久期财经讯，6月23日，标普确认了领展房地产投资信托基金（Link Real Estate Investment Trust，简称“领展房产基金”，00823.HK）的长期发行人信用评级为“A”，以及中期票据（MTN）计划下该公司担保的高级无抵押票据长期发行评级为“A”。
“稳定”展望反映了标普的预期，即在未来12-24个月内，尽管收购意愿高涨，领展房产基金仍将保持其强劲的市场地位、稳定的租金收入增长以及充足的评级空间。
标普确认了领展房产基金的评级，因为标普相信该公司在疫情之后的强劲韧性和稳健增长前景将支持其信用状况。此外，标普预计领展房产基金将在其财务策略下保持充足的评级空间，尽管该公司对增长和多元化投资组合的收购意愿持续高涨。
随着疫情得到缓解和社交距离措施的逐步放松，领展房产基金的增长势头应该会恢复。标普预测，在截至2022年3月31日财年内，领展房产基金的总收入将增长3%-8%。领展房产基金在2021财年表现出了良好的韧性，收入持平，远好于大多数同行，这是由于该公司得益于在疫情期间注重非自由支配板块。2021财年，租客销售额下降了9.4%，好于市场16.1%的跌幅。
标普预计领展房产基金的中国香港地区购物中心将在2022财年录得正值租金调升率，为3%到8%之间，而2021财年该数值为负的1.8%。自2021年初以来，租金调升率已趋于稳定，4月和5月签订的新租赁合同进一步改善。同时，标普预计该公司入驻率将稳定在96%-98%。上述因素将推动2022财年该公司在中国香港地区的零售业收入增长0%—5%。考虑到购物中心的客流量增加，停车场的收入可能也会出现类似的增长。
标普相信，领展房产基金在中国内地的投资组合将基本稳定，零售业复苏可能会被写字楼租金疲软所抵消。根据标普的基本案例，今年迟些时候，深圳中心城的资产升级将有助于推动租金增长，而其他现有购物中心的租金回报率将为5%-10%。上海七宝万科广场和欢乐谷购物中心的加入将进一步支持未来几年的增长。另一方面，上海写字楼持续出现供过于求的局面，可能会在今年继续打压领展企业广场，并收入出现低个位数下滑。
领展房产基金持续扩张将进一步改善其投资组合在地域和资产类别方面的多元化，这将提高公司的投资组合质量。标普预计，领展房产基金的海外写字楼投资组合将从与信誉良好的租户长期租赁中获得稳定的收入。伦敦The Cabot的全年租金将成为2022财年海外收入的主要推动力。标普认为，领展房产基金的强劲表现以及规模明显大于同级同行，应使该公司能够抵消收购带来的较高杠杆率，并帮助其保持稳定的信用状况。
标普的基本案例假设，领展房产基金在未来三年将保持充足的借贷空间。标普估计，在其信用指标接近标普的评级下调阈值之前，该公司有250亿至300亿港元的缓冲空间。根据领展房产基金目前的财务策略，该公司将保持其负债率（以债务/资产衡量）在25%或以下，这意味着估计该公司仍有150亿港元200亿港元的能力进行额外举债收购。标普认为，领展房产基金目前的收购意愿与该公司的评级和展望相当。
充足的评级缓冲也反映了标普的观点，即债务/债务加权益的比率有助于更好地考虑领展房产基金的借贷能力，并补充标普对其杠杆率的评估。领展房产基金的投资物业估值合理，因其由独立的第三方定期进行评估。投资物业估值走势与市场周期一致，而领展房产基金此前资产处置的销售价格表明估值较为保守。债务/资产的比率，与标普债务/债务加权益的比率非常相似，是中国香港地区房地产投资信托基金守则的关键杠杆度量。中国香港地区的房地产投资信托基金将这一比率作为衡量资产负债表和与外部各方沟通的指标。
“稳定”展望反映了标普的预期，即领展房产基金将在未来12-24个月内保持强劲的市场地位、稳健的盈利能力和稳定的经常性收入增长。这也反映了标普的观点，即该公司将继续收购，并可能在其财务策略规定的限度内使用债务手段。
如果该公司的债务/EBITDA比率持续保持在6倍以上，债务/债务加权益的比率持续保持在30%以上，标普可能下调领展房产基金的评级。
这可能会发生在以下情形：（1）中国香港地区零售市场经历持续和长期恶化，（2）领展房产基金的举债融资收购步伐超过了标普的预期，（3）公司的整体投资组合质量减弱或显露出显著的增长风险，或（4）大幅增加了举债融资的规模回购股票。
未来12-24个月，评级上行空间有限。如果该公司采取更保守的财务策略，使其债务/EBITDA的比率保持在4.5倍以下，并持续保持峰值杠杆水平，标普可能上调领展房产基金的评级。如果该公司保持其杠杆率，同时其地域和资产类别多元化得到改善，并可与全球领先同行相媲美，标普也可能上调领展房产基金的评级。
