久期财经讯，9月21日，穆迪确认IFC Development Limited.(简称“IFC”)“A2”发行人评级。穆迪还确认IFC Development (Corp. Treasury) Ltd.发行、IFC担保的高级无抵押债券“A2”评级。
评级展望“稳定”。
穆迪公司副总裁和兼高级分析师Stephanie Lau表示：“评级的确认反映了穆迪的预期,即尽管由于冠状病毒导致的业务中断和中国香港地区(Aa3/稳定)经济状况较弱，未来12-18个月IFC的办公室、零售和酒店租金收入将会减少，但负面影响可以被公司充足的财务缓冲所吸收。
评级依据
IFC的"A2"发行人评级，是对其在中国香港地区管理一家高质量、多用途商业综合体的良好记录的认可。该商业综合体在整个经济周期中产生了强劲的经常性现金流和盈利能力。这种优质资产减轻了其单一地点的集中度。
该评级亦考虑到公司审慎的财务管理，以及与母公司新鸿基地产发展有限公司(SUN HUNG KAI PROPERTIES LIMITED，简称“新鸿基地产”，00016.HK)、恒基兆业地产有限公司(Henderson Land Development Co. Ltd，00012.HK，简称“恒基地产”)及香港中华煤气有限公司(The Hong Kong and China Gas Company Limited，简称“香港中华煤气”，00003.HK，A1/稳定)的紧密联系。
穆迪预计，截至2021年6月的2021财年，该公司经调整的净债务/EBITDA将从2019财年的3.5倍升至5.0倍，主要原因是未来12个月年度EBITDA将下降约20%-25%。另一方面，假设总债务和净债务水平大致保持稳定，其调整后的债务/资本总额将在同期稳定在19%-20%左右。这些比率仍然适用于IFC的“A2”发行人评级。
较弱的EBITDA反映了公司办公室和零售租赁组合内较低的租金和占用率，以及2020年租金优惠的影响。考虑到前者的租期长，其办公资产的收益降幅不会像零售和酒店资产那样严重。这些假设说明了未来12-18个月，中国香港地区的游客数量和消费疲软以及企业扩张持续放缓的情况。
公司积极的租赁管理缓解了中国香港地区商业地产市场所面临的日益增加的业务风险和不确定性。尽管自2019年下半年以来，写字楼和零售租赁市场整体疲软，但IFC的入住率在2020年6月30日之前一直保持高位稳定。在截至2020年6月30日的财年中，IFC办公楼和零售店的全年平均入住率分别为99%和98%。
IFC的流动性充足，包括现金来源和预计每年35亿港元至40亿港元的经常性营运现金流，足以支付其截至2020年6月30日的5亿港元的短期债务、股息和承诺资本支出。
在环境、社会和治理(ESG)因素方面，评级考虑了IFC的私营企业地位，这降低了其透明度。这一因素由公司审慎的财务政策和在不同经济周期中保持健康的财务状况来平衡。
考虑到对公共健康和安全的重大影响，穆迪将冠状病毒爆发视为其ESG框架下的社会风险。
可能导致评级上调或下调的因素
评级展望“稳定”反映了穆迪的预期，即尽管预期收益会减弱，但IFC的总体财务指标将保持健康，这得益于稳定的办公室租金收入和有限的开发风险。
由于IFC在地理上的高度集中，未来12-18个月不太可能出现评级上调的压力。然而，如果IFC实现更大的经营多元化或保持强劲的财务状况，即净债务/EBITDA低于2.5倍-3.0倍，债务/资本总额低于20%-25%，那么该评级可能会随着时间的推移而上调。
如果出现以下情况，评级可能会面临下调压力：(1)经营环境仍然困难导致空置率显著升高，经营现金流下降;(2)公司为翻新现有物业或决定开发大型物业而招致大量负债资本支出;(3)股权结构发生重大变化，股东支持度下降;或(4)其净债务/EBITDA超过5.5倍，债务/资本化持续超过30%-35%。
IFC成立于1996年，拥有并经营高档综合用途住宅，其物业已成为中国香港地区最重要的地标性建筑。其投资物业组合的应占总楼面面积363万平方英尺，由办公室、零售空间、酒店和套房组成。
