久期财经讯，5月16日，本网站对中资地产美元债近半个月(5月1日至5月15日)的二级市场走势进行了分析。
5月上旬，中资地产美元债二级市场整体上涨，其中高收益级地产债领涨，而投资级地产债则出现小幅回落。值得注意的是，今年以来地方新增专项债正加速投向房地产，据克而瑞数据显示，4月全国地方政府新增发行的1763亿元专项债中，投向房地产相关领域合计717亿元，占比40%，其中，明确主要投向房地产规模为336亿元，环比3月增加30%。
投资级小幅回落，高收益级基本稳定
如下图所示，5月上半月，中资地产美元债投资级地产债呈小幅下滑态势，其中以港资房企较为明显。
其中，香港置地HKLSP 5.25 07/14/33、希慎兴业HYSAN 3.55 06/16/35估值均下行超1.5pt，收益率上行超25bps;九龙仓置业WREICL 4.5 02/24/26、WREICL 2.875 05/07/30估值下行均超1pt，收益率分别上行超90bps和35bps;另外，中国海外发展CHIOLI 6.45 06/11/34、CHIOLI 5.35 11/15/42等长端票据估值均下行超2pt，收益率上涨超20bps。
公司公告及消息方面，中国金茂附属拟向杭州滨鉴提供合计不超过约11.22亿元的诚意金借款;保利置业集团附属上海保利置业获中国银行间市场交易商协会批准发行70亿元中期票据。
5月上旬，高收益级及无评级地产债整体领涨，部分房企持续推进重组及融资事宜。
值得注意的是，万科企业再获大股东深铁集团“输血”，深铁拟提供不超过15.52亿元借款，万科将用于偿还公开市场发行债券本息。此为深铁继此前28亿元、42亿元和33亿元借款后的第四次输血，累计金额近120亿元。据了解，该公司一季度98.9亿元公开债全部如期兑付，据久期财经数据显示，万科已于本月如期兑付4.23亿美元VNKRLE 3.15 05/12/25。市场认为兑付前景良好，投资者信心得到提振，其存续美元债价格有所上行，VNKRLE 3.975 11/09/27、VNKRLE 3.5 11/12/29涨幅均近10%，价格回升最高至约84美元。
针对远洋系房企境内债重组方面，远洋集团“H18远洋1”等四只境内债成功通过展期方案，同时，七只境内债正式复牌。此外，该公司前4个月业绩表现走强，累计协议销售额约80.9亿元，同比增长13.62%。目前，其存续美元债价格普遍上涨，SINOCE 3 03/27/33、SINOCE 1 PERP上涨超30%和55%至约18美元。
另外，据媒体报道，远洋资本拟对17.9亿元未偿境内债券进行重组，本次议案表决时间为5月19日至5月27日。重组方案包括债券购回、全额展期选项：(1)债券购回：购回方拟以5500万元现金对重组债券进行回购，重组债券未偿金额为17.9亿元;(2)全额展期：以“H20远资1”为例，其拟将债券到期日变更为2034年3月9日，剩余本金自2028年3月9日起半年支付一次，较发行初始到期日展期10.5年。现其永续债SINOCL 1 PERP价格保持稳定，均价在6美元水平。
碧桂园境外债重组事宜取得进展，相当于现有公众票据本金总额逾50%的持有人已经加入重组支持协议，并延长早鸟及一般重组支持协议同意费用限期5月23日和6月6日。据媒体报道，已有部分债券持有人收到有担保人民币债券的未偿本息。融资方面，该公司控股股东将所持有的碧桂园服务全部股份作为抵押物，借款10亿元定向投入到国内的保交房工作中。目前，该公司存续美元债价格未受明显影响，基本保持稳定在8美元左右。
公司公告及消息方面，出险房企中，中骏集团控股无法如期支付CHINSC 7 05/02/25到期本息;金科股份公司及子公司重整计划均已获表决通过，法院将终止重整程序;粤港湾控股HYDOO 4.5 04/28/29同意征求建议修订已生效且无未偿还应付利息;弘阳地产延长提早重组支持协议费用期限及基础重组支持协议费用期限至5月16日和5月30日;花样年控股重组支持协议的最后截止日期进一步延长至5月31日;金轮天地控股将于6月3日召开计划债权人计划会议;旭辉控股集团对永续证券和可换股债券发起同意征求，同时，境外债重组首次聆讯获法院通过并拟于6月3日召开债权人计划会议;宝龙地产清盘申请的聆讯已改期至7月21日举行;绿景中国地产清盘呈请聆讯进一步延期至7月9日;时代中国控股清盘呈请聆讯押后至8月11日;正荣地产委任Glenn S Harrigan及Chua Suk Lin Ivy为RoYue Limited的联合清盘人;中国恒大清盘人向香港特区高等法院申请撤回股份转让;中国奥园因强制性可转换债券的转换而合计发行696.43万股;方圆地产子公司珠海方圆明臻已结清逾期借款本息，公司与升龙方圆约11亿元借款获展期三年;旭辉控股集团附属拟以3.58亿元出售重庆璟恩房地产开发有限公司。
另外，据媒体报道，龙湖集团已将“22龙湖03”的兑付资金5.2亿元人民币拨入偿债专户;融创中国境外债务重组计划聆讯将于9月15日召开，其附属融创服务拟8.26亿元出售广西彰泰融创智慧80%股权;资本策略地产附属Estate Sky Limited发行本金总额为1.5亿美元票据;路劲递延支付ROADKG 7.75 PERP分配款项;荣盛发展三家子公司为全资子公司黄山荣逸提供不超过1200万元担保;绿城中国附属绿城房地产建设管理向石家庄城恒提供项目管理服务;瑞安建业以约874万港元向陈庆全收购一整股SOCON股份。
公积金利率降至历史低位，美联储维持利率不变
根据久期财经数据显示，截至5月15日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。
5月1日至5月15日期间，中资地产美元债二级市场整体上涨，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行2.78，最新报181.47，到期收益率下行0.19%，最新报10.00%。
国内方面，央行宣布实施降准降息及下调公积金利率三大举措，明确(1)降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整，(2)降低存款准备金率0.5个百分点，预计向市场提供长期流动性约1万亿元，(3)下调政策利率0.1个百分点，预计将带动LPR同步下行约0.1个百分点。
另外，央行发布2025年第一季度中国货币政策执行报告表示，拓宽保障性住房再贷款使用范围，巩固房地产市场稳定态势，完善基础性制度，助力构建新模式。
央行、香港证券及期货事务监察委员会、香港金融管理局拟进一步丰富“互换通”产品类型。其中包括，延长合约期限，延长利率互换合约期限至30年。
5月12日，中美双方联合发布《中美日内瓦经贸会谈联合声明》。美方取消了共计91%的加征关税，中方相应取消了91%的反制税；美方暂停实施24%的“对等关税”，中方也相应暂停实施24%的反制关税。90天内两国对等关税税率将降至10%。采取上述举措后，双方将建立机制，继续就经贸关系进行协商。
海外方面，本月美联储宣布维持基准联邦基金利率在4.25%-4.5%区间不变。另外，随着中美两国就降低关税、缓和贸易摩擦达成协议，金融市场对美联储年内降息幅度的预期显著降温，预计2025年全年仅会有两次降息。
同时，4月美国CPI涨幅低于预期。美国劳工统计局周二公布的数据显示，剔除波动较大的食品和能源类别后，4月核心消费者物价指数(CPI)环比3月上涨0.2%，同比上涨2.8%，与预期一致，与上月数据持平，该涨幅为自2021年2月以来的最低水平。整体CPI环比上涨0.2%，同比攀升2.3%，连续三个月低于预期。
英国央行将利率下调25个基点至4.25%，该行表示即使降息后，货币政策仍抑制增长与通胀。
市场预计，日本央行将在9月之前维持利率不变，同时，到今年年底至少会加息25个基点。
由于通胀率料将在2026年初低于欧洲央行目标，该行今年将把借贷成本降至2%以下，降幅超过此前预期。市场预计，继迄今已实施的七次25个基点的降息之后，6月和9月可能还会进一步降息。
