久期财经讯，4月26日，穆迪下调万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK)及其全资子公司万科地产(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Limited.，简称“万科香港”)的以下评级：
1.万科企业的公司家族评级从“Ba1”下调至“Ba3”;
2.万科香港中期票据(MTN)计划的有支持高级无抵押评级从“(P)Ba2”下调至“(P)B1”;以及。
3.万科香港发行债券的有支持高级无抵押评级从“Ba2”下调至“B1”
上述中期票据计划和高级无抵押债券均由万科企业、万科香港及债券受托人之间的股权购买承诺及维好协议提供支持。
上述实体的展望调整至负面。此前，评级被列入下调观察名单。
穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“评级下调和负面展望反映了万科企业合同销售额持续下降、获得无抵押融资渠道受限以及可观的再融资需求，以及穆迪预期该公司的信用指标和流动性缓冲在未来6至12个月将进一步下降并使其处于Ba级别。”
Tsang补充道：“穆迪预计万科企业将越来越依赖于项目层面的担保借款，虽然这为其提供了必要的流动性以对其无抵押债务进行再融资，但也将降低了其财务灵活性。”
评级理据
穆迪预计，尽管政府采取了支持措施，但鉴于房地产行业长期低迷和经济增长放缓导致市场情绪疲软，2024年全国房地产合同销售额仍将持续下滑。
万科企业的合同销售额可能会进一步下滑，原因是围绕该公司的负面消息导致购房者的信心受挫，以及该公司在去杠杆化和保持流动性的过程中运营放缓。
穆迪预测，2024年万科企业的合同销售额将从2023年的3760亿元人民币下降约25%，这将削弱万科企业未来6-12个月的营收和运营现金流。穆迪还预计，该公司还将在某些项目上提供折扣以在下行周期增强销售能力，这将削弱公司利润率。
穆迪预计，未来12至18个月，万科企业的EBIT/利息之比将从2023年的4.3倍降至2.5倍，同期调整后的债务/EBITDA之比将从4.6倍升至7.0倍。上述预测的信用指标将使该公司处于“Ba”的评级水平。
该公司的债务削减计划可能会部分缓解关键信用指标的疲软，但在没有资产处置的情况下规模不太可能很大，在当前房地产市场下行周期中，资产处置将带来很高的执行不确定性。
此外，万科企业的流动性缓冲将继续减少，因为其运营现金流不断减少，获得长期无抵押融资的渠道仍然有限且同期还有相当大的再融资需求，包括总计约8.04亿美元(约合人民币58亿元人民币)的离岸债券和人民币73亿元人民币的境内债券，上述债券将于2024年到期或可回售。
得益于与深圳市地铁集团有限公司(Shenzhen Metro Group Co Ltd.，简称“深铁集团” )的关联度及支持，万科企业可能会继续获得银行贷款，这可能会缓解其近期融资波动的影响。然而，该公司对担保融资的日益依赖将降低其财务灵活性。
穆迪还下调了万科香港的高级无抵押评级。
万科香港票据和MTN计划的高级无抵押评级参考了万科香港的独立信用状况，同时基于其母公司支持度上调了三个子级，反映了穆迪对万科企业将在需要时向万科香港提供财务支持的预期。
在环境、社会和治理(ESG)因素方面，万科企业的公司家族评级参考了公司(1)在波动的市场条件下维持稳定的融资渠道和强大的流动性缓冲的能力;(2)股权集中风险低，所有股东持股均未超过30%。
可能导致评级上调或下调的因素
考虑到负面展望，万科企业的评级不太可能获得上调。
然而，如果万科企业加强合同销售和财务指标，恢复无抵押融资渠道，并保持充足和稳定的流动性，穆迪可能会将展望调整至稳定。
可能表明评级展望稳定的信用指标包括(1)EBIT/利息覆盖率之比持续高于3.0倍;(2)债务/EBITDA之比持续低于6.5倍。
如果万科企业的合同销售额、信用指标或流动性进一步恶化，穆迪可能会下调评级。如果该公司获得融资的渠道不太可能恢复，或者如果大幅增加抵押融资的使用从而使其财务灵活性和流动性紧张，评级也将面临下调压力。
表明评级下调的信用指标包括EBIT/利息覆盖率之比持续低于2.5倍，或调整后的债务/EBITDA之比持续高于7.0倍。任何流动性恶化的迹象，如限制性现金大幅增加或非限制性现金/短期债务降至1.25倍以下，也可能导致评级下调。
如果万科企业提供支持的意愿或能力减弱，或万科企业高级无抵押债权人的从属风险增加，则万科香港的高级无抵押评级可能被下调。
万科企业成立于1984年，1988年开始从事房地产业务。按合同销售额计算，该公司是中国最大的房地产开发商之一。该公司于1991年在深交所上市，并于2014年赴港交所上市。
深圳市地铁集团有限公司由深圳市政府国资委全资拥有，是万科企业的第一大股东，截至2023年底持有该公司27.18%的股份。
