地储备可售资源，并将业务扩展至长三角地区的其他二，三线城市。凭借在南京丰富的开发经验和品牌知名度，银城已能够为其发展购买高质量的土地。银城大部分项目目前处于开发阶段，预计将在未来12到24个月内进行预售和确认收入。为推动其发展，我们预计银城将在现有项目预售回款的支持下继续收购土地。
多元化的产品以及高效的开发-销售周期：银城开发多元化的住宅物业产品。银城也正与腾讯合作开发针对青年社区的智能家居系统，并正在开发针对老年人的退休社区。
银城国际的目标通常是自土地收购起八个月内开始预售。这种高效的开发-销售周期使银城能够通过预售获得回款，以及时为其运营和土地收购提供资金。银城在过去几年的现金回款率已达80%以上。这使得银城在进入到该地区其他城市时能够复制其经营模式。
销售和经营规模的增长帮助其去杠杆化：银城显示出强劲的合约销售增长，在2018和2019年同比增长率分别为65.7%和超过100%。在现有项目开始预售以及新收购的土地在2020年和2021年开始建设时，我们预计银城将继续保持增长势头。其项目的毛利率从2017年的17%增加到2018年的29%。我们预计未来12至24 个月的毛利率将维持在20%左右的水平。
由于银城处于项目预售阶段，合约销售的增长预计将产生可观的现金流，以支持其在未来12至24个月内支付土地成本和偿还债务。我们预计其以债务/资本衡量的财务杠杆将从2018年的80.1%的峰值逐渐降至约70-73%。
评级敏感性因素
若发生以下情况，我们将考虑下调银城的信用评级：若银城激进地补充其土地储备，导致以债务/资本衡量的财务杠杆水平持续上升至高于80%或 EBITDA 利息覆盖比率持续下降至低于1倍，和/或经营业绩恶化，即其房地产开发业务市场地位或销售出现大幅下降。
若发生以下情况，我们将考虑上调银城的信用评级：(1)其经营规模进一步扩大和经营范围成功扩展至其他区域，和(2)以债务/资本衡量的财务杠杆水平持续低于60%或EBITDA利息覆盖比率持续高于3倍。
