久期财经讯，9月21日，穆迪已确认冠君产业信托(Champion Real Estate Investment Trust，02778.HK)“Baa1”发行人评级。
穆迪还确认了Champion MTN Limited中期票据（MTN）计划临时“(P)Baa1”高级无抵押评级，以及根据MTN计划发行的高级无抵押债券“Baa1”评级，上述债券由冠君产业信托提供无条件和不可撤销担保。
评级展望“稳定”。
“评级确认反映了我们的预期，尽管由于中国香港地区爆发了新冠肺炎，导致经济状况疲软，在未来12至18个月冠君产业信托的零售和办公室租金收入有所减弱，但负面影响会被该公司充足的资金和流动性缓冲所吸收，” 穆迪副总裁兼高级分析师Stephanie Lau表示。
评级理据
冠君产业信托的“Baa1”评级反映其在中国香港特区（Aa3 稳定）黄金地段的优质资产，通过经济周期和良好的资金渠道获得的稳定和经常性收入。其三项资产的多样化和高质量租户组合相辅相成。此外，冠君产业信托的评级因素中考虑了其保守的管理，如缺乏积极扩张和再开发活动所示。
另一方面，“Baa1”发行人评级受限于冠君产业信托的资产集中度和中等的(moderate)财务杠杆。
穆迪预计，该信托公司（1）调整后净债务/ EBITDA将从截至2020年6月30日的12个月的6.5倍增长至约7.2倍-7.8倍；（2）调整后EBITDA/利息覆盖率将在同期内的4.5倍降至3.7倍-3.9倍。上述比率是基于穆迪的预期，即该公司的年度EBITDA将下降12%-17%，净债务水平将略有下降。也就是说，上述比率仍然适用于冠君产业信托的“Baa1”评级，支撑了穆迪确认其评级。
EBITDA走弱反映了该公司办公室和零售租赁组合的租金和租用率较低，以及2020年租金优惠影响。根据上述假设，未来12至18个月，中国香港特区的游客人数和消费疲软，以及企业扩张受到抑制的情况将持续下去。
在2020年上半年，该信托公司的租金收入较上年同期减少4%至13亿港元，反映同期零售租金收入下降21%，这抵消了其办公楼投资组合中个位数的增长。因此，调整后EBITDA同比下降5.6%，至11亿港元。
截至2020年6月30日，中环花园道三号办公楼的租用率从2019年12月31日的93.0%略有下降至90.2%。截至2020年6月30日，朗廷坊商场全部租出。
由于EBITDA较低，净债务略高，截至2020年6月30日的12个月内，该信托公司的净债务/EBITDA从2019年的6.0倍增至6.5倍。该公司较低的平均利息成本在很大程度上与较高总债务影响相抵消，使其调整后EBITDA/利息在同期稳定在4.5倍。
冠君产业信托的流动性非常好，截至2020年7月31日，现金余额和定期存款总额为34亿港元，流动性投资约为4.7亿港元。这些资金来源加上营运现金流将足以覆盖其37亿港元的短期债务、股息支付及未来12个月的承诺资本支出。
在环境、社会和治理（ESG）因素方面，评级考虑到消费者对在线购物渠道偏好发生变化，这可能会给该公司实体零售空间的零售业绩带来压力。然而，这一风险被冠君产业信托在零售和甲级写字楼之间的平衡敞口以及中国香港特区网购渗透缓慢所缓解。
鉴于新冠肺炎疫情对公众健康和安全产生重大影响，穆迪将疫情视为期的ESG框架下的社会风险。
可能导致评级上调或下调的因素
冠君产业信托评级的“稳定”展望反映了穆迪的预期：(1)该信托将维持其保守的管理、稳定的经常性收入和EBITDA利润率；(2)在未来12-18个月内，其债务杠杆的增加将是可控的。
如果冠君产业信托调整后净债务/EBITDA低于5.5倍-6.0倍, EBITDA/利息覆盖率持续超过5倍，且有抵押债务(占其总债务的百分比)大幅下降，则评级可能出现上调压力。
如果公司经营环境恶化导致空置率下降或波动，营运现金流和EBITDA利润率下降，财务指标恶化，调整后净债务/EBITDA持续超过8.5倍,，EBITDA/利息覆盖率持续低于到3.5倍，可能会面临评级下调压力。如果该公司的有抵押债务敞口增加并成为其总债务的主要部分，并且由于公司加快发展或扩张计划，导致业务风险状况发生重大变化，也会面临评级下调压力。
冠君产业信托总部位于中国香港特区。2006年5月在香港证券交易所上市，截至2020年9月14日，该公司市值达244亿港元(折合31亿美元)。该公司专注于中国香港特区的零售和办公地产投资业务。该公司2019年的收入为31亿港元(折合3.95亿美元)。
