国庆前后，从主管部门到地方省市，一批托市政策出台，市场暖风频吹。
很多行业中人总盼着市场能够像前几年那样，一遇到政策放松就能迎来一轮火爆行情，但市场走势并非如此，在一系列政策利好的刺激下，市场信心虽有所提升，但成交量还是迟迟无法放大。
这是为什么呢？
只因为这轮托市政策有一个关键点，读懂这个关键点才能理解未来的市场。
01
暖风频吹
黄金周之前，9月30日，人民银行发布消息称，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。与此同时，财政部、税务总局发文提出对明年底前居民换购住房予以个税退税优惠，支持改善性换房。
各地政府更是频频稳定当地市场，据统计，今年1到9月，全国共计256省市累计出台494次放松政策。像长沙、南通等减免房地产交易税费，石家庄、徐州等实行购房补贴。
9月以来，随着苏州、厦门、福州等强二线城市放松限贷，青岛、济南、宁波等强二线城市放松限购。
9月7日，郑州市全面开展强力攻坚“保交楼”专项行动。30天来，郑州“保交楼”专项行动效果明显，郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工，“市县互动、府院联动、综合监督、工作调度”工作机制已经形成，“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”及设立地产纾困基金的“4+1”模式已经落地。
可以说，房地产行业与往年的政策环境相比，可谓是天差地别。
02
政策关键点要学懂
很多行业中人总盼着市场能够像前几年那样，一遇到政策放松就能迎来一轮火爆行情，但市场走势并非如此，在一系列政策利好的刺激下，市场信心虽有所提升，但成交量还是迟迟无法放大。
很多从业人员这几个月来就各种煎熬，一边是政策转暖，但一边是市场疲软，领导的各种KPI压下来，苦不堪言。
实际上，仔细分析本轮托市政策，你会发现一个关键点。
比如今年以来，至少包括天津、广东深圳、珠海、海南、河北秦皇岛、唐山、江西赣州、浙江台州、绍兴等30多个城市发布公积金贷款新政，多地在政策中提到，子女购房可提取父母公积金，实行“一人购房全家帮”。明确直系亲属可提取住房公积金助力购房者支付购房款或者偿还房贷，实行“一人购房全家帮”。
这看似一个暖到不行的政策，明确助力“六个钱包”来购房，结合郑州“保交楼”政策，你会发现这些政策都围绕了“房住不炒”的基点。
可以放松政策，“六个钱包”来购房；
可以市县互动、府院联动、统贷统还、政府回购来确保交楼；
可以放松限贷、限购……
但政策的核心都是为了满足自住需求，需要凑齐六个钱包购房的，那大概率离炒房的实力差距较大；
保交楼也是稳定了自住者的信心，对投机炒作者并没有什么太大的、积极的财务回报意义。
这些暖风吹来，其基调是不变的。
很多房地产从业人员看到这里可能会失望，但实际上房地产市场趋势已经很明确了，再也回不到从前了，关键是理解新的市场时代，新的时代需要新的产品。
03
功能性产品将会胜出
我国自20世纪末进入老龄化社会以来，老年人口数量和占总人口的比重持续增长，2000年至2018年，60岁及以上老年人口从1.26亿人增加到2.49亿人，老年人口占总人口的比重从10.2%上升至17.9%。未来一段时间，老龄化程度将持续加深。
纵观全球各国的经济发展历程，凡是面对如此老龄化考验的国家，其房地产市场的大涨空间都已经基本被锁死，这也是符合人在不同年龄阶段的财富分布需求的。
较多的老龄人口基本都已经解决了住房基本需求，不会像年轻人那样为了改善居住环境而大笔投入。
这就决定了未来的主流客群正在发生变化，爆发式的购买、集中城镇化的购买、年轻、中年群体购买力的集中释放，都已经一去不复返了。
未来是一个老龄化的、持续的、迭代的、功能性、改善型的购买时代。
别看现在房企数量众多，但实际上并没有几家公司认真对老龄化市场做准备，没有推出什么具有品牌号召力的新产品线。
还想拿过去黄金时代以快、以量、以升值为诱惑的大路货产品，来满足现在的市场需求，那肯定没戏。
市场还在，只是需求正在慢慢迁移。
“房住不炒”，什么人住，该具有什么样的功能，这是需要产品线设计院深度思考的，是需要对市场、时代有着深刻理解的品牌人员来勾勒品牌力的，没有好品牌、没有好的功能性产品，只想靠营销铁军瞎忽悠就来钱，那种日子过去了。
越早理解这一点的企业，越早赢得腾挪空间。
