久期财经讯，10月29日，惠誉首予万达商业地产(香港)有限公司(Wanda Commercial Properties (Hong Kong) Co. Limited ，简称“万达香港”)的长期外币发行人违约评级为“BB”。展望“稳定”。此外，惠誉已授予万达香港“BB”高级无抵押评级。
惠誉还将万达商业管理集团股份有限公司(Dalian Wanda Commercial Management Group Co., Ltd.，简称“万达商业”， BB+/稳定)美元债券评级由“BB+”下调至“BB”。该票据由万达香港全资子公司Wanda Properties International Co. Limited和万达地产海外有限公司(Wanda Properties Overseas Limited，简称“万达地产海外”)发行。下调票据评级是为了与万达香港的评级一致，万达香港为该票据提供无条件和不可撤销的担保。万达香港母公司万达商业(Wanda Commercial)通过维好协议、股权购买契约及投资承诺向票据提供信贷支持。
万达香港是万达商业唯一的离岸融资平台和海外投资控股公司，其评级基于与母公司的紧密联系，符合惠誉的母子评级挂钩标准。根据惠誉对中等(moderate)的法律联系、中等(moderate)的运营关系和强大(strong)的战略关系的评估，香港万达的评级比其母公司万达商业低一个子级。
关键评级驱动
中等(moderate)的运营关系:万达香港是万达商业唯一的海外融资渠道。由于没有自己的管理团队，香港万达完全由万达商业控股和管理。惠誉认为，由于万达商业有能力以合理的成本为其投资地产业务在国内获得长期融资，海外融资对万达商业的重要性有所下降。这与房地产开发商形成了鲜明对比。由于项目的开发周期，房地产开发商在项目层面获得贷款的能力有限，这使得海外渠道成为更重要的资金来源。
此外，在出售海外项目后，万达香港的资产主要包括香港地区的上市公司万达酒店发展有限公司(Wanda Hotel Development Company Limited，简称“万达酒店发展”，00169.HK)65%的股权，这与万达商业的购物中心运营有一定的重叠。海外债务仅占万达商业总债务的5%。
中等(moderate)的法律联系:万达商业为万达香港提供美元债券的维好协议、股权购买契约及投资承诺，这被视为弱于担保。万达商业此前还为万达香港海外项目的银行贷款提供担保，但随着这些项目被剥离，这些担保已不再存在。万达商业的债务中不存在交叉违约条款。然而，在大连万达集团股份有限公司(Dalian Wanda Group Co., Ltd.，简称“大连万达”)的美元债券条款中有涉及万达香港的交叉违约条款。
强大(strong)的战略关系:惠誉认为，由于对手方认为万达香港是万达商业不可分割的一部分，并认为其债券是万达商业的债券，万达香港的美元债券违约将严重损害万达商业的声誉，并危及其融资渠道。这为万达商业在万达香港遭遇困境时提供支持提供了强有力的激励。
尽管万达香港的海外投资和海外融资规模与万达商业的整体运营规模相比较小，但惠誉认为，对该集团来说保持一个平台以提供额外的离岸融资和潜在的海外投资非常重要。
评级推导摘要
万达香港的评级得到了与其母公司万达商业紧密联系的支持。与万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK，000002.SZ)的子公司万科地产(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Ltd.，简称“万科香港”，BBB+/稳定)、和恒大地产集团有限公司(Hengda Real Estate Group Co., Ltd，简称“恒大地产”，B+/稳定)的子公司天基控股有限公司(Tianji Holding Limited，简称“天基控股”，B+/稳定)相比，惠誉认为万达香港的业务与母公司的联系较弱，因离岸融资对万达商业不太重要。
相比之下，惠誉认为，离岸融资对万科企业和恒大地产等房地产开发商至关重要。离岸融资占母公司总债务的18%-23%，高于万达香港5%的比例，也说明了这一点。这解释了为什么万达香港的评级比其母公司低一个子级，而万科香港和天基控股的评级与其母公司持平。
万达商业的投资物业组合可与全球主要投资物业公司相媲美，如西蒙地产集团公司(Simon Property Group,Inc.，A/负面)、太古地产有限公司(A/稳定)和Unibail-Rodamco-Westfield SE(BBB+/负面)。因其规模大、资产多元化和在整个商业周期的强劲运营业绩，万达商业强大的零售商场投资组合符合“A”级房地产投资公司的标准。
万达商业的独立信贷指标弱于三家同行，其2.0倍至3.0倍的经常性EBITDA利息覆盖率低于5.5倍以上的同行平均水平。
惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》评定万达商业与其母公司万达集团之间的关联度较低，这令万达商业的评级受到万达集团较弱的综合信用状况的制约。
关键评级假设
惠誉认为，万达香港的财务表现取决于万达商业的支持。
在惠誉对万达商业的评级案例中，惠誉的主要假设如下:
- 2020至2021年间万达商业将新开45个万达广场，每个可出租楼面面积约为8万平方米，其中30个将采用轻资产业务模式
- 采用重资产模式的购物中心的毛利率约为80%，采用轻资产模式的购物中心的毛利率约为40%
- 新冠肺炎疫情下2020年租金和物业管理费收入下滑1%，2021年增长25%
- 2020至2021年间每年资本支出为100亿元-120亿元人民币
- 2020至2021年间可用现金余额(包括40%的理财产品)保持在约800亿元人民币的水平
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括：
-万达商业IDR的上调
-与万达商业的关联性加强
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括：
-万达商业IDR的下调
-与万达商业的关联性减弱
万达香港的评级与其母公司的评级相关联。对于万达商业的评级，惠誉在2020年8月11日的评级行动评论中概述了以下敏感性:
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括：
- 万达集团的信息透明度和并表信用状况有所改善
- 万达商业与万达集团之间的关联性减弱
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括：
- 万达集团的并表信用状况恶化
- 2020年之后万达商业的经常性EBITDA利息保障倍数持续低于2倍
流动资金与债务结构
流动性充足:截至2019年底，万达香港的现金余额为75亿元人民币，2020-2021年没有债务到期。惠誉还预计，如有必要，万达商业将提供流动性支持。
