久期财经讯，5月6日，穆迪予宝龙地产控股有限公司(Powerlong Real Estate Holdings Limited，简称“宝龙地产”，01238.HK，B1/正面)拟发行高级无抵押美元票据“B2”高级无抵押评级。
宝龙地产计划利用拟发行所得收益为其离岸债务再融资。
评级依据
穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：“宝龙地产‘B1’企业家族评级(CFR)反映了其强大的销售执行力和在中国主要市场成功开发和销售商业和住宅物业的长期记录;低成本土地储备支撑其盈利能力;不断增长的非开发收入，提高了其偿债的稳定性;以及良好的流动性”
“然而，该公司的信用状况受到公司中等的地理集中度、与其业务扩张相关的执行风险、与其业务战略相关的高水平资本需求及其适度的债务杠杆率的制约，” Lai补充道。
此次发行计划将改善宝龙地产的流动性状况和债务到期情况，不会对其信用指标产生实质性影响，因为该公司将利用发债所得资金为其现有债务再融资。
穆迪预计，未来12-18个月，宝龙地产的债务杠杆率(以收入/调整后的债务的比率衡量)将从2020年的51%提高到55%-65%，这得益于过去1-2年稳定的合同销售收入增长和可控债务增长的支撑。同样，穆迪预计调整后的EBIT/利息的比率将从同期的约3.1倍升至3.0 -3.5倍。
该公司2020年的合同销售总额增长了35%，达到816亿元人民币。穆迪预计，在长三角地区坚实的销售执行和优质土地储备的支持下，其合同销售额将在2021年增长至900亿至950亿元人民币。强劲的合同销售将支持宝龙地产未来的收入确认和流动性。
宝龙地产的租金收入将从2020年的16亿元人民币增长25%，至2021年的19亿元人民币左右，这得益于新零售商场的如期开业。租金收入的增长将增强宝龙地产稳定的现金流和偿债义务。该公司在2020年开设了9家零售商场，并计划在2021年再开设13家商场。
由于存在结构性次级风险，宝龙地产“B2”高级无抵押评债务评级比CFR低一个子级。该风险反映了这样一个事实，即在破产的情况下，大多数债权是在运营子公司，优先于宝龙地产的高级无抵押债权。此外，控股公司缺乏结构从属的重要缓解因素。因此，在控股公司层面的债权的预期回收率将较低。
宝龙地产的流动性是充足的。截至2020年底，其现金持有量为283亿元人民币，相当于同期209亿元人民币短期债务的1.4倍。穆迪预计，未来12-18个月，其持有的现金以及预期的营运现金流入，将足以支付其承诺的土地购买、股息支付以及用于之前收购的资本支出和应付款项。
在环境、社会和治理(ESG)因素方面，穆迪考虑了公司的所有权集中在其控股股东许健康(Hoi Kin Hong)和许华芳(Hoi Wa Fong)，截至2020年12月31日，他们持有公司59%的股份。
穆迪还考虑了(1)对公司特别委员会的监督，其中审计和薪酬委员会由两名独立非执行董事担任主席;(2)宝龙地产近三年稳定的40%以下的分红比例;以及(3)《香港联合交易所上市规则》及《证券及期货事务监察委员会条例》在中国香港特区的适用情况，以监管关联方交易。
可能导致评级上调或下调的因素
“正面”展望反映了穆迪的预期，即在强劲的收入确认和良好的利润率推动下，宝龙地产的信用指标将在未来12-18个月有所改善。这也反映出宝龙地产不断增长的房地产投资组合将增强其经常性租金收入，进而支持其现金流的稳定性和盈利能力。
如果宝龙地产(1)继续扩大规模，同时保持充足的流动性和稳健的信用指标;并(2)将债务杠杆水平提高到与其持有投资地产的商业模式相匹配的水平，穆迪可能会上调其评级。可能引发评级上调的信用指标包括:(1)调整后的EBIT/利率上升至3.0倍以上;(2)收入/调整后债务高于60%-65%。
鉴于“正面”的展望，下调评级的可能性不大。如果宝龙地产的销售下降，或者该公司采取更激进的扩张战略，削弱其信用指标，穆迪可能会将宝龙地产的评级展望降至“稳定”。可能引发展望变化的信用指标包括:(1)调整后的EBIT/利息降至2.5倍以下;(2)收入/调整后债务未能趋向55%。
宝龙地产控股有限公司是一家专注于在中国建设大型综合住宅和商业地产的中国房地产开发商。该公司于2009年10月在香港交易所上市。截至2020年12月31日，创立该公司的许氏家族持有该公司59%的股份。
截至2020年12月31日，宝龙地产开发用地总建筑面积约为3650万平方米，用于开发和未来开发。
