久期财经讯，11月29日，近一个月以来，房地产行业屡获支持，就在昨晚，证监会发布“第三支箭”，决定在股权融资方面调整优化5项措施。信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”，合力推动房地产融资。
自2021年9月以来，地产板块的信用危机从个别公司传导到多家民营房企，离岸一级市场中断，二级市场暴跌，中资地产债总体表现不佳。在经过一段比较长时间的市场调节后，近期，在政策层面推出多项措施，持续加大了对优质房企的政策支持力度。
自11月初开始，多项房地产支持政策落地，投资人信心增强，地产板块触底反弹，亚洲中资美元房地产债券指数持续回升，从低位的117反弹至156。
信贷、债券、股权“三箭齐发”
11月8日，交易商协会推进“第二支箭”进程后，当日地产美元债板块收益率即下行1558bps，市场情绪开始修复。
随后在12日，保函置换通知的出台和“金融十六条”的提出，房企利好消息加码。此后的第一个交易日(11月14日)当日地产板块收益率迅速下行超5000bps，市场情绪改善推动价格上升，多个地产名字回至半年均值，地产板块持续走强。
11月21日，多个金融会谈上，三大金融部门均表示了对房地产行业的支持。之后的数日更是重磅出击，“金融十六条”出台叠加6大行授信、央行宣布降准，以及证监会发布房企股权融资优化措施。根据久期财经数据显示，自11月8日到11月28日，地产美元债板块的收益率已从330%降至250%。
上述的各项政策多是从融资端对房企进行支持，分析师认为，与过去一年相比，地产公司的融资环境或将迎来本质变化。但要从根本上解决房企的信用风险，还是要依靠“造血”功能——从销售端下功夫，提高内生增长能力。
10月底起，上海、北京、成都、杭州和西安等多个核心一二线城市发布松绑“限购”政策。松绑政策实施后，消费者部分被抑制的需求释放，销售端的压力将减轻，市场将大概率率先企稳。尽管今年不再出现过往的“金九银十”，但从几家头部房企最新的业绩报告可以发现，销售开始出现同比正增长的迹象。
标普信评在一份最新的报告中提到，“金融十六条”提出支持个人住房贷款合理需求并积极做好“保交楼”金融服务，有利于银行按揭业务保持合理需求，也避免银行按揭贷款质量恶化。
分析师预计，在融资端和销售端并行加持下，地产大环境将在短期得到改善。
优质房企融资环境率先得到改善
11月8日起，“第二支箭”正式落地，月内五家房企的储架式注册发行总金额达930亿元。
随后，中债增进公司为首批三家房企提供共47亿元的发债信用增进函，6大行与多家房企达成战略合作，目前已披露的意向性授信额度高达12750亿。
获得支持的民营房企包括龙湖集团、美的置业、新城控股、金地集团、碧桂园等。随着投资者信心的恢复，这些公司旗下的美元债估值也在不断修复，龙湖集团LNGFOR 3.9 04/16/23从88的历史低位反弹至99，其到期日最远的LNGFOR 3.85 01/13/32价格也在61左右;碧桂园数笔美元债也重返50区间。
分析师预计，受益房企的流动性在短期内将得到改善，但长期还需要看购房者的信心恢复，在一线和核心二线城市库存占比较高的地产公司去化能力较强。
部分违约房企清盘危机浮现
目前，地产利好政策以优质房企为主，仍有部分民营房企形式不容乐观，短期内面临较大偿债压力，融资环境的改善仍需等待政策效果传导。
根据久期数据统计，2023年底以前，中资房企仍将迎来一波较大的境外债到期潮，到期金额达531亿美元(剔除提前回购和交换要约)。龙湖集团、新城控股、万科集团、金辉集团这四家的合计到期规模金额仅有28.2亿，而美的置业、金地集团于2023年并无债务到期。
但对于此前已发生严重违约的高风险房地产企业而言，恐怕难以获得政策的定向支持。
2021年9月迄今，已有44家主体发行的220只地产离岸债触发违约，合计涉及金额近838亿美元。
近日，年利达律师事务所的重组与破产及特殊情况合伙人James Warboys称，鉴于违约房企的长期困顿，债务重组陷入停滞，许多债权人的耐心已经开始耗尽，对房地产开发商的清盘呈请的提交日益增多。上月，阳光城集团的境外主体于香港特区获清盘令，中梁控股亦在本月22号收到了建银亚洲的清盘呈请。破产清盘意味着低价出售资产以偿还债务，所获资金通常无法覆盖所有债务。因此，清盘对房企本身及债权人均为最后选项。
Warboys特别指出，由于发行人可能将发债所得款项转移至其集团内持有高资产的其他实体，即公司内部贷款。所有清盘人均可强制执行该项贷款，令接受款项的实体进入破产程序，以挽回其损失。因此，即使发行人为空壳公司，若其存在高额的公司内部贷款，遭到清算时，亦会对整个集团的稳定性造成巨大冲击。
分析师表示，总体而言，近期一系列政策的发布对市场情绪有明显提振效果，投资者信心的恢复迅速反应在二级市场的估值修复，但政策落地效果和销售恢复情况还需要一段比较长的时间进行观察。正如前面提到的，要从根本上解决房企的信用风险，仍需依靠企业的内生增长能力，促进销售额，提高销售回款，加快运营效率。
