久期财经讯，9月28日，惠誉已经确万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK，000002.SZ)长期本币和外币发行人违约评级(IDR)为“BBB+”。展望“稳定”。惠誉还确认了万科地产(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Ltd.，以下简称“万科香港” )发行的高级票据评级为“BBB+”，该票据由万科企业提供维好协议和股权购买协议。
惠誉同时授予万科香港“BBB+”的长期外币发行人评级(IDR)以及高级无抵押评级，万科香港为万科企业的全资子公司，IDR的展望“稳定”。同时惠誉还确认并撤销了万科企业的高级无抵押评级。
上述评级反映了万科企业领先的市场地位和稳定、强劲的财务状况。
万科企业的高级无抵押评级被撤销的原因如下：惠誉不再认为它与该机构的评级相关。
关键评级驱动
稳健的财务状况可持续：惠誉预计，万科企业未来几年的主要杠杆率(以净债务与调整后库存的比率衡量)将低于20%。万科企业在过去两年放缓了销售增长和土地收购，预计该公司在未来几年将保持谨慎的立场，这将为其带来强劲的信贷指标。
全国领先的住宅建筑商：惠誉预计，尽管销售增长放缓，万科企业仍将保持其在中国住宅建筑市场的领导地位。这是因为，由于主要经济地区首次购房者和升级购房者的住房需求强劲，尽管政策暂时受到限制，但房屋销量可能会继续增长。万科企业规模庞大、执行力强、财务状况良好的运营优势，使其能够灵活地控制中国竞争激烈、周期性强的住宅建筑行业的业务风险。
业务多元化缓解房地产开发业务风险：万科企业与惠誉一样对市场行情持谨慎态度，这令该公司在市场上处于有利地位。2019年上半年万科放缓拿地，以准备应对合同销售额增长放缓时的现金流压力，且该公司在寻求中国房地产开发业务以外的收入来源。鉴于限制房价的政策及业内竞争大幅加剧，2021年之后房地产开发业务的盈利能力可能会下降，因此万科企业多元发展投资物业业务对缓解房地产开发业务不断上升的风险而言至关重要。
惠誉预计，未来几年万科企业将继续投资于物流地产、购物中心和写字楼等投资性地产。鉴于过去几年万科在这一领域取得的成功，惠誉相信万科企业执行其战略的能力很强。惠誉预计，这些投资不会对该公司的财务状况产生重大影响，因为万科企业核心业务产生的强劲现金流减轻了这些影响。
泰禾项目投资的风险有限：万科企业已签署框架协议，投资人民币24亿元收购泰禾集团有限公司（Tahoe Group Co., Ltd，简称“泰禾集团”，000732.SZ）19.9%的股份。这笔交易将取决于泰禾与债权人就重组协议达成一致，以及法律和财务尽职调查的结果。万科企业不打算参与泰禾的日常运营，也不会为泰禾的任何债务提供担保。惠誉认为上述条款对万科企业有利，并限制了该公司与此投资相关的风险。
万科香港的IDR与母公司持平:在母公司强势、子公司弱势的模式下，万科香港的IDR与万科企业持平。惠誉认为，两家实体之间的整体关系是牢固的，包括适度的法律关系、强大的业务关系和强大的战略关系。万科香港是万科企业的离岸融资公司，两家公司在业务上完全整合。截至2019年底，万科香港总资产为人民币2,070亿元，约占万科企业总资产的12%。万科香港约有一半的资产是来自万科企业和其他关联方的应收账款。
行业风险制约评级：惠誉认为全球房地产行业具有较强的周期性。此外，中国房地产市场仍受政策和监管驱动——中国政府欲持续发展面向普通大众的保障性住房并遏制房地产市场上的投机性需求。
评级推导摘要
万科企业的评级反映了其作为中国销售额最高的住宅建筑商之一的地位，以及公司健康的财务状况，并使杠杆率一直保持在20%以下。
万科强劲的业务状况与中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，简称“中国海外发展”，00688.HK，A-/稳定，独立信用状况：BBB+)以及华润置地有限公司(China Resources Land Limited，简称“华润置地”，01109.HK，BBB+/稳定)相似。中国海外发展的杠杆率持续低于20%，中国海外发展和华润置地均具有较高的财务灵活性以履行债务。华润置地拥有更高的杠杆率和更小的合同销售规模，但该短板因华润置地拥有覆盖中国主要一二线城市的较成熟的零售投资物业组合而得到了有效弥补。相比之下，万科企业和中国海外发展的投资物业业务尚处于发展初期。
关键评级假设
万科企业评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
-2020-2023年合同销售额增长由持平增长至个位数;
-土地补充率约为1倍;
-EBITDA利润率为28-29%
评级敏感性因素
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括：
-由于中国房地产行业的高周期性和监管风险，预计未来12至18个月不会采取积极评级行动。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括：
-万科企业的EBITDA利润率持续下降至20%以下(2019年为30%);
-净债务/调整库存在一段时间内持续增长至30%以上(2019年为15%);
-对万科香港而言，如果其与万科企业的联系减弱，该公司的评级可能会被下调
流动性与债务结构
充足的流动性：截至上半年末，万科企业拥有1880亿元人民币的现金，足以支付980亿元人民币的短期债务。万科企业的杠杆率较低，债务期限分布很广，短期债务占其总债务的三分之一。
