久期财经讯，4月17日，穆迪将龙湖集团控股有限公司(Longfor Group Holdings Limited, 简称“龙湖集团”，00960.HK)的公司家族评级由“Ba1”下调至“Ba2”，高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”，展望维持负面。
穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“下调评级的原因是穆迪预计未来1至2年内龙湖集团的信用指标及流动性缓冲将会趋弱，因合同销售额下降，且在房地产行业长期低迷的情况下，龙湖集团获得无抵押融资的渠道受限，对抵押融资的依赖增加。”
作为负责龙湖集团的主分析师，Tsang补充称：“负面展望反映了在严峻的经营条件下，未来6-12个月龙湖集团能否恢复其合同销售额、信用指标及债务资本市场融资渠道均存在不确定性。”
评级理据
穆迪预计，尽管监管层采取了支持措施，但鉴于房地产行业长期低迷致市场情绪疲软，2024年全国房地产合同销售额仍将趋弱。
尽管龙湖集团侧重一二线城市，而此类城市的经济基本面强于三四线城市，穆迪预计，但由于住房需求持续疲软和市场信心低迷，龙湖集团2024年的合同销售总额将降至1,250亿至1,300亿元人民币，而2023年则下降14%至1,730亿元人民币。
未来1-2年，合同销售额的下降会降低公司的收入确认。在艰难的经营环境下，销售价格的下行压力也会使该公司房地产开发业务的盈利能力受到影响，尽管高利润率的房地产租赁业务的贡献不断增加，可能会缓和前述影响。
穆迪预计，在未来1-2年内，租金收入对公司毛利润的贡献率将增至 35%-40%，稳定的现金流可以部分缓解公司与房地产开发业务相关的现金流波动。
穆迪预计，未来1-2年，尽管其债务将随着房地产开发业务的减少而下降，龙湖集团的调整后债务/EBITDA比率仍将从2023年的6.3倍左右上升至6.5倍-7.0倍。同时，其EBIT/利息覆盖率在同一预计期内可能将保持在3.0倍-3.5倍的水平，而2023年则约为3.4倍。这两项指标都不再符合其之前的评级水平。
龙湖集团“Ba2”的公司家族评级反映了其在一二线城市强大的品牌知名度、优质的土地储备，以及该公司投资性房地产产生的经常性收入、其审慎的财务管理和充足的流动性。
但与这些优势相抵消的是，龙湖集团的流动性缓冲和财务灵活性因其信用指标的削弱而降低，而且由于在获得长期无抵押融资方面受到限制，龙湖更多地使用有抵押融资，导致其资产负债率升高。
龙湖集团的流动性依然充足。该公司的现金结余和预期运营现金流可能足以覆盖未来12-18个月的未付土地款、分红和到期债务。但是，在融资环境疲弱的背景下，该公司将需利用内部资源来偿还部分到期债务和离岸银行贷款，因此其流动性缓冲将会下降。尽管如此，公司积极的流动性管理和以投资物业抵押长期经营贷款的做法将降低风险。
由于存在结构性从属风险，龙湖集团的高级无抵押债务评级较其公司家族评级低一个子级。从属风险反映了公司增加了有抵押银团贷款，从而为其到期的部分无抵押债务再融资的事实。龙湖集团大部分债权在运营子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于高级无抵押债务。此外，控股公司缺乏能够缓解结构性从属风险的重大因素，因而降低了控股公司层面债权的预期回收率。
在环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，穆迪考虑了龙湖集团的股权集中于大股东蔡馨仪女士，即吴亚军女士的女儿。截至2024年1月底，蔡馨仪女士通过XTH信托持有龙湖44.3%的股权。穆迪也考虑了该公司审慎的财务与流动性管理记录。
可引起评级上调或下调的因素
鉴于展望为负面，龙湖评级上调的可能性不大。
但是，如果龙湖集团持续加强其合同销售和财务指标，并持续获得不同类型的融资，同时持续减少对有抵押融资的依赖，则穆迪可能会将其展望调整为稳定。
展望调整为稳定考虑的主要信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续高于3.5倍-4.0倍，以及调整后债务/EBITDA比率持续低于5.5倍-6.0倍。
另一方面，若龙湖集团无法恢复无抵押融资的渠道并加强合同销售，则穆迪可能会下调其评级。
如果龙湖集团采取激进的财务管理策略，导致其财务指标和流动性恶化，则其评级也会面临压力。
评级下调考虑的主要信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续低于3.0倍，以及调整后债务/EBITDA比率持续高于6.5-7.0倍。
龙湖集团控股有限公司是中国领先的住宅和商业房地产开发商之一。该公司于1993年成立，其业务始于重庆，并在当地建立了稳定的品牌知名度。
截至2023年底，龙湖集团的土地储备总建筑面积约为4,539万平方米，分布于中国五大经济地区的60个城市。
