金地集团销售额和利润“虚胖”,凌克交得2020年的答卷亮眼吗?

金地集团销售额和利润“虚胖”,凌克交得2020年的答卷亮眼吗?
2021年04月23日 19:44 WEMONEY研究室

文|曲奇

金地集团董事长凌克的年薪,在A股地产公司董事长中排名靠前,Wind显示,2019年位于第4,仅次于金科股份的蒋思海,中南建设的陈锦石,万科的郁亮。2020年,凌克年薪943万,比2019年小幅下降了36万。

每年,凌克都会在年报中发一封《致股东》信。面对2020年房地产行业所处的艰难环境,凌克在信中写道:2020年为股东交上了一份亮眼的答卷。

凌克的答卷亮不亮眼,要分两面来看。在负债端,金地“三道红线”一线未踩,是个优等生。但是利润端,金地有盈利走弱的趋势,毛利率骤降7%,净利润增速3.2%,较2019年回落21个百分点。

毛利率骤降7个百分点

凌克曾坦言,每年交年报的时候都觉得诚惶诚恐的,因为压力很大。2020年的股东信,凌克自信地写道:“为股东交上了一份亮眼的答卷”。

2020年,金地集团销售额2427亿,同比增长15%;收入839.82亿,同比增长32.42%;归母净利润103.98亿,同比增长3.20%,规模和利润双增长。

但拆开来看,2020年,金地收入增速32.42%,较2019年增长7.33个百分点;归母净利润增速3.20%,较2019年回落21.21个百分点。收入加速增长的情况下,净利润增速显著放缓,也预示着成本增速加快,金地的钱都花在哪了?

2020年,金地成本561.69亿,同比增长49.65%,高于32.42%的收入增速。过高的成本导致毛利率显著下滑,由40.50%下降至32.86%,减少了7.64个百分点。

2020年,地产公司的毛利率下滑是行业共性,新城控股就曾在业绩会上谈到毛利率下滑的问题,他们指出这是由16、17年拿地成本过高所致。

地产公司拿地、销售和结算的周期具有错位性,比如16、17年行情好的时候,当时拿地价格高,新房销售均价也上涨,卖的又是之前低价买来的地块上的房子,结算时毛利率自然增长;反过来,近两年受政策调控,销售均价增长放缓,卖的又是高价买来的地,导致毛利率下滑。2015年以来,金地的毛利率先增长后下滑,2018年最高曾达42.68%。

然而,2018年,金地全年拿地额1000亿,拿地面积1072万平方米,对应的拿地均价为9328元/平方米,较2017年增长21.3%。金地2018年高价买的地恐怕还要花一段时间去消化。考虑到2021年以来,地产建筑成本中的钢筋、水泥价格上涨,以及还可能继续地上涨趋势,金地以及地产行业的毛利率大概还会继续承压。

“虚胖”的规模和利润

销售额一直是衡量地产公司规模大小的重要指标,金地2020年财报中提到,公司追求总规模和利润总额持续均衡增长。

作为曾经的“招保万金”的一员,金地在发展路上被万科、保利甩开了一大截。2012年,万科、保利的销售额分别为1412亿、1017亿,而金地只有342亿。

为了重回头部梯队,金地在2014年提出“加快周转、做大规模、提高ROE”的经营导向。自此金地的规模实现了快速扩张,两年时间达到千亿规模,五年时间实现双千亿规模。2014年到2020年,金地销售额年复合增长率30.6%。

金地实现规模快速扩张的主要方式之一,便是与其他地产商合作开发项目,降低权益占比。2015年,金地权益拿地面积在总拿地面积中占比只有39%,较2014年骤降31%。2016年至今,金地权益土储占总土储比例一直维持在50%左右。中指研究院报告显示,2019年代表房企土地储备权益占比60%,金地的权益土储占比在行业中偏低。

与其他房企合作,这样做既可以分散风险,还可以用较少的金额撬动较大的规模。不过,这同样会导致销售金额中权益占比低,利润要被合作公司分走一部分,总规模和总利润均有“虚胖”之嫌。

2014年以来,金地的年报中从未公布过权益销售额以及销售回款数据,有行业分析人士认为,权益占比低会导致回流到公司的现金少。

根据过往的数据,2017年金地房地产结算收入336.6亿,较上年下降35.6%。然而,2012年以来,金地的总销售额持续增长,2017年结算收入的下滑,或许与2015年拿地的权益占比过低相关。

至于总利润方面,2020年,金地净利润总额152.41亿,同比下滑1.45%。此外,2017年到2019年,金地少数股东净利润增速分别为16%、52%、35%,归母净利润增速分别只有9%、18%、24%。土地储备中偏低的权益占比,虽然帮金地实现了规模上的增长,但上市公司股东并没有占到太多便宜。

进一步提升ROE有难度

阳光城执行董事长朱荣斌曾说,房企的规模、利润与债务这三个指标,就好比一个“不可能的三角”,从理论上是不能完全兼顾的。

房企很难做到“两手抓”,既要规模和利润增长,又要让负债平稳。过去几年,金地集团的规模和利润在增长,有息负债及负债率也随之增长。

2020年末,金地剔除预收款项后的资产负债率为68.51%,净负债率为62.53%,非受限现金短债比为1.21,“三道红线”一线未踩,属于“绿档”房企。凌克在业绩会上称,金地历史上从未突破过“三道红线”指标。但需要注意的是,剔除预收款后的资产负债率与70%的红线仅一步之遥。

此外,2020年末,金地有息负债规模为1130亿,较2019年末增长19.2%,超过了“绿档”房企15%的有息负债规模增速。金地管理层说,未来将会把债务增速将控制在15%之内,管控负债规模的增长。

2020年,凌克在一个直播论坛上说,以往那种依靠高杠杆、高周转在短时间内规模爆发性增长的年代已经过去。在毛利率和净利率下滑的行业趋势下,提高表内外负债已很难大幅提高房企收益。

金地2020年财报中提到,“2021 年,公司将提升住宅开发主营业务的经营效率,提升盈利能力,从而进一步提升ROE。”2020年,金地加权ROE18.55%,较2019年下滑1.59个百分点。

总体来看,金地是一个债务管控的优等生,但当周转达到极限、融资增速受限,且行业净利率下滑的大环境下,金地想进一步提高ROE颇具挑战。

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