久期财经讯，9月17日，穆迪将华夏幸福基业股份有限公司(China Fortune Land Development Co.,Ltd.，简称“华夏幸福”，600340.SH)展望从“稳定”下调至“负面”，同时确认其“Ba3”企业家族评级及CFLD (Cayman) Investment Ltd.发行的高级无抵押票据的“Ba3”评级。
穆迪助理副总裁兼分析师Danny Chan表示：“展望从稳定调整为负面，反映出我们对华夏幸福运营表现疲弱以及未来12-18个月复苏步伐不确定性的担忧。”
Chan他补充道：“展望的调整也反映了华夏幸福的流动性减弱，未来12-18个月内要应对大量未付的土地溢价以及大额的即将到期或面临回售的债务。”
评级依据
华夏幸福的“Ba3” 企业家族反映了其独立信用实力和一个子级的提升，反映了穆迪的评估，即持有华夏幸福 25%股权的第二大股东中国平安人寿保险股份有限公司(Ping An Life Insurance Company of China, Ltd.，简称“平安人寿”，A2 稳定)必要时有望向华夏幸福提供特殊支持。
华夏幸福独立的信贷实力反映了其在京津冀地区开发和运营工业园区和开发住宅地产的记录，以及该公司多样化的收入来源。
然而，由于融资需求高，华夏幸福的债务杠杆率较高，且地域覆盖范围集中，因此华夏幸福的独立信贷实力受到了限制。
2020年上半年，华夏幸福在住宅地产开发领域的合同销售额同比下降59%，至196亿元人民币，部分原因是由于疫情相关的封锁导致泛北京地区销售疲软。穆迪预计，华夏幸福在住宅地产开发领域的销售业绩将出现复苏，但在未来12-18个月内仍将保持疲弱，因为该公司在近年将重心转移至北京以外地区后，需要一段时间才能扩大业务。
与此同时，公司在2020年上半年增加了商业地产开发业务的土地收购，主要以债务进行融资。
因此，截至2020年6月，过去的12个月中华夏幸福的杠杆率(以收入/调整后的债务衡量)从2019年的56.3%下降至50.0%。EBIT/利率之比也从同期的3.1倍降至2.8倍。穆迪预计华夏幸福的杠杆率在未来12-18个月将维持在51%左右，而同期经调整的EBIT/利率之比将略微下降至2.5倍左右。这因为其更高的利息支出和利润空间缩小所导致的。这些比率使华夏幸福在当前评级水平上处于弱势地位。
不过，该公司多元化的收入来源，将有助于抵消其不稳定的房地产开发业务。在2019年增长19%之后，其工业部门的销售额在2020年上半年同比增长40%，达到200亿元人民币。穆迪还预计，未来12-18个月，该公司将通过控制收购土地的步伐，以及增加房地产和非房地产业务的现金收入，遏制债务增长。
华夏幸福的流动性很弱。截至2020年6月底，该公司有880亿元人民币的债务将在2021年6月到期，以及估计100亿元至150亿元的未支付的土地地价。截至2020年6月底，其现金持有量为410亿元人民币，预计经营现金流将不足以支付这些债务。
然而，由于华夏幸福通过不同的融资渠道(包括银行和资本市场)进行债务再融资以满足其较高的融资需求，这种流动性风险有所缓解。
在治理风险方面，公司所有权集中在控股股东王文学先生。截至2020年6月底，王文学先生与其一致行动人合计持有公司37.2%的股权，其中32.13%的股份已质押。平安人寿持有25%的股份，并占有董事会的10个董事席位中的其中2个，从而对公司治理进行监督，这缓解了该风险。
CFLD Cayman的高级无抵押债务评级未受其从属于运营公司债权所带来的从属风险影响，因为穆迪预计来自平安人寿的财务支持将流经华夏幸福的控股公司层面，而不是直接向主要运营公司提供，从而缓冲了结构性从属地位可能造成的预期损失的差异。
可能导致评级上调或下调的因素
鉴于其“负面”的评级展望，短期内不太可能上调华夏幸福的企业家族评级。
若实现以下几项，则华夏幸福的评级有可能上调：(1)改善其执行力和收缩销售增长，(2)保持稳定的利润率，(3)增强其流动性，(4)改善其信用指标，使营收/调整后债务趋势达到55%-60%，EBIT/利息之比提升至3倍，那么其评级展望可能会回到稳定。
另一方面，若发生以下情况，华夏幸福的评级可能会面临下调压力：(1)合同销售和/或来自其工业园区业务的收入下降，(2)信贷指标仍然疲弱，使得收入/调整后的债务低于50%-55%，EBIT/利率低于2.25 -2.5倍，或(3)其流动性状况减弱。
如果平安人寿大幅减持股份或其提供的支持有转弱迹象，其评级也可能面临下调压力。
华夏幸福成立于1998年，2011年在上海证券交易所上市。该公司从事住宅物业开发和综合工业园区的投资运营。公司的工业园区业务包括一级土地开发、基础设施开发和建设、产业发展服务、物业管理和公共服务。
