久期财经讯，4月15日，标普将中国奥园集团股份有限公司(China Aoyuan Group Limited，简称“中国奥园”，03883.HK)的展望由“正面”调整至“稳定”。同时，标普还确认了其“B+”的长期发行人信用评级以及未偿付高级无抵押票据的“B”长期发行评级。
将中国奥园评级展望由正面调高至稳定，是因为标普认为该公司在未来12个月内不太可能将其信用状况改善至与较高评级相称的水平。尽管收入增长和利润率稳定仍然存在一定的不确定性，但该公司仍致力于减少债务。基于以上原因，标普确认了该公司的评级。
标普预计，中国奥园将在2021年放缓土地收购。与标普的预期相反，该公司在2020年下半年大举扩张，在2020年在可权益基础上斥资了450亿元人民币购买土地。这一支出约占该公司权益合同销售额的45%。这导致报告的债务上升了20%，对合资企业的财务担保增加了一倍。
在标普看来，中国奥园的土地储备足够其开发三年。在此基础上，标普预计到2021年，该公司权益土地支出将缩减至260亿元人民币，有助于为债务削减保留现金。因此，标普预计中国奥园调整后的债务在2021年将下降5%-7%。
中国奥园的少数股东高持股比例可能会逐渐下降。
在积极的项目收购之后，该公司的少数股权占总股本的比例从2019年的59%进一步上升到2020年的65%。这一水平在业内同行中属于较高水平，原因是中国奥园的另类土地采购。在357亿元人民币的少数股权中，约38%与城市重建项目的合作有关。标普预计，在未来两年内，其中很大一部分将逐步减少。另外8%属于新收购的A股上市公司奥园美谷科技股份有限公司(Aoyuan Beauty Valley Technology Co.,Ltd.，简称“奥园美谷”，000615.SZ)70%的非控股权，其余52%主要与项目合作有关，标普相信随着项目的完成，这一比例会逐渐下降。
少数股权比率高也意味着，虽然中国奥园将其子公司项目的销售和收入100%合并，但可供公司使用的销售产生的权益现金流比例较低。另一方面，中国奥园在发展阶段有少数股东的注资，减轻了债务负担。
标普预计，随着销售减少，中国奥园的收入增长将放缓。该公司的快速扩张于2019年结束，在疫情期间，销售额增速在2020年放缓至13%。标普预计2021年和2022年的增长率将达到10%-15%。前几年的强劲收入增长(2019年为65%，2020年为34%)将会放缓。标普预计，到2021年，营收增长将进一步放缓至18%-23%，到2022年将放缓至10%-15%，届时，截至2020年底，未确认的销售额将达到1960亿元人民币。
中国奥园增加的合资业务可能会进一步抑制收入增长。该公司的合同销售额占比从一年前的83%降至2020年的约74%，标普预计该比例将在2021年和2022年稳定在70%-75%。这主要是由于中国奥园越来越多地采用合资模式，通过与开发商在公共土地市场合作来控制资本支出和风险。2019年，中国奥园收购的新项目中有15%为其持股50%及以下的项目;到2020年，这一比例上升到27%。基于这一趋势，中国奥园的合同销售额与未来收入入账的差距将随着合并率的下降而扩大。在未来，对公司信用状况进行全面的分析将得到更多重要的信息。
标普认为，中国奥园恶化的利润率将在2021年稳定下来，主要得益于其城市改造项目的低土地成本和建设成本的控制。由于平均售价受到限价政策的限制，该公司的毛利率从2019年的29.7%降至2020年的25.2%。标普预计，由于土地成本低于竞争激烈的公开拍卖项目，中国奥园的城市重建项目利润率将在其30%的毛利率之上。这将有助于其在未来两年内将毛利率稳定在24%-26%。标普还预计，随着近年来销售结构向高端城市适度转移，确认的平均销售价格将逐步提高。
根据标普的预测，中国奥园的债务/EBITDA的比率将在2021年恢复到5.8-6.0倍，这主要得益于其债务削减计划。该公司的杠杆率从2019年的6.5倍恶化至2020年的7.6倍，原因是其债务融资的土地支出、利润率压缩和较低的收入确认。由于中国奥园对部分合资项目进行了全额担保，其对外担保金额大大超过了应占的借款份额。因此，中国奥园的穿透杠杆率要优于其合并杠杆率。
中国奥园的稳定展望反映了标普的观点，即在潜在债务削减的推动下，该公司将在未来12个月逐步降低杠杆。标普还预计其销售额和收入将稳步增长，盈利能力将稳定在行业平均水平以上。
如果中国奥园在去杠杆化方面的承诺没有实现，其债务/EBITDA比率持续保持在6.5倍以上，标普可能会下调其评级。如果中国奥园土地收购的力度超过标普的预期，或者其收入增长和盈利能力大幅下滑，其评级也可能会发生下调。
如果中国奥园的杠杆率大幅下降，使其债务/EBITDA比率改善至5.0倍左右，并显示出进一步改善的迹象，标普可能会上调评级。如果中国奥园承诺在未来两到三年内实施减债计划，同时成功提高收入确认率并维持利润率，其评级也可能会发生上调。
