穆迪:确认万达商业和万达香港“ Ba1”及“ Ba3” 企业家族评级

穆迪:确认万达商业和万达香港“ Ba1”及“ Ba3” 企业家族评级
2021年09月28日 11:35 久期财经

穆迪:确认万达商业和万达香港“ Ba1”及“ Ba3” 企业家族评级,展望“稳定”

久期财经讯,9月27日,穆迪确认了以下评级:

•大连万达商业管理集团股份有限公司(Dalian Wanda Commercial Management Group Co., Ltd.,简称“万达商业”)“ Ba1”企业家族评级(CFR);

•万达商业地产 (香港) 有限公司(Wanda Commercial Properties (HK) Co. Limited,简称“万达香港”)“ Ba3” CFR;以及

•万达地产海外有限公司(Wanda Properties Overseas Limited,简称“万达地产海外”)和Wanda Properties International Co. Limited(简称“Wanda Properties International”)发行的债券“Ba3”高级无抵押评级

万达地产海外和Wanda Properties International均为万达香港的全资子公司。受评债券均由万达香港提供担保,并由万达商业、万达香港和债券受托人之间的股权购买承诺协议和维好协议作为支持。

上述公司的所有展望都维持“稳定”。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示:“评级确认反映了万达商业在充满挑战的经营环境下的韧性表现。这也反映了穆迪的预期,即其流动性足够强劲,能够承受中国房地产行业资金紧张的状况”。

评级理据

万达商业的Ba1 CFR反映了其在中国开发和运营商业地产的强大品牌和良好记录。评级还考虑到公司良好的流动性以及来自投资物业组合的可观的经常性租赁和管理营收,这为公司提供了稳定和经常性的现金流。

另一方面,万达商业的Ba1 CFR受到其总债务水平高、在二三线城市的风险敞口、不断变化的商业环境中与其扩张计划相关的执行风险以及其私营企业地位的限制。然而,独立董事和声誉良好的股东(如腾讯控股有限公司(Tencent Holdings Limited,简称“腾讯控股”,00700.HK,A1/稳定)和其他投资者的存在部分缓解了公司治理风险,他们任命自己的代表进入董事会,以平衡股东、债权人和其他利益相关者的利益。

万达商业的业务已经从2020年上半年疫情影响中恢复营运。该公司的总收入从2020年上半年的173亿元人民币增长了32%,至2021年上半年的228亿元人民币。因此,截至2021年6月的12个月中,其净债务/EBITDA从2020年的6.4倍改善至5.5倍。同样,其EBITDA/利息覆盖倍数也从同期的2.4倍增至2.8倍。

穆迪预计,未来12-18个月,万达商业经调整的净债务/EBITDA和EBITDA/利息覆盖倍数将分别进一步改善至3.9倍-4.2倍和2.8倍-3.2倍,因该公司将保持租金收入的适度增长,并通过其商业物业管理业务在IPO前获得60亿美元(约390亿元人民币)的部分收益来减少债务。

这些预计比率将继续支持万达商业的CFR处于Ba1水平。

万达商业的流动性良好,这得益于其截至2021年6月30日持有的300亿元人民币现金(包括25亿元人民币的受限现金)、每年约400亿元至450亿元人民币的稳定租金收入以及其商业物业管理业务在IPO前的收益。穆迪预计,这些现金资源足以支付万达商业未来12-18个月的到期债务和商场投资组合的承诺资本支出。

对万达香港Ba3 CFR的确认反映了该公司的独立信用状况,加上基于穆迪预期该公司将在需要时获得其母公司万达商业的支持,从而将信用评级进行两个子级的提升。

穆迪对支持的预期考虑了万达商业对万达香港的100%所有权、母公司对该公司的完全控制权,以及万达香港作为万达商业离岸融资和投资主要平台的角色。

穆迪还预计,如有需要,万达商业将保持向万达香港提供支持的能力,这从其Ba1 CFR和及时提供融资支持的过往记录中可以看出。

万达香港的独立信用状况受到以下因素的制约:经营规模小、酒店业务的季节性和波动性、信贷指标薄弱以及股本基数薄弱。充足的流动性和母公司对公司的严密控制缓解了这些弱点。

近期与融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd.,简称“融创中国”,01918.HK,Ba3/正面)终止酒店管理合同将在未来1-2年内适度减少公司收入。不过,1.33亿元人民币的补偿安排将在很大程度上抵消这一影响。

万达香港的流动性充足。穆迪预计,万达香港的现金和运营现金流足以支付未来12-18个月到期的债务。穆迪还预计,如果需要,万达商业将向万达香港提供资金支持。

可能导致评级上调或下调的因素

对万达商业的稳定评级展望反映了穆迪的预期,即万达商业将保持坚实的财务指标来支持其Ba1 CFR,并有足够的现金资源来满足其未来12-18个月的运营和再融资需求。

万达香港的稳定评级展望主要反映了穆迪的预期,即鉴于两家公司之间的密切联系,万达商业将在公司面临压力时继续向其提供财务支持。

如果公司加强与公开上市公司一致的公司治理和披露标准,实现业务增长计划并改善财务指标,调整后的净债务/EBITDA降至4.0倍-4.5倍以下,EBITDA/利息覆盖倍数持续增长至3.0倍-3.5倍以上,万达商业的Ba1 CFR可能会被上调。

另一方面,如果万达商业的流动性减弱,租赁和管理收入增长低于预期,或者信贷指标恶化,该公司的Ba1 CFR可能会被下调。

表明负面评级压力的信贷指标包括调整后的净债务/EBITDA持续高于6.0-6.5倍,EBITDA/利息覆盖倍数持续低于2.0倍。

此外,如果有任何证据表明万达商业资金出现大量流失,或公司治理和透明度明显恶化,都可能对其评级造成压力。

万达香港的CFR可能会面临上行压力,如果万达香港的独立信用状况增强,万达商业的CFR上调,以及万达香港对母公司的战略和经济重要性增加。

另一方面,万达商业 CFR的下调将导致万达香港CFR及其担保债券的评级下调。

此外,如果万达香港的独立信用状况恶化,万达商业的持股水平下降,或者该公司对万达商业的战略和经济重要性降低,其评级可能面临下调压力。

大连万达商业管理集团股份有限公司在中国开发和运营商业地产。截至2021年6月底,该公司在中国160多个城市运营382家零售商场。

截至2020年12月31日,大连万达集团股份有限公司(Dalian Wanda Group Co., Ltd.,简称“大连万达集团”)持有该公司44.99%的股份。截至同日,大连万达集团董事长王健林也直接或间接持有该公司约52.04%的股份。此外,由腾讯控股牵头、京东商城电子商务有限公司(JD.com, Inc.,简称“京东”,JD.US,Baa1 稳定)、融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Limited,简称“融创中国”,01918.HK,Ba3 正面)和苏宁易购集团股份有限公司(Suning.com Co.,LTD. ,简称“苏宁易购”,002024.SZ)组成的投资财团持有该公司14.2%的股份。

万达商业地产(香港)有限公司(Ba3 稳定)是万达商业的主要离岸融资和投资平台。该公司的主要资产包括在中国香港地区上市的万达酒店发展有限公司(Wanda Hotel Development Company Limited,简称“万达酒店发展”,00169.HK)的65.04%股权,以及在美国的一个海外物业和酒店项目的投资。

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