久期财经讯，10月25日，穆迪确认了越秀房地产投资信托基金(Yuexiu Real Estate Investment Trust，简称：“越秀房产信托基金”，00405.HK)“Baa3”发行人评级。
与此同时，穆迪还确认了Yuexiu REIT MTN Company Limited的有支持中期票据(MTN)计划下临时的“(P)Baa3”有支持高级无抵押评级以及MTN计划下发行的有支持中期票据的“Baa3”有支持高级无抵押评级。
评级展望维持“负面”。
穆迪副总裁兼高级分析师Celine Yang表示：“评级的确认反映了穆迪的预期，即越秀房产信托基金的资产质量和多元化将从计划收购越秀金融大厦中得到改善，这将减轻交易对其信用指标的负面影响。”
“然而，评级展望维持负面，反映出越秀房产信托基金的高负债杠杆率，以及该公司在具有挑战性的经营条件下，将其改善到支持其Baa3评级水平能力的不确定性。”Yang补充道。
评级理据
越秀房产信托基金于2021年10月24日宣布，将从其最大股东越秀地产股份有限公司(Yuexiu Property Company Limited，简称：“越秀地产”，00123.HK，Baa3/稳定)手中收购越秀金融大厦(一级写字楼综合体)的100%股权，协议收购金额共计78亿元人民币。该交易须经其单位持有人批准。
穆迪认为，该信托计划的融资结构平衡了其股权和债务投资者的利益。这是因为此次收购将由一笔高达38亿元人民币的新银行贷款、高达33亿元人民币的配股以及越秀房产信托基金8.26亿元人民币的内部资源提供资金。
穆迪预计越秀房产信托基金的债务杠杆率(以净债务/EBITDA利润的比来衡量)将在交易完成后立即上升，但将从截至2021年6月的12个月内的10.5倍逐渐下降至2022年的11倍左右。同样，穆迪预计，该公司的EBITDA利润利息覆盖率将立即减弱，但将在未来12-18个月内将趋向于3.0倍，而截至2021年6月的12个月内为3.1倍。
穆迪认为拟收购如果完成，将改善越秀房产信托基金的资产质量、多元化和收入流。穆迪预计从2022年起，这座位置优越、质量优良的办公楼将使越秀房产信托基金从租金收入中获得的现金流每年增加约4亿-4.3亿元人民币。这将缓解越秀房产信托基金比穆迪此前预期更慢的去杠杆化。
越秀房产信托基金Baa3发行人评级反映了该信托基金在中国主要的一二线城市中良好的资产质量，包括经济实力雄厚的广东省省会广州、上海和武汉;以及该信托在不同经济周期中稳定且有弹性的业绩记录。
Baa3评级也反映了越秀房产信托基金获得资金的良好渠道，因为它受益于拥有强大的发起人。该信托最终归广州越秀集团股份有限公司( Guangzhou Yuexiu Holdings Limited，简称“越秀集团”)所有，而越秀集团又归广州市政府所有。
然而，Baa3评级受到该信托在广州市的地理集中度及其高债务杠杆率的限制。
在环境、社会和治理(ESG)因素方面，Baa3发行人评级考虑(1)广州市国有资产监督管理委员会对越秀房产信托基金的最大股东越秀地产的监督和监测;(2)监管要求公司将债务/资产的比保持在50%以下，并将大部分现金利润作为分红;以及(3)该公司需遵循于香港交易所上市的《公司治理规范》下的披露要求。
可能引起评级上调或下调的因素
鉴于展望为“负面”，短期内不太可能获得评级上调。
如果越秀房产信托基金改善其债务杠杆率，使其调整后净债务/EBITDA利润的比趋势低于10倍-10.5倍，且EBITD利润/利息覆盖率超过2.75倍，评级展望可能恢复至稳定。
如果(1)越秀房产信托基金的租赁率或入驻率因经济增速放缓或房地产供应增加而下降;(2)债务融资业务扩张或经营业绩恶化阻碍其降低债务杠杆率，使这一数据不太可能下降至与“Baa3”评级一致;或(3)通过境内融资的有抵押债务比重上升导致财务灵活性下降，或者高级无抵押债务持有人的从属风险上升，穆迪可能下调其评级。
表明评级下调的具体信用指标包括：越秀房产信托基金的EBITDA利润/利息覆盖率持续低于2.5倍-2.75倍，经调整的净债务/EBITDA利润的比持续上升超过10.5倍-11倍。
越秀房地产投资信托基金是首家物业组合全部位于中国 (A1/稳定) 内地的中国香港特区上市房地产投资信托基金 (REIT)，也是唯一一家由内地房地产开发商发起的中国香港特区上市 REIT。
截至2021年6月底，越秀房产信托基金的投资组合包括8处房产，其中五处位于广州，一处位于上海，一处位于武汉，一处位于杭州。这些物业包括批发商场、甲级写字楼、零售商场、高级国际五星级酒店和服务式公寓，总建筑面积为973,001平方米。
截至2020年12月底，越秀地产持有越秀房产信托基金38.04%的股权。本公司的资产以信托形式持有，由越秀地产的合伙人越秀房托资产管理有限公司(Yuexiu REIT Asset Management Ltd)管理。
